房價之謎（三）| 中國房價到底「合理」嗎？

房價一旦綳不住，會不會崩盤？什麼時候會崩盤？這些疑問如同幽靈般在房地產市場上空徘徊不去，迄今十有餘年矣。

但是房價始終沒有崩，相反，許多地方的房價還漲得讓人越發絕望。

之所以有「崩盤」的盛世危言，最主要的原因是房價高得「不合理」。那麼，什麼是「合理的」房價？

對此，國際上有諸如「租售比」、「房價收入比」這樣的流行指標。奇怪的是，房地產市場上這些指標早就超過了臨界值，卻遲遲沒有崩盤的跡象。

這的確是因為房地產市場與眾不同。

前文不吝筆墨，分析了一番內地與香港的供地制度，旨在說明，在不同的制度約束條件下，所謂的房地產「合理」價格，會有極大的不同。

租售比、房價收入比等指標，如果在一個遠為自由的土地市場上超過臨界值，往往導致房價的崩盤。但是在內地和香港這樣的供地制度下，這些所謂的臨界值似乎根本沒有約束力，以至於許多緊盯這些指標的名家頻遭滑鐵盧，空發「崩盤」警報十幾年，年年被打臉。

小馬可以拉大車

❶先看租售比。

我的看法是，在的土地制度條件下，租售比的指標意義不那麼強，因為租房市場和買房市場並不是一個可以互相替代的統一市場。這是中式供地市場和自由土地市場的一個重要差別。

通常情況下，房租對房價有很強的錨定作用：房子價格太高的話，人們會選擇租房方案，導致房租上升、房價下降；反之，若房價太低，原本租房的人會考慮買房，從而推高房價、拉低房租。這裡的前提是，買房和租房是同一個存量房市場，這樣兩者才有較強的可替代性。

租房市場的價格是由所有房屋的供需所決定的；而的買房市場價格表面上似乎也由所有房屋的供需決定，但實際上卻有微妙而重要的差異：其價格只是由新房市場（而不是整個房屋市場）的供需決定的——即政府拍地給開發商、完成開發之後入市的那部分房屋——而已。

如上所言，政府收益最大化的選擇是控制土地供給數量，提高價格。如果新房的價格被地價「頂」得很高，存量房的價格也會水漲船高。在這個角度上，整個買房市場價格的「錨」並不是租房市場，而是新房市場——就是那麼一丁點拿出來交易的新房，就引領甚至決定了整個房屋市場的價格。

房價和房租不是沒有關係，只是關係更遠了而已；房租也還是房價的一個「錨」，只是錨定的力度遠不如新房價格的力度大了而已。

房地產市場的租售比遠低於大多數市場，也就不難理解了。因為房地產市場與這些大多數市場的機制根本不同；它們是自由買賣的私有土地市場，不是。

這個不同引致中式房地產市場與其他地產市場之間最為重要的差別：新房價格決定存量房價格，而不是存量房價格決定新房價格——新房不是price taker，而是price leader。

99.9%的房屋可能並沒有交易，但是它們的價格由交易的0.1%所決定。如果一套新房子的單價是10萬元，那麼周邊房子的價格也大概是這個價，即使它們並沒有交易，甚至沒有交易意願。

所以，拍地的價格就有非常重要的指標意義。它是這個供地體制的價格穩定器，穩定甚至引領一個城市所有存量房的價格。想想看，如果你手裡有一套房子，而區位遠不如你的「地王」的樓麵價都高達10萬，你還願意8萬賣出嗎？你不會。你至少要等等看「地王」上的房子到底能賣出什麼價。如果地王房價12萬成功上市，你的房子就不會低於這個價。

前提是，「地王」上蓋的房子可以順利加價出售——這是這個遊戲能否玩下去的關鍵。房價的上漲不會是無止境的。一旦新房的價格太高而無人問津了，存量房或稱二手房的價格也遲早要綳不住。

這個遊戲的危險之處在於，房價遲早有綳不住的時候，所以政府和地產商一直都在猜——準確地說是在賭——市場的承受能力。人們什麼時候就付不起這個價格了？在很多城市，尤其是三四線城市，房價超出了購買力，這個遊戲已經玩不下去了。那麼，一二線城市會怎麼樣？

真實情況是，有的地方政府已經玩壞了這個遊戲，比如說那些「鬼城」。合理猜想一下，它們至少給其他政府尤其是中央政府提出警示：必須小心呵護這個遊戲——這想必體現在後來的調控政策里了吧？

高度控盤的市場

❷再看房價收入比。

這個指標也很關鍵，but，again，它在我們這個體系下需要大幅放寬尺度。這裡決定性的因素有三個：

第一，土地供給者的唯一性始終是我們認識的基礎。這決定了每次放出來拍賣的土地價格很高，但是數量很少。這就好比股市有一隻總盤子很大但流通盤很小的股票，用很少的資金就能把價格拉上去。

在房地產市場里的含義則是，新房的價格雖然很高，但是數量很少，只要有一些人買得起，就足以支撐這個價格了。存量房的價格當然隨著會漲，但是在裡面住著的人又不需要掏錢。看起來不是皆大歡喜嗎？當然，沒買房的人除外……

第二，全國購買力。一二線城市房子並不只是面向本地居民，而是面向全國。當三四線城市房價太高失去吸引力的時候，資金和人都會流向更具吸引力的一線城市和條件好的二線城市。

第三，剛需。幾年前一度流行「逃離北上廣」，現在更多的人「逃回北上廣」；大城市成本高、人情淡漠，有種種不如意，但也有更多的發展機會，更注重個人能力，而回到老家如果「無爹可拼」就前途茫茫……

去大城市，就得買房子。這是剛需。

剛需是什麼？買房子自住是剛需，擔心資產貶值而進行優化配置也是剛需。不承認後者，就沒法理解房價上漲的這一重大動力。在「資產荒」的情況下，買房子是個很自然、甚至是許多人最好的選擇。

當然，有了上述三個基礎，自然難免吸引炒樓資金了。多年來貨幣超發嚴重，市場上大量資金一直對房地產市場虎視眈眈，隨時準備撲上來分一杯羹。很明顯，每次貨幣寬鬆的時候，總是房價爆發的起點。

但是，正如三四線城市會失去吸引力一樣，一二線城市房價上漲也不會是沒有止盡的，那個揮之不去的問題又來了：一二線城市會崩盤嗎？

擴展閱讀

房價之謎（一）：關於房價和調控的那些錯

房價之謎（二）：高房價是被什麼撐起來的？（點擊左下方「閱讀原文」）

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