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樓市導師?「隱形」中介!

樓市導師?「隱形」中介!

  

田國寶

  這是一群生活在樓市政策縫隙里的「隱形中介」

  辦完一場線上講座后,肖斌暫時清閑下來,多數時間看書、聊天、睡覺,偶爾更新一下公眾號,尋找下一次講座的選題,國家政策、房價變動、金融政策變化是他每天關注的重點。

  2016年從某事業單位辭職前,肖斌已經在運營一個針對環京樓市的公眾號,一年時間,憑藉對重大政策的解讀和對房地產行情的判斷,收穫了數萬冬粉,不過,「最近因為總說房價下跌,有人開始對我不滿了」。

  他沒有固定的身份,既是自媒體人,也是幾個房地產微信群的群主;他沒有固定的收入,但冬粉打賞、文章付費、小密圈問答付費、講座等收入並不遜於一名普通白領。

  其實,從2015年新一波房價上漲以來,在房地產市場中湧現出眾多與肖斌類似的人,他們有一個非正式的頭銜:樓市導師。

  他們來自不同領域,既有董藩、陳寶存這種已經成名的專家,也有像肖斌這種草根出身的後生:前期通過知識付費獲得盈利,後期還有部分樓市導師通過組織購房團抽取傭金獲益。

  這是一群生活在樓市政策縫隙里的「隱形中介」。

  崛起之時

  肖斌依託公眾號冬粉成立多個微信群,其中兩個群的人數均超過400人,一個群以普通購房者、銷售和中介為主;另一個群的級別和門檻較高,以房地產投資大戶為主。肖斌為這些人提供樓市分析,同時也從這些人中及時獲取信息,有些調控政策還沒出台,私下獲得的相關文件內容已經在群中流傳。

  2016年初,家住燕郊的郝軍也註冊了自己的微信公眾號,同樣針對環京樓市,不同於肖斌偏向政策和市場分析,郝軍的文章內容更加落地,會分析區域價值和風險,什麼價格進入和退出最合適等等。

  肖斌介紹,在樓市最火爆的2016年,以燕郊為代表的環京地區誕生了眾多地產自媒體,如今幾個有號召力的草根樓市導師,大多數脫胎於這批地產公眾號。

  並不是所有的地產自媒體人都能成為樓市導師,在肖斌看來,成為導師必須具備幾個條件:第一,對重大政策解讀透徹、及時,並能用群眾語言說清楚;第二,準確地預測幾次樓市行情,可以獲得一批忠實冬粉;第三,需要具備良好的口才和嚴密的邏輯能力。

  從2015年下半年到2017年317政策出台以前,環京地區房價上漲迅猛,燕郊、大廠、香河、永清、固安等地,房價普遍上漲了兩倍。在肖斌看來,正是房地產行業上行成就了樓市導師,同時,樓市導師通過影響冬粉一定程度助推了樓市行情,並逐步形成一種商業模式。

  盈利模式

  肖斌原本設想,通過公眾號和微信群積累一定數量的冬粉后,利用密集、便利的樓市信息促成交易,收取傭金,「比如有人想買房,有人想賣房,我們可以給雙方進行精準匹配。」

  但這種模式存在天然的缺陷,肖斌說,在獲取房源和客戶的渠道上,他並不比中介更有優勢。

  這種模式行不通,肖斌開始規劃通過知識付費來盈利,首先,重大文章付費閱讀,比如政策解讀或部分項目的低價信息等,每篇文章定價200元-1000元不等。第二,辦講座盈利,比如就通州副中心對北三縣樓市影響等專題,舉辦線上、線下講座,每場可以獲得1萬元左右的收益。此外,還有公眾號文章打賞和付費問答等少量收入。

  不同於肖斌,2016年剛剛成立自媒體時,郝軍計劃通過為環京地區開發商做廣告維持自媒體運營,但「環京樓市成交太火爆了,根本不需要做廣告,北京自媒體生存法則在環京根本行不通。」

  在一次與開發商的交流中,對方告訴郝軍,可以讓他的自媒體為項目做宣傳,但廣告費通過成交量計算,相當於變相的中介傭金。這也是一些房產網站的主要生存方式,即通過電商和團購方式抵償廣告宣傳費用。

  因此,郝軍把思路轉向團購,以自媒體和微信群冬粉為基礎組織購房團。通常情況下,每成交一套房,郝軍可以獲得總成交價3%-5%的中介傭金,「通常賣出一套能拿到五六萬元,返給購房者每平方米30元到100元不等,加上下面人的提成,自己能拿到三四萬元左右。」

  同時,郝軍也通過文章付費和辦講座獲得一定收益,與團購收入相比,這些都是「小錢」,郝軍透露,2016年一年,他組織的團購活動為香河和永清樓市帶來了數億元的成交額,自己也成功把居所從燕郊置換到北京。

  肖斌估算,在環京地區屈指可數的幾名樓市導師中,郝軍促成的成交額起碼能排到第二名。在鏈家、我愛我家這些實體中介大鱷們漏出的市場縫隙里,這些「隱形」中介們賺到了第一桶金。

  爭議與質疑

  然後,好景不長。

  2017年北京317限購政策發布以來,包括環京在內的全國多個城市均出台樓市調控政策,隨著購房資格嚴格、交易稅費上升、按揭成本提高等因素影響,持續兩年快速上漲的環京房價開始掉頭。

  以燕郊為例,根據鏈家等各大中介綜合數據,二手房價格與高點相比普遍下跌6000-7000元/平方米,大部分樓盤二手房價格跌至3萬元以下。

  環京地區樓市觀望情緒漸濃,一部分高槓桿的房產投資者開始低價拋盤,進一步影響樓市信心。5月17日晚上9點,燕郊匯福悅榕灣開盤,這是燕郊近半年來首個新盤,均價3.9萬元,看房人寥寥無幾。

  在這種情況下,樓市導師們開始受到購房者質疑。

  肖斌因為經常發表樓市利空的觀點被冬粉們私下攻擊,郝軍繼續鼓吹樓市利好的行為也讓死忠粉開始不滿。

  以郝軍組織團購的永清森林新都為例,目前新房均價為2萬元/平方米,但二手房報價普遍在1.6萬元/平方米左右。「如果他真的看好永清,為什麼自己不買,卻鼓動冬粉們買呢?」一位熟悉郝軍的購房者說,郝軍的團購只專註香河和永清兩個房地產市場,以永清為主,「即便是房價跌了,他也得說香河和永清利好,他得靠這兩個市場賺錢。」

  這位人士舉例說,環京區域另一位導師的做法就是自己先買一套,然後讓冬粉買,只團購低價盤,「打一槍換一個地方,香河房價低於1萬時,這位導師在香河做團購,香河漲到2萬了,他又到價格低於1萬的唐山做,先後操作了通州、杭州和西安多個低價盤。」

  但郝軍不一樣,由於只做兩個市場,高價和低價團購都做,雖然他承諾購房者買到五證齊全的項目,但在房價不斷下跌的情況下,2016年下半年通過郝軍團購的購房者已經開始賠錢。

  肖斌介紹,2016年底到今年3月,環京房價高點時,一批樓市導師自己也投資了多套房產,「有些人是3.3萬元/平方米左右入手的,現在2.7萬元/平方米都割不掉,他們也著急。」

  即便是樓市導師,也難以預測自己的收益。他們仍在等待,也許是下一波樓市熱潮,也許是永遠等不來的未知。

  (應受訪者要求,肖斌、郝軍為化名)

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