開發商限購之後更瘋狂 廣州樓麵價被炒到5萬以上

當下最火爆的話題是什麼？當然非房價莫屬，可是在全國樓市調控的洶湧大潮之下，依然有些城市的房價不跌反漲。對很多人來說，現在的房價已經高不可攀，但對開發商來說，現在的房價還太便宜——便宜到他們願意花錢買地的樓麵價就已經超過現在房價，即人們經常所說的「麵粉貴過麵包」。

▲圖片來源：視覺

3月29日，廣州迎來調控升級后的第一次大規模土地拍賣，位於白雲、海珠和增城區的9宗地塊遭到開發商的激烈爭奪。其中時代地產以55437元/㎡樓麵價競得海珠區廣紙輕工地塊，總價約20.4億元，溢價率219%，再次刷新廣州樓麵價格新紀錄。

要知道在去年的11月份，由龍湖拍得的白雲新城地塊摺合樓麵價為4.5萬元，也刷新了當時的土拍紀錄，如今僅僅過了4個月，樓麵價的紀錄已經飆升至5.5萬元。

不僅僅是海珠區，連很多人以前不肯去的增城區也成了大熱門，因為在廣州限購升級后，增城並不在不限購範圍內，這一下推高了增城土地的市場熱度。今日增城推出5宗地，樓麵價竟也突破2萬元大關，逼近增城區域房價。

海珠樓麵價達5.5萬/㎡，再刷紀錄

前不久，廣州出台新的樓市調控政策，在外界普遍期待降房價、降地價的時候，今天迎來了新一輪的土拍。

在廣州今日一次性出讓的9宗地塊中，7宗為住宅地，1宗為商務地及1宗為旅館用地，其中增城的旅館用地流拍，其餘8宗地塊攬金高達190億元，海珠區、增城樓麵價再創新高。

▲上圖中樓面地價為起拍價（來源：廣州中院研究發展部）

位於海珠區的廣紙輕工地塊（石崗路AH051028地塊）由時代地產以總價20.4億元，競配建44100平方米斬獲，摺合樓麵價55437元/㎡，溢價率219%。

▲就是這塊地（來源：廣州中院研究發展部）

據每日經濟新聞（）記者觀察，海珠區的廣紙輕工地塊已打破龍湖首開創下的45469元/㎡樓麵價紀錄，成為廣州單價最貴的地塊。

▲每日經濟新聞去年11月份的報道

資料顯示，海珠廣紙輕工地塊總面積20211平方米，總建築面積為80844平方米，起拍樓麵價17377元/㎡。

因佔據稀缺的一線江景資源，周邊樓盤缺貨，該地塊吸引了包括保利、萬科、碧桂園、招商蛇口等在內的24家實力開發商爭相搶奪。

關於高價拿地，每日經濟新聞（）記者聯繫時代地產相關負責人，該負責人表示目前沒有可回應的內容。

位於白雲區華盛地塊最終由金地集團以總價8.34億元，配建面積1.89萬平斬獲，摺合樓麵價32900元/㎡，溢價153%。

▲圖片來源：廣州中院研究發展部

科學城KXC-S-4地塊最終被多益網路以44619萬元的底價拿下，樓麵價6490元/㎡，增城的旅館用地流拍。

增城樓麵價破2萬大關

作為今日土地出讓的大戶，增城在廣州樓市調控升級后樓市上演「搶房大戲」，「開盤必日光」成為增城的真實寫照，價格也出現一定幅度的上漲。

增城推出5宗宅地，均遭到開發商的激烈爭奪，樓面地價不斷被刷新。其中荔城街宅地競拍僅10分鐘即被神秘的「劉先生」以個人名義拍下，樓麵價1.4萬/㎡，一舉成為增城最貴地塊。

▲圖片來源：廣州中院研究發展部

今日增城的土地拍賣可謂高開高走，緊接著永寧街章陂村地塊則再次打破了「劉先生」創下的紀錄，招商蛇口以43.5億的總價，配建面積達8.46萬平方米拿下，摺合樓麵價高達20195元/㎡。

▲圖片來源：廣州中院研究發展部

招商蛇口創下的最新紀錄很快就被碧桂園刷新了，碧桂園以總價112億元連續拿下增城三宗地塊。其中永寧街崗豐村83101230A17005號地塊總價15.42億元，配建面積3.51萬平方米，摺合樓麵價22743元/㎡。

83101230A17006號地塊，成交價為以43.12億元，配建為10.755萬平，摺合樓麵價23963元/㎡；83101230A17007號地塊，為今日所拍最大地塊，碧桂園以53.51億元，配建面積為13萬平的代價拿下，樓麵價23599元/㎡。

▲圖片來源：廣州中院研究發展部

網易房產監測陽光家緣數據顯示，3月1日-3月28日，增城共成交3160套，佔全市成交的26.5%，成為全市銷冠。成交均價為12379元/㎡，今日土地成交樓面地價已遠遠高於增城房價，也高於廣州限購升級后首日增城樓盤價格，大面積再現「麵粉貴過麵包」現象。

今晚，廣州買房人又將迎來一個不眠之夜。

方圓地產首席市場分析師鄧浩志認為，本次最高成交價為2.4萬/㎡，增城地價一年暴漲近100%。增城地價上漲幅度遠超中心區，未來項目盈虧平衡點在3.5萬/㎡左右。

土地市場風險不斷累積

廣州樓市調控升級后首周，廣州樓市成交出現「內縮外漲」的情況。限購區域調控效果明顯，成交大幅度下降，不限購區域的增城、從化成交量大漲，幾乎佔全市總成交量的近一半。

▲圖片來源：視覺

方圓地產首席市場分析師鄧浩志表示：

在廣州出台史上最猛新政后，中心區地價再度被刷新是出乎意料的。海珠樓麵價5.5萬/㎡，項目盈虧平衡點近8萬元/㎡，這一價格將大大高於廣紙板塊所有在售項目售價。

據鄧浩志計算，除非兩年內全市房價仍保持每年30%左右的上漲速度（即兩年累計漲幅169%），否則該項目虧損，但縱觀商品房歷史，還沒有出現連續2年以上的快速攀升，房企似乎在以賭的方式決定未來命運。

資深房地產專家龍斌接受每日經濟新聞（）記者採訪時表示，土地市場的火熱程度完全出乎預料，地價高企，房價低不了，地塊周邊一手二手房價乃至整體市場受影響走高，是大概率事件。

其實開發商也是無奈的，廣州供應少，需要拿地生產，不然面臨退出市場和市場佔有率降低的風險。從年報來看，開發商手握大量現金，有足夠的資金支持在土地市場拿地。

以增城為例，開發商的高價拿地是基於對廣州市場樂觀的判斷，拿總比不拿好。龍斌表示，地價越高，風險越高，目前廣州土地市場的風險在不斷累積。未來2年政策和市場表現不確定性多，增城土地市場過熱，後市政府抑制措施會怎麼加碼將是今年的懸念和看點。