老百姓為什麼普遍都不相信房價會下跌？

【導讀】房價還會漲么？現在要不要買房？如果說，過去十年的任何一個時點上，答案是肯定的——買房無疑是一件正確的選擇，那麼現在呢？或者換句話說，房價是否已經見頂？的房價漲跌遵循著什麼邏輯？

關於泡沫的機理

過去10年裡面的四次調控，已經教育了所有的買房者。買房者相信，政府希望房價不要上漲的太快。這有點像2015年的股市，大家說政府希望長牛和慢牛——雖然實際並不是這樣。

我特別想說的是，一旦形成預期，投資者就會覺得說，政府給我形成了某種兜底和擔保；一旦覺得有擔保，就會加槓桿，加大投機的力度和資金。這種投機的預期一旦形成，其實跟通貨膨脹一樣——如果大家看到一個價格只漲不跌，那麼所有的資金和資源都會投到這裡面來。

所以，如果採取任何行政的手段壓制這種泡沫或上漲，只是短時間壓一下，一旦退出了調控肯定還會報復性的上漲。這種預期不扭轉，暴漲的情況就可能繼續出現。

在泡沫裡面，預期決定了所有的事情。在這裡面可怕的事情是，因為這個價格是人為推高的，而且是被預期上漲推高的，一旦不上漲，不會橫盤，不是漲就是跌。在低位下跌，風險相對比較可控，但如果是在高位很大幅度的下跌，風險是很大的。這不僅僅是購房者的風險，更大的風險在於銀行體系或整個經濟。

在2008-2009年金融危機的時候，房價出現過一輪調整。然而因為隨後的政策支持導致大家很快就忘記了這一點——即房價是有可能下跌的，其實那時候北京和上海的房價跌過10%甚至20%，郊區可能在30%左右，這是不小的下跌幅度了。

但是因為政策本身沒有讓市場扮演一個調整供給與需求的角色，最後反而是限制了市場，進一步加強了政府的剛性擔保和剛性兌付。這種東西會自我強化——房價漲了兩年之後，買房者可能覺得明年上漲的概率是55%，漲三年的話他可能會覺得是65%，如果漲了5年，他會覺得房價上漲的概率是100%。

這是很可怕的，老百姓忘記了房價是會下跌的。

比較有趣的是，就房地產市場而言，你必須要區分一二線城市和三四線城市。其實很多三四線城市即使今年漲了之後，還沒有回到其歷史峰值。大家可能意識到了，那些市場可能再也漲不回他的歷史峰值了。所以，我們看，雖然貨幣供應量每年11%~12%的增長速度，但是有一大塊市場投資人是不會去碰的。這會導致一旦投機起來，他去碰的那個市場投機的強度會比原來更大。

一線資產難道真的只漲不跌么？我的理解是，越是泡沫尾端的時候，其他已經不漲了，核心資產還在漲。

一個例子是，互聯網泡沫的時候，大部分互聯網股票都不漲了，就剩雅虎、亞馬遜等少數幾家公司的股票還在漲。雅虎最高的時候漲到每股95美元，但是過去很長一段時間，他的股票價格基本上在15到20美元。

我們再看東京和大阪的房價，相對於日本其他城市的房價而言，其他地方漲勢比較平，大阪和東京的漲幅就比較陡峭。但是漲的多的城市，一旦跌的時候它的跌幅也會更大。

現在的情況是，一方面一線城市公共實施極其充沛，另一方面，年輕一代對生活的追求和理解跟前面幾代人不同，他們更重視體驗，而這種體驗只有在一線城市才能完成。這樣一來，大家都想去這些城市，這幾個城市的絕對價格就已經很高了。首付貸為什麼會讓房地產中介都害怕？因為完全超出了大家能夠接受的水平。

