改善型換房該先買還是后買？不同選擇月供竟相差5000塊！

  三房換成四房，哪種換法更划算？

  現在越來越多人都會面臨著這樣一種難題：隨著二胎政策的放開，家裡的三房好像也不夠用了。那麼，改善型剛需換房時，哪種換法比較划算？

  我們通過以下案例來分析一下：

  手頭有現金可小房換大房

  李先生一家是廣州本地戶口家庭，現一家三口居住在番禺祈福新邨的一套80平方米小三房中。由於李先生和妻子計劃多要一個孩子，再加上照顧孩子需要父母過來幫忙，現在這套80平方米的小三房就顯然不夠一家人居住了，李先生和妻子打算賣掉現在的物業，重新在祈福新邨購買一套四房的電梯樓。聽說近期在政策的影響下，有一些急售的業主願意讓價，李先生覺得，自己也應該抓緊時間實施換房計劃了。

  目前，李先生手頭上有閑置資金200萬元，現在居住的小三房市場價約180萬元，房產證已過5年，而且是唯 一物業，但仍有20萬元貸款未結清。而接下來李先生換房的目標，是一套市場價約360萬元、面積120平方米的四室電梯房。

  「先賣后買」還是「先買后賣」？李先生猶豫不決。

  方法一：先賣后買

  根據專業人士分析，如果先賣掉目前持有的小三房，以180萬元的總價賣出，減去需要結清的20萬元房貸，再加上手頭上的閑置資金200萬元，那麼，李先生則能湊到360萬元的房款。

  值得注意的是，如果採取先賣后買的措施，因為李先生的房子目前屬於證過五年的唯 一物業，根據政策可免個人所得稅，可令李先生的房子更容易賣出。

  假如賣出現有房產，由於已經結清了房貸並且名下已無房產，因此李先生能以「廣州本地戶籍、無房無貸」的情況和條件購買那套總價360萬元的房產。根據現在的政策，李先生首先需要支付30%的首付，即108萬元；房貸方面，剩下的252萬元申請銀行貸款，以最新基準利率4.9%按20年的還款年限計算，李先生每月需要還款16491.99元，共支付銀行利息1438077.61萬元。那麼，李先生的手頭上還有252萬元的資金，可用於新房裝修和其他投 資。

  不過，還有一個問題，就是賣出了自己的房子之後，在買到新居之前，李先生一家就還需要尋覓一處過渡時期的住所。如果租住一套祈福新邨的小三房，月租大概需要3000~4000元左右，這也是一筆額外的支出。

  方法二：先買后賣

  由於李先生是廣州本地戶口且名下已有一套房產，目前房貸尚未結清，按現有政策，若不先結清剩餘20萬元的房貸，李先生就需要以70%即252萬元的首付來購買新居，由於李先生手頭上只有200萬元的閑置資金，他就需要向親友先借52萬元。由於李先生日後還需要出售現有房產，所以他還是會先從手頭上的200萬元資金中抽出20萬元來結清房貸。

  若先結清20萬元的房貸，李先生就能以50%的首付來購買新居，即李先生手頭上剩餘的180萬元剛夠支付首付，接下來還有180萬需要向銀行申請商業貸款，以最新基準利率4.9%按20年的還款年限計算，李先生每月需還款11779.99元，共支付銀行利息1027198.29萬元。買入了第二套房產後，李先生名下就有2套房產了。因此在過戶給新買家的過程中，就需要交納1%（即3.6萬元）的個人所得稅。若稅費完全由新買家支付，購房者往往更傾向選擇滿2年的唯 一物業來入手。

  收到賣房的180萬元房款之後，李先生手頭上又有180萬元的可支配資金了。但是值得注意的是，這筆資金是在賣出原有房產後才能收到，在支付完二套房的首付之後，李先生手裡已無閑置資金。

  建議：結合資金情況考慮先買還是后買

  在資金充裕的情況下置換房產，在當前政策下，若採取先賣后買的方式，需要支付的首付僅三成，但月供和利息較高，手頭剩餘資金也較多。廣州二手房高級分析師李超建議，如果採取先買后賣的方式，首付偏高，需要四成，不過月供和利息較低，而手頭剩餘資金會比較少。

  因此，改善型剛需換房時，首先要結合自己的手頭資金和未來的經濟狀況，算一算哪一種換房方式最適合自己。李超指出，如果手頭上缺乏充足的資金，也可以採取先賣后買的方式，這種方式的優點在於完成了兩套房產的交易之後，手頭上剩餘的資金會更加充足，後續裝修和投 資都會更加輕鬆。如果手頭上的資金較為寬裕，可以採取先買后賣的方式，這樣一方面可以預留充足的時間去裝修新居和搬家，另一方面月供的壓力也會降低。