樓市導師？「隱形」中介！

田國寶

  這是一群生活在樓市政策縫隙里的「隱形中介」

  辦完一場線上講座后，肖斌暫時清閑下來，多數時間看書、聊天、睡覺，偶爾更新一下公眾號，尋找下一次講座的選題，國家政策、房價變動、金融政策變化是他每天關注的重點。

  2016年從某事業單位辭職前，肖斌已經在運營一個針對環京樓市的公眾號，一年時間，憑藉對重大政策的解讀和對房地產行情的判斷，收穫了數萬冬粉，不過，「最近因為總說房價下跌，有人開始對我不滿了」。

  他沒有固定的身份，既是自媒體人，也是幾個房地產微信群的群主；他沒有固定的收入，但冬粉打賞、文章付費、小密圈問答付費、講座等收入並不遜於一名普通白領。

  其實，從2015年新一波房價上漲以來，在房地產市場中湧現出眾多與肖斌類似的人，他們有一個非正式的頭銜：樓市導師。

  他們來自不同領域，既有董藩、陳寶存這種已經成名的專家，也有像肖斌這種草根出身的後生：前期通過知識付費獲得盈利，後期還有部分樓市導師通過組織購房團抽取傭金獲益。

  這是一群生活在樓市政策縫隙里的「隱形中介」。

  崛起之時

  肖斌依託公眾號冬粉成立多個微信群，其中兩個群的人數均超過400人，一個群以普通購房者、銷售和中介為主；另一個群的級別和門檻較高，以房地產投資大戶為主。肖斌為這些人提供樓市分析，同時也從這些人中及時獲取信息，有些調控政策還沒出台，私下獲得的相關文件內容已經在群中流傳。

  2016年初，家住燕郊的郝軍也註冊了自己的微信公眾號，同樣針對環京樓市，不同於肖斌偏向政策和市場分析，郝軍的文章內容更加落地，會分析區域價值和風險，什麼價格進入和退出最合適等等。

  肖斌介紹，在樓市最火爆的2016年，以燕郊為代表的環京地區誕生了眾多地產自媒體，如今幾個有號召力的草根樓市導師，大多數脫胎於這批地產公眾號。

  並不是所有的地產自媒體人都能成為樓市導師，在肖斌看來，成為導師必須具備幾個條件：第一，對重大政策解讀透徹、及時，並能用群眾語言說清楚；第二，準確地預測幾次樓市行情，可以獲得一批忠實冬粉；第三，需要具備良好的口才和嚴密的邏輯能力。

  從2015年下半年到2017年317政策出台以前，環京地區房價上漲迅猛，燕郊、大廠、香河、永清、固安等地，房價普遍上漲了兩倍。在肖斌看來，正是房地產行業上行成就了樓市導師，同時，樓市導師通過影響冬粉一定程度助推了樓市行情，並逐步形成一種商業模式。

  盈利模式

  肖斌原本設想，通過公眾號和微信群積累一定數量的冬粉后，利用密集、便利的樓市信息促成交易，收取傭金，「比如有人想買房，有人想賣房，我們可以給雙方進行精準匹配。」

  但這種模式存在天然的缺陷，肖斌說，在獲取房源和客戶的渠道上，他並不比中介更有優勢。

  這種模式行不通，肖斌開始規劃通過知識付費來盈利，首先，重大文章付費閱讀，比如政策解讀或部分項目的低價信息等，每篇文章定價200元-1000元不等。第二，辦講座盈利，比如就通州副中心對北三縣樓市影響等專題，舉辦線上、線下講座，每場可以獲得1萬元左右的收益。此外，還有公眾號文章打賞和付費問答等少量收入。

  不同於肖斌，2016年剛剛成立自媒體時，郝軍計劃通過為環京地區開發商做廣告維持自媒體運營，但「環京樓市成交太火爆了，根本不需要做廣告，北京自媒體生存法則在環京根本行不通。」

  在一次與開發商的交流中，對方告訴郝軍，可以讓他的自媒體為項目做宣傳，但廣告費通過成交量計算，相當於變相的中介傭金。這也是一些房產網站的主要生存方式，即通過電商和團購方式抵償廣告宣傳費用。

  因此，郝軍把思路轉向團購，以自媒體和微信群冬粉為基礎組織購房團。通常情況下，每成交一套房，郝軍可以獲得總成交價3%-5%的中介傭金，「通常賣出一套能拿到五六萬元，返給購房者每平方米30元到100元不等，加上下面人的提成，自己能拿到三四萬元左右。」

  同時，郝軍也通過文章付費和辦講座獲得一定收益，與團購收入相比，這些都是「小錢」，郝軍透露，2016年一年，他組織的團購活動為香河和永清樓市帶來了數億元的成交額，自己也成功把居所從燕郊置換到北京。

  肖斌估算，在環京地區屈指可數的幾名樓市導師中，郝軍促成的成交額起碼能排到第二名。在鏈家、我愛我家這些實體中介大鱷們漏出的市場縫隙里，這些「隱形」中介們賺到了第一桶金。

  爭議與質疑

  然後，好景不長。

  2017年北京317限購政策發布以來，包括環京在內的全國多個城市均出台樓市調控政策，隨著購房資格嚴格、交易稅費上升、按揭成本提高等因素影響，持續兩年快速上漲的環京房價開始掉頭。

  以燕郊為例，根據鏈家等各大中介綜合數據，二手房價格與高點相比普遍下跌6000-7000元/平方米，大部分樓盤二手房價格跌至3萬元以下。

  環京地區樓市觀望情緒漸濃，一部分高槓桿的房產投資者開始低價拋盤，進一步影響樓市信心。5月17日晚上9點，燕郊匯福悅榕灣開盤，這是燕郊近半年來首個新盤，均價3.9萬元，看房人寥寥無幾。

  在這種情況下，樓市導師們開始受到購房者質疑。

  肖斌因為經常發表樓市利空的觀點被冬粉們私下攻擊，郝軍繼續鼓吹樓市利好的行為也讓死忠粉開始不滿。

  以郝軍組織團購的永清森林新都為例，目前新房均價為2萬元/平方米，但二手房報價普遍在1.6萬元/平方米左右。「如果他真的看好永清，為什麼自己不買，卻鼓動冬粉們買呢？」一位熟悉郝軍的購房者說，郝軍的團購只專註香河和永清兩個房地產市場，以永清為主，「即便是房價跌了，他也得說香河和永清利好，他得靠這兩個市場賺錢。」

  這位人士舉例說，環京區域另一位導師的做法就是自己先買一套，然後讓冬粉買，只團購低價盤，「打一槍換一個地方，香河房價低於1萬時，這位導師在香河做團購，香河漲到2萬了，他又到價格低於1萬的唐山做，先後操作了通州、杭州和西安多個低價盤。」

  但郝軍不一樣，由於只做兩個市場，高價和低價團購都做，雖然他承諾購房者買到五證齊全的項目，但在房價不斷下跌的情況下，2016年下半年通過郝軍團購的購房者已經開始賠錢。

  肖斌介紹，2016年底到今年3月，環京房價高點時，一批樓市導師自己也投資了多套房產，「有些人是3.3萬元/平方米左右入手的，現在2.7萬元/平方米都割不掉，他們也著急。」

  即便是樓市導師，也難以預測自己的收益。他們仍在等待，也許是下一波樓市熱潮，也許是永遠等不來的未知。

  （應受訪者要求，肖斌、郝軍為化名）