墨爾本房價會否繼續上升? 五位頂尖經濟學家為你預測

2021/12/25

專家預計墨爾本獨立屋價格將保持強勁，公寓的不確定性較多圖: Jason South

文：Jennifer Duke / 原載：Domain

編譯：澳房匯

墨爾本近來的房價增速處於全澳洲最強勁之列，但經濟學家對來年的價格走勢預測有分歧。

Domain 邀請五位澳洲頂尖的經濟學家對墨爾本未來12個月的房價增長作出預測，結果讓人意外。

對於獨立屋來說，似乎房市的繁榮仍未結束，專家們大都預測此類房屋的價格將繼續攀升。

最大的問題在於公寓市場的前景，專家們對這部分房產市場未來的看法分歧較大。

提供預測的專家

獨立屋前景

4位專家認為價格會上漲

1位專家認為價格保持不變

最樂觀預測：房價上漲5-10%

最悲觀預測：房價無增長

調查中所有專家都認同的一點，就是墨爾本獨立屋價格在2017-18財年不會出現下跌；其中只有Stephen Koukoulas認為墨爾本獨立屋價格不會在201818財年增長。Koukoulas在一年前曾經預測墨爾本獨立屋價格增速會放緩，但最終並沒有發生。當時很多經驗豐富的專家都預計房市熱潮將結束。

如今隨著對需求側的打擊，包括更高的投資貸款利率以及只還利息貸款利率，和更多的供應，Koukoulas相信市場這一次真的會出現零增長。

即使是預測增長的專家，他們對明年的預測也遠小於到2017年6月為止的15.1%的增幅。

在4名預測增長的專家當中，增長幅度介乎Shane Oliver的2%到到其他專家預測的10%增幅不等。

在這些預測下，墨爾本在2018年中的獨立屋中位數房價可能在$866,000 至 $935,000之間。

墨爾本獨立屋房價未來12個月的變化預測

Hans Kunnen指出，在人口增長和經濟活動強勁的情況下，預計墨爾本獨立屋房價增速將維持在5%-10%之間。「預期利率不會上升，現時金管局的措施似乎已經成功限制過度的投資借貸」，他說。

Domain集團的首席經濟師Andrew Wilson說：之前很多對墨爾本今年房價的悲觀預測都被證實是毫無意義的。不過他預測墨爾本短期的增長不會超過雙位數。

專家團隊對公寓市場即將發生的情況相對不那麼確定。

公寓前景

3位專家預期價格會下跌

2位專家預期價格會上漲

最樂觀預測：房價上漲0-5%

最悲觀預測：房價下跌5%

Dr Oliver, Koukoulas以及BIS Oxford Economics的Robert Mellor預計公寓價格將會下降。

如果這些預測得以實現，那麼到2018年6月，墨爾本公寓中間價將由目前的$474,848，跌至$451,106 與 $465,351之間。

墨爾本公寓房價未來12個月的變化預測

最悲觀的預測來自於Dr Oliver，跌幅為百分之5，前提是未來12個月基準利率維持不變，但銀行的投資者只付利息貸款可能上升25個基點。他預期澳洲金融監管局將推出另一輪的收緊政策，海外需求將降溫。加上公寓供應過多，將導致公寓價格下跌，獨立屋增幅也會放緩。

Mellor預計，如果房貸浮動利率穩定，官方利率也維持不變，則墨爾本的公寓價格將下跌2%。他表示，本地投資者及海外買家將大量減少，但州政府的印花稅改革將令首置買家人數溫和上升。由於本地投資者及海外買家特別鍾情公寓，這些買家減少將很可能對公寓市場構成打擊。

Koukoulas指出，目前供應激增、投資貸款利率以及只還利息貸款利率升高以及銀行讓「借款難度加大」，所有這些因素放在一起，悉尼和墨爾本早該出現的降溫看來即將發生。

早前HIA首席經濟學家Shane Garrett預計，由於樓市降溫，2017-18年度的公寓動工數字將比2016-17年度下降12.5%，而獨立屋動工數字則下降9.4%.

最樂觀的預測來自Dr Wilson，他預計公寓價格將攀升3%達至$489,093。

然而，他警告說「中長期的走勢很難預測，推動市場的因素可以在短時間內改變，預測房市就像預測天氣一樣。即使政策制定者也對每季作出預測感到困難——我們看到很多預測都是錯誤的。」

由此看來，即使是全澳最有經驗的房地產專家也無法就房市近期的走向達成一致，也就不足為奇了。

更多詳情可參閱：https://www.domain.com.au/news/melbourne-property-prices-will-they-continue-to-rise-five-economists-predict-20170818-gxwj5l/