房地產風暴席捲香港！內房股「集體暴動」

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今天（3月13日），香港股市出現令人瞠目結舌的一幕：內地房地產股「揭竿而起」，大幅上漲！

其中恆大的走勢是這樣的：

有人說，是兩大消息引爆了「內房股」：第一，恆大3月11日公告，宣布旗下的「恆大地產」引入了300億元人民幣的戰略投資；第二，融創也有好消息，證券日報報道說「樂視正在向融創出售其土地資源」，相當一批土地在一二線城市。

其實，這絕對不是「內房股」大漲的關鍵原因。最關鍵的原因，還是我昨天問題里說的：樓市驚現「新邏輯」，很多人完全沒有看懂！（點擊可以查看）

我昨天在專欄里分析了「兩會」期間人大、央行、住建部、國土部和銀監會關於樓市的表態，指出5大部門的表述都「偏暖」。比如人大宣布「2017年不會審議房地產稅草案」，央行和銀監會都表態說「住戶部門仍然有加槓桿餘地」，房貸還會快速增長，希望樓市穩定。住建部表示，對房地產有信心。國土部則表示「70年使用權到期」問題不大，會保護購房者利益。

當然，他們也傳遞了分城施策、繼續調控的意思，強調了「房子是用來住的，不是要來炒的」。

我的分析是：由於今年中美關係存在巨大不確定性，加上美元進入快速加息周期，下半年信貸環境偏緊，所以為了穩增長，增加減稅空間，官方似乎有意在上半年多賣點房子和土地。所以，調控力度一直不大。最近，在環京津地區、青島、廣州、成都、海南等地，都出現了樓市顯著回暖和上升。

樓市2017年的「邏輯新變化」，有助於改變香港股市上對內房股的估值。

第二個不容忽視的原因是：內地在香港上市的房地產股長期估值偏低，市盈率、市凈率都不高，至少比內地差了大半截。所以，從2月份開始，就有顯著的增量資金從內地湧入香港，拉升內房股是有理由、有動力的。

「內房股」雖然在外國人眼中，是人民幣資產，他們利潤來自內地，如果人民幣貶值將影響其港幣計價的利潤。

但在內地投資者眼中，港股是「准美元資產」，因為港幣跟美元掛鉤。到海外配置資產，最方便的就是買港股。

還有一個邏輯不容忽視：由於此前國際投資者普遍預期人民幣會在2017年顯著貶值，所以給予港股中業務主要在內地的公司很大的折扣。現在，在川普的逼迫下，人民幣有可能在2017年貶值幅度不大。這樣，原先的折扣就需要「還回來」！

當然，國內資產荒也是一個重要原因。

此外，內房股估值上升，有利於增強其在香港市場上的融資功能，這事實上也成為內房屋上漲的一個重要動力。

接下來內房股還會漲嗎？很難說，香港股市波動性要比內地大很多，而且存在內地資金、香港資金和國際遊資的博弈，風險比A股大很多。大炒內房股，其實會分流A股的資金，這是監管層未必願意看到的。但在A股IPO提速的情況下，大家通過港股通炒炒港股，也是難免的！

總之，內房股在香港受到炒作，告訴我們當前房地產市場並不冷！