專家：應抓住窗口期 加快樓市調控長效機制建設

抓住窗口期 加快樓市調控長效機制建設

□深圳市房地產研究中心 李宇嘉

在今年的政府工作報告中，無論經濟增長目標、投資目標，或廣義貨幣投放目標、財政赤字目標，均體現了「穩中求進」的總基調。為了給供給側結構性改革「敢於啃硬骨頭」創造空間，關鍵領域取得新進展，可以適度降低增長目標。對房地產領域來說，供給側改革就是本著回歸住房「居住屬性」的原則，建立長效機制，疏通供給瓶頸，增加有效供應，實現健康和可持續發展。

對於房地產，政府工作報告指出「因城施策去庫存」。單獨成句、置於句首的表述與去年置於句末不同。一是「三四線城市房地產庫存仍較多」，去庫存是今年樓市重點工作；二是要真正做到「因城施策」，避免去年熱點城市庫存去化充分，三四線城市去庫存壓力較重，要讓去庫存與城鎮化契合起來。政府工作報告中「支持居民自住和進城人員購房需求」的表述，意味著要在城鎮化的前提下推進去庫存，這也是住房回歸「居住屬性」的體現。

對特大城市周邊的三四線城市來說，增強其與特大城市之間基礎設施互聯互通和公共服務均等化，發揮城市群輻射帶動作用，將集中在特大城市的購房需求疏導到周邊三四線城市。以疏導需求（而非行政抑制）來抑制資產泡沫，才是調控的長效機制。同時，基於人口、產業和公共服務在城市群內重構，三四線樓市才能健康和可持續發展，才是遵循城鎮化的去庫存路徑。

中部是高鐵密集布局的區域，「1小時都市圈」建設潛力很大。同時，藉助通信等領域「降成本」，公共服務「補短板」（如中心城市教育、醫療資源下沉），共享交通打通通勤「最後一公里」，培育中部城市群，提高中心城市（如武漢、鄭州、合肥、長沙等）對周邊中小城市輻射力，疏導中心城市就業者到周邊購房。以基礎設施和公共服務均等化，在疏導需求的同時去庫存。

西部和北方三四線城市庫存壓力最大，除可以採取上述路徑外，從這些城市農地資源豐富、人少地多的現實出發，推動農村土地流轉，農業產業化和規模化，實現農民收入增長，從而促進農業富餘人口在城市（鎮）積聚。政府工作報告指出，「支持中小城市和特色小城鎮發展」。住建部也提出，到2020年培育1000個特色小鎮。目前，小城鎮建設正在廣大農村展開。以土地流轉和農業產業化，推動小城鎮（市）人口集聚，不吝為城鎮化和去庫存的可行路徑。

租售並舉是長效機制的重點。政府強調發展公租房，加強配套設施建設和公共服務。規模化租賃不足，租房不能享受公共服務，這是發展租賃的兩個「痛點」。壯大政府公租是規模化租賃的生力軍，也是市場秩序的「穩定器」。以租賃較發達的德國為例，2011年德國有1860萬套租賃房，政府公租佔24%、私人機構佔22%。在，發展公租符合新市民「以租為主」、「先租后買」的消費現狀，能夯實城鎮化基礎，屬於住房供給側改革的重大舉措。另外，加強配套設施和服務供給，讓租房享受同等公共服務，才能消除長期租房的後顧之憂。

同時，政府提出規範中介行為。監管不足是租賃的又一「痛點」，目前，1.6億人在城鎮長期租房，占城鎮常住人口21%，「先租后買」更是普遍的消費模式，2.5億流動人口（占城鎮人口40%）多數租房。因此，租賃已成重要的住房選擇，監管重點也應由新房轉向存量房。此前，住建部也將規範市場秩序作為今年工作重點。因此，攻克以上「痛點」是租賃市場長效機制的重要內容。

對於房地產調控，政府工作報告提出幾個原則，即堅持住房的居住屬性，落實地方政府主體責任，加強房地產市場分類調控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地。去年以來，熱點城市房價暴漲，投資投機需求是最大推手。短期內，要堅持「居住屬性」這個調控的出發點，就必須要加強限購等行政干預，而更了解本地樓市的地方政府要承擔主體責任，並分類制定契合本地樓市的調控措施。同時，大城市公共服務、就業機會對全國人口的吸附能力很強，新增需求、改善型需求和資產配置需求旺盛的局面，中短期內難以改觀。因此，在當前背景下，要抓住「窗口期」，加快調控長效機制建設。

首先，順應人口流入和需求旺盛現狀，增加土地供應。新增用地潛力不大，存量盤活才是重點。一般來說，產業生命周期僅20年左右，但產業用地年限在40-50年，盤活存量在情理之中。目前，大城市產業升級更快，空間需求少的服務業貢獻率超過60%，盤活閑置低效用地的潛力很大，「商改租」就是一種。

其次，近年來大城市軌道交通和共享交通發展很快，並開始延伸到城市外圍。目前，儘管北上廣深等特大、超大城市土地稀缺，但外圍或郊區土地利用效率較低，建築分散、密度低（上海10層以上工業建築佔比僅30%），功能混亂，商場辦公閑置嚴重。因此，應以軌道交通大發展為契機，增加外圍軌道周邊供地和建築密度，疏導中心區住房需求到外圍。

筆者認為，加快調控長效機制建設，一要破除區（縣）、街道政府基於區域形象、招商引資誘導的土地利用行為，增加住宅用地，減少商辦用地，改造存量用地；二要以增值共享、合作開發為手段，輔以政府補足公共配套，打破利益阻隔，儘快盤活存量。