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購買二手房時 這些因素會影響首付比例和費用支出!

購買二手房時 這些因素會影響首付比例和費用支出!

隨著二手房市場現狀的穩定,近期不少處在觀望情緒的購房人開始諮詢貸款買房事宜。在貸款購買二手房時,很多購房人並不清楚如何確定自己的首付比例,有哪些因素將影響和決定自己買房時候首付比例和支出呢?

在貸款買房時首先決定首付比例的是房屋套數和住房的屬性,即首套房還是二套房,因為首套房和二套房的首付比例截然不同。自從去年「9.30」政策出台後,又對購買住房劃分為普通住宅和非普住宅。

「偉嘉安捷」指出,目前各家銀行執行的政策是首套房普通住宅首付比例為35%,非普住宅首付比例40%;二套房普通住宅首付比例為60%,非普住宅首付比例為80%,首付比例的因素主要看首套房還是二套房。

所購房屋的年限和評估價值

二手房貸款時所購買的房屋年限也會影響到首付的比例。「偉嘉安捷」指出,如果購房人所購買的房屋年限較短,那麼自然銀行審批時貸款的額度也就越多,如果是年代久遠的房屋,評估的市值也會比較低,所貸款的額度也不會多,貸款額度的變化也會直接影響到首付比例。

總價越高的房屋,首付的比例也就越大,例如一套評估價為200萬的住房,按照35%的首付比例計算,那麼首付款為70萬。而一套評估價500萬的房子,即便按照35%計算,首付款也達到了175萬,所以評估報告中的房屋評估值,也將影響到購房人的首付款支出。

如今二手房成交較為低迷的階段,業主賣房的心態也比較急切,有些業主因為銀行放款較慢,所以要求購房人全款買房,還有一些業主會要求購房人支付超出銀行劃定比例之外的首付。

實際買賣中, 首付比例和金額並不是一成不變的,在購房人經濟能力允許的條件下,首付比例的設置較為靈活,買賣雙方可以自行協商決定。

附:買二手房的六項注意

1、樓形

樓形一般分為板樓、塔樓和板塔結合。板樓一般南北通透,便於採光通風;一梯兩戶是板樓的標配,由於住戶不多,居家生活也比較清靜。

塔樓社區的建築密度普遍比板樓社區的高,往往是一梯6戶以上。人多會容易雜亂吵鬧、電梯擁擠。而且塔樓每層都有部分住戶的採光、通風等條件比較差。不過塔樓由於樓高,高層視野相對開闊。

板塔結合的房子,2梯4戶是比較常見的,邊戶南北通透、中間戶朝南設計。板樓戶型的使用率通常高達85%以上,而塔樓戶型的使用率通常僅為75%,因為塔樓內的電梯井、變配電機房等都將作為公共面積攤到每個業主的頭上。

2、房齡

房齡影響貸款年限,房齡越老,貸款年限越短。除此之外,房齡還影響房屋的價格,房子越老越不易出手,價格空間就越窄,久之甚至會貶值;房齡增長和使用年限是成反比的,而與修繕維護費用成正比,種種因素都將增大持有成本。隨著受損程度,還可能存在安全隱患。買房的時候一定要注意問下房齡,房齡是從該房屋竣工之日開始算起。

3、戶型

一個好的戶型,晴天不開燈,光照也充足;房裡擺放傢具,不妨礙人走動;不藉助通風設備也能自然通風。好戶型有以下5條標準可以參考:格局方正、開間進深合理、沒有暗間、房間大小適中、動線合理。此外,看看戶型有無大的改動,是否存在結構性問題等重大安全隱患。

4、朝向

一個好的朝向可以保證有大量的陽光通過窗戶直射入室,改善住宅室內環境,如光、溫度、衛生狀況等,對居住者的身心健康十分有利。一般來說,卧室、客廳都朝南的房子,是比較好的。

5、樓層

對於多層無電梯住宅來說,一般順序是3、4、5、2、1、6。但對現在的中高層住宅來說,好的樓層排序為中高層、頂層、底層。買房選樓層要考慮家庭人口構成和喜好、房屋價格、採光好壞等各方面的因素。遇到下面這些樓層,在選房時,要慎重考慮。因為這些樓層存在這樣或那樣的缺點。

①設備層及其下一層:在設備層或其下一層,設備的噪音、機械振動等都會給居住環境帶來負面影響。

②架空層的上一層:如果架空層活動的人群多,比較吵鬧。夏天時,架空層的垃圾如果不及時清理,就容易產生惡臭,影響居住的環境。

③底層:比較容易被盜、採光通風不足、私密性差、潮濕、噪音比較大(行人、單元門噪音的影響)等。

④頂層:主要是夏季熱,雨季容易漏雨。

6、稅費

同一個小區,房源的產權年限大不相同,這與業主辦理產權證的時間有關。未滿兩年的房產再交易時,就需繳納增值稅及其附加稅、個稅等相關稅費。

滿2年及以上的房子,可以免征增值稅。滿五唯一的房子,可以免征增值稅和個稅。買房的時候,一定要問清房產證滿幾年。

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