購買二手房時 這些因素會影響首付比例和費用支出！

隨著二手房市場現狀的穩定，近期不少處在觀望情緒的購房人開始諮詢貸款買房事宜。在貸款購買二手房時，很多購房人並不清楚如何確定自己的首付比例，有哪些因素將影響和決定自己買房時候首付比例和支出呢？

在貸款買房時首先決定首付比例的是房屋套數和住房的屬性，即首套房還是二套房，因為首套房和二套房的首付比例截然不同。自從去年「9.30」政策出台後，又對購買住房劃分為普通住宅和非普住宅。

「偉嘉安捷」指出，目前各家銀行執行的政策是首套房普通住宅首付比例為35%，非普住宅首付比例40%；二套房普通住宅首付比例為60%，非普住宅首付比例為80%，首付比例的因素主要看首套房還是二套房。

所購房屋的年限和評估價值

二手房貸款時所購買的房屋年限也會影響到首付的比例。「偉嘉安捷」指出，如果購房人所購買的房屋年限較短，那麼自然銀行審批時貸款的額度也就越多，如果是年代久遠的房屋，評估的市值也會比較低，所貸款的額度也不會多，貸款額度的變化也會直接影響到首付比例。

總價越高的房屋，首付的比例也就越大，例如一套評估價為200萬的住房，按照35%的首付比例計算，那麼首付款為70萬。而一套評估價500萬的房子，即便按照35%計算，首付款也達到了175萬，所以評估報告中的房屋評估值，也將影響到購房人的首付款支出。

如今二手房成交較為低迷的階段，業主賣房的心態也比較急切，有些業主因為銀行放款較慢，所以要求購房人全款買房，還有一些業主會要求購房人支付超出銀行劃定比例之外的首付。

實際買賣中， 首付比例和金額並不是一成不變的，在購房人經濟能力允許的條件下，首付比例的設置較為靈活，買賣雙方可以自行協商決定。

附：買二手房的六項注意

1、樓形

樓形一般分為板樓、塔樓和板塔結合。板樓一般南北通透，便於採光通風；一梯兩戶是板樓的標配，由於住戶不多，居家生活也比較清靜。

塔樓社區的建築密度普遍比板樓社區的高，往往是一梯6戶以上。人多會容易雜亂吵鬧、電梯擁擠。而且塔樓每層都有部分住戶的採光、通風等條件比較差。不過塔樓由於樓高，高層視野相對開闊。

板塔結合的房子，2梯4戶是比較常見的，邊戶南北通透、中間戶朝南設計。板樓戶型的使用率通常高達85％以上，而塔樓戶型的使用率通常僅為75％，因為塔樓內的電梯井、變配電機房等都將作為公共面積攤到每個業主的頭上。

2、房齡

房齡影響貸款年限，房齡越老，貸款年限越短。除此之外，房齡還影響房屋的價格，房子越老越不易出手，價格空間就越窄，久之甚至會貶值；房齡增長和使用年限是成反比的，而與修繕維護費用成正比，種種因素都將增大持有成本。隨著受損程度，還可能存在安全隱患。買房的時候一定要注意問下房齡，房齡是從該房屋竣工之日開始算起。

3、戶型

一個好的戶型，晴天不開燈，光照也充足；房裡擺放傢具，不妨礙人走動；不藉助通風設備也能自然通風。好戶型有以下5條標準可以參考：格局方正、開間進深合理、沒有暗間、房間大小適中、動線合理。此外，看看戶型有無大的改動，是否存在結構性問題等重大安全隱患。

4、朝向

一個好的朝向可以保證有大量的陽光通過窗戶直射入室，改善住宅室內環境，如光、溫度、衛生狀況等，對居住者的身心健康十分有利。一般來說，卧室、客廳都朝南的房子，是比較好的。

5、樓層

對於多層無電梯住宅來說，一般順序是3、4、5、2、1、6。但對現在的中高層住宅來說，好的樓層排序為中高層、頂層、底層。買房選樓層要考慮家庭人口構成和喜好、房屋價格、採光好壞等各方面的因素。遇到下面這些樓層，在選房時，要慎重考慮。因為這些樓層存在這樣或那樣的缺點。

①設備層及其下一層：在設備層或其下一層，設備的噪音、機械振動等都會給居住環境帶來負面影響。

②架空層的上一層：如果架空層活動的人群多，比較吵鬧。夏天時，架空層的垃圾如果不及時清理，就容易產生惡臭，影響居住的環境。

③底層：比較容易被盜、採光通風不足、私密性差、潮濕、噪音比較大（行人、單元門噪音的影響）等。

④頂層：主要是夏季熱，雨季容易漏雨。

6、稅費

同一個小區，房源的產權年限大不相同，這與業主辦理產權證的時間有關。未滿兩年的房產再交易時，就需繳納增值稅及其附加稅、個稅等相關稅費。

滿2年及以上的房子，可以免征增值稅。滿五唯一的房子，可以免征增值稅和個稅。買房的時候，一定要問清房產證滿幾年。