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開發商快扛不住了,一個數據顯示房企壓力前所未有

開發商快扛不住了,一個數據顯示房企壓力前所未有

。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。目前房地產企業待償還債券規模2.12萬億元,其中未來一年將有1055.86億元債券到期。2016年上市房企的平均資產負債率已達77.26%。

發債量下滑同時,房企償債高峰漸近。

Wind資訊統計,截至目前,房地產企業待償還債券規模2.12萬億元,其中未來一年將有1055.86億元債券到期。數據顯示,2016年上市房企的平均資產負債率已達77.26%。銷售遇冷疊加償債高峰期來臨,房企資金壓力加大。

房企未來一年將迎千億債務

在經歷了2015-2016年的大規模發行后,地產債券已漸進償還周期。Wind資訊統計數據顯示,截至目前,房地產企業待償還的債券數量累計已達1996隻,待償還債券規模2.12萬億元。

數據還顯示,未來一年,房地產企業需到期償還的債券數量達302,債券累計到期規模1055.86億元。

其中,今年8、9月份地產債到期規模將分別達到112.87億、113.17億,相繼刷新單月歷史新高。

但償債高峰臨近之際,地產企業發債情況仍未明顯好轉。

Wind資訊早前報道(點擊閱讀房企資金隱憂,今年發債跌近八成,一線成交量降三成》),作為房企融資重要渠道的債券市場,今年前四個月融資規模,同比去年已降77.3%。

數據顯示,今年前四個月,房地產行業發債112隻,融資規模1096.99億元,發債規模佔比1.11%。而去年同期房地產行業發債463隻,融資規模4832.47億元,發債規模佔比5.37%。

自去年下半年以來,地產企業發債就已明顯放緩。今年以來,也只是出現緩慢的抬升。不僅如此,機構分析交易所地產債的發行量上升,並不代表國家對房企融資態度的明顯轉向。

興業固收唐躍、池光勝研報認為,地產債發行量上升,實質上並不能說明監管層對房企融資的態度出現了明顯鬆動,即使符合條件的房企能夠發債融資,但對於房地產開發業務來說,那也是「別人家的錢」,況且從「可以申報」到真正發出來還有很長的路要走。

實際上,除了銀行貸款和公司債外,地產企業股權融資、ABS、信託、資管融資等各類渠道均有收緊,融資緊張未見改善信號。

房企負債率回升

得益於2016年市場火熱,地產企業利潤豐厚。

廣發證券樂家棟研報統計,66家樣本上市房企2016年整體營業收入1.43萬億元,同比增幅超過29%,營業利潤1930億元,同比增幅超過31%。

但同時,房企負債率亦同步上升。

Wind資訊統計數據顯示,A股136家上市房企2016年負債合計超過4.92萬億元,同比增加10139億元,同比增幅25.93%。截至2016年底,A股平均每家上市房企負債達362億元。

其中,有32家資產負債率超過80%紅線,佔比接近24%。此外,剔除預收賬款后的資產負債率超過70%的有45家,佔比超過33%。上市房企的平均資產負債率已達77.26%。

更大挑戰在後面

不僅如此,隨著調控的深入,房企還更大挑戰還在後面。

5月9日,社科院就《房地產藍皮書》舉行發布會,藍皮書執行主編王業強表示,預計2017年商品住宅銷售面積有可能出現5%到10%的負增長。住宅開發投資增速將明顯放緩,隨著商品住宅銷售面積增幅減小,甚至出現負增長,住宅開發投資的增速也將放緩,住宅價格漲幅也將回落。

此外,北上廣深已全部上調房貸利率。證券報刊文指出,隨著調控的層層深入,未來進入「四限」(限購、限貸、限價、限售)的城市還將持續擴容,主導本輪房地產市場持續火爆的核心動力已出現衰減跡象,尤其是房價虛高、嚴重透支的二、三、四、線城市,或面臨調整風險。

隨著銷售放緩,房企流動性風險勢必加劇。目前除了國內發債逐步到期外,伴隨著房企海外發債的增加,這部分債券到期壓力也開始逐步集中。

海通證券首席經濟學家姜超此前研報分析,海外債券到期壓力逐漸增多,未來3年待償債券超過350億美元。前期融資產生的大量債務逐漸到期,國內融資何時放鬆尚不可知的背景下,房地產企業債務償還問題將逐漸浮出水面,個體信用基本面將因融資能力和抗風險能力的差異而加劇分化,應警惕弱資質地產企業違約風險的爆發。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱,前兩年寬鬆的融資環境已經過去,去年11月份以來,房企融資環境收緊,去槓桿力度加大,加上今年調控政策全面加碼,預計明後年償債高峰期來臨時,會有一些房企難以承受資金壓力。

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