萬科170億拿地自持做房東 如何破解盈利難題

  郭敏敏

  6月6日，萬科以25.3億元最高限價、100%最大自持面積以及70年最大自持年限斬獲佛山桂城宅地，摺合樓麵價約1.53萬元/平方米。

  據《經營報》記者不完全統計，萬科已在北京、廣州和佛山三地擁有5宗自持地塊，共計斥資約170億元。

  隨著自持物業的不斷增加，業內對於萬科頗有質疑，但萬科方面卻回應：「有風險，我們也會去努力爭取。」在剛結束的5月銷售情況電話會議中，董秘朱旭談及拿地策略時表示：「萬科在土地市場較熱且房價漲幅非常緩慢的情況下，投 資拿地非常謹慎。」

  本報記者嘗試從萬科方面了解其對自持物業的規劃及運營策略，然而截至發稿，萬科方面並未有明確回應。

  170億拿地自持

  據了解，6月5日佛山出讓的桂城地塊起拍樓麵價歷史最高，達到9483元/平方米，並首次採用「限地價+先競自持面積后競自持年限」的競拍模式。當日共吸引了包括萬科、五礦、錦薈、越秀、世茂等16家房企到場參與。最終，該地塊被萬科收入囊中，按照規則，第一個報自持70年的競買人即可獲得該地塊。

  拿地自持，對於萬科而言並非首次。早在2016年12月萬科在北京就以109億元的價格拿下2宗全自持地塊，進入2017年，萬科又以36億元的總價拿下廣州白雲、黃埔兩宗自持面積均超50%的住宅用地。至此，萬科近半年內已新增5塊自持地塊，共斥資約170億元。

  對此，同策諮詢研究部總監張宏偉認為：「這樣的條件具有很強的排他性，對於大型房企獲取優質地塊具備一定優勢。對於萬科而言，可以通過發展長租公 寓品牌『泊寓』獲得租金收益。」

  在地產專家劉忠嶺看來，「以佛山地塊為例，佛山在珠三角城市圈內佔據重要位置，廣佛同城還在逐步推進，存在廣佛同城一體化預期，建設公 寓出租對開發商來說很可能比非自持地塊更賺錢。」

  對於長租公 寓的發展規劃，在6月5日的電話會議中，萬科方面曾表示，公司過去在廣州、廈門開業的長租公 寓較多，但從保有資源看，深圳等城市也在快速增加，2016年底公司獲取的資源已經超過5萬間，2017年預計進一步增加至10萬間。政策支持長租公 寓發展，公司也會投入更多資源。

  推行眾籌共建模式？

  事實上，早在2016年12月萬科拿下北京2宗自持地塊時，就有報道指出萬科將採取眾籌共建的模式開發自持地塊。即萬科通過篩選、磋商后選取幾家眾籌企業，在自持產權不發生分割的前提下，每個企業在眾籌計劃中對應一棟樓或一個完整建築單元。

  與此同時，參與眾籌的企業向萬科支付相應的眾籌費用，包括眾籌項目的運營費用，在項目開發建成后，參與眾籌的企業員工可租賃住房，並向眾籌平台交納租金，租金再由眾籌平台直接返回到相應企業。

  2017年3月，市場就傳出小米將成為第一個吃螃蟹的人，參與到萬科北京自持項目的眾籌共建方案中，參與認購的小米員工可選擇以市場價一半的價格購房，但無法獲得產權和房本，也不能公開在市場上交易，僅能在小米公司內部交易，並不能落戶北京。

  對於「眾籌共建」的模式，劉忠嶺認為萬科和企業共建可以減少資金投入。「開發階段將所有權、經營權和使用權進行分離，70年產權仍歸萬科自持，經營權和使用權進行盤活資金。萬科敢拿地自持，說明有備而來，只要這種模式被驗證，就有可能被複制。」

  新的利潤增長點？

  儘管萬科可能通過引入符合資質的企業夥伴合作共建自持地塊，緩解資金壓力。但市場上對於其大規模的資金投入，投 資回報等也尤為關注，普遍認為「這個賬很難算得過來」。

  「自持模式消耗的資金量較大，對資本的消耗較大會影響企業的存貨周期及資金周轉率。」劉忠嶺直言。

  不過他也表示，上述的眾籌建房模式如果運用得當可以緩解萬科的資金壓力。此外也可以通過房地產金融化手段，如發行房地產投 資信託基金（REITs）等方式籌集資金。

  而張宏偉則指出，盈利未必難。「項目也可以作為固定資產抵押套現。個人認為不能僅從單個項目看，更多著眼於企業長期發展來看，萬科也可以通過將核心城市的幾個自持項目同時打包進行資產證券化，進而實現資金的退出。」

  據記者了解，越秀地產就曾通過資產證券化實現資金的回籠，其一度將旗下的商業物業賣給越秀房托進行資產證券化處理，不僅在開發后快速實現資金的回籠，同時也繼續以股東身份享受商業地產增值的紅利，緩解資產重負。

  此外，張宏偉還表示：「隨著住宅銷售利潤率持續下降，加上樓市調控，市場處於下行期，企業更需要通過改變運營方式或尋找新的業務增長點予以支撐，不排除後續將有大企業效仿萬科的自持模式。」