但是現在看呢，許多地方的政府退出這種剛性擔保的意願越來越低。或者說，原來是不想退，現在是不敢退。

風險在哪裡

現在實體經濟雖然不是很好，但也是處在正常的轉型過程。所以，我覺得國內下一步的風險還是集中在金融風險上面。房地產本身我並不是特別擔心——一線城市需求總還是在的，即使下跌也不會是斷崖式的；三四線也有買的，總體系統性衝擊不大。

我擔心兩個事。一個是債務，債務漲得太快了。漲得太快之後有連鎖反應，它會把你整個的盈利全部吃掉，今後再去想要做新的投資就沒有機會了。IMF有一位副總裁說，的債務主要還是在企業。但是我說，在你要特別區分這個債務是企業還是政府沒有意義，因為企業債務的核心是國有企業的債務，國有企業債務的核心是銀行貸款。所以是國有銀行貸給國有企業，如果最後出問題，政府還是要兜底的。

我們很多人都忘記了1998年的債務危機，債務蔓延起來是很快的，對經濟會有很大的打擊。

還有一點讓我擔心的是，如果沒有資金去支持政府融資平台，還有那些虧損的國企，那些平台和國企還能支撐多久？如果不讓地方政府賣地或者地賣不出去，地方政府財政也會很困難。

這之後，要麼中央給它很大的支撐，要麼企業能夠帶來現金流，但現在很顯然是反方向而動的。他越要撐住現在這種局面，就越要去做一些現在不帶來正向現金流的項目。這樣負債就會越漲越多，而現金流會越來越惡化。

目前，無論從房價對居民收入比，還是房價對房租比，又或者歷史漲幅等指標來看，我們的總體房價都處於高位；在一些一二線城市，房價已經超過了很多其他國際一線城市的房價水平。房價持續上漲顯然在邏輯上是不可持續的。

所以，另外一個讓人特別擔心的問題是，房地產行業的風險通過的金融體系迅速地在全經濟中擴散，並有可能因此引發系統性金融風險。

房地產是牽一髮而動全身的，我覺得中央說的資產泡沫一定是房地產泡沫。其實要看到，很多泡沫是跟房地產聯繫在一起的。

我覺得一線城市不會出現斷崖式下跌。一句話說，我覺得房價在這個時點上還會往上漲，但是十年二十年之後，如果以真實貨幣計價，現在可能就是十年二十年的一個頂部。做這個判斷我稍微有點不太確定，如果你以美元計價，一定會比現在低，如果是本幣，算對了通貨膨脹，也一定比現在低，我覺得我不是很確定的是，如果做這個假設，那我的假定是說，今後十年的人均收入增長一定會比較慢。

預測泡沫見頂這個是最難的一個事情，我也不嘗試做這個事情。但是我覺得預測長期的趨勢要比預測什麼時候見頂容易很多，而且從長期趨勢來講，人家說倫敦和紐約還比北京和上海貴，還能貴20%~30%，但是接下來的問題是，倫敦和紐約全世界的人都想去，北京呢？

5.29

白銀陽線一直在放大，多頭力量在加強，盤整區間強勢突破，盤整的時間越長，後市上漲的動能就會越大，白銀從四小時圖來看，低點低點一直在抬升，高點高點一直在創新高，上升態勢不變。

建議白銀17.3這個位置做多，止損17.15，目標17.5-17.6.

原油日線圖關鍵位置收陰，收黃昏之星的K線形態，日線圖下跌趨勢形成，頂部正式築頂，雖然上周五收盤很強，但是日線5、10日勻線勾頭向下，反抽是誘多，所以，操作方面還是直接空原油。

建議今天49.9-50美元這一位置空原油，止損51.3.

黃金上升的行情已經突破，還在想著深度的回調的人，這要麼就是左側交易牛逼的人物，要麼就是剛入行的新生。強勢，一定是不會出現深調，深調就不強勢，周一建議黃金1266-1265做多，1260是止損位置

作者:微//信ID:ww8461（原油，黃金，白銀，外匯）