粵港澳PK江浙滬,更適合去哪淘金?

2017/08/13
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「灣區」概念越來越熱,粵港澳灣區已經號稱世界第四大灣區,而江浙滬,尤其是圍繞杭州灣的土豪城市群,實力也很強大。

想工作、想創業、想生活,哪個灣區更能幫你實現夢想?小編替你分析了一番數據,再告訴你一件比數據更重要的事情。

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想選個城市好好發展,有一個秘密你要知道

一定要選個灣區。

目前全世界最繁華的區域就是三大灣區(東京灣區、紐約灣區和舊金山灣區)。

在,除了高大上的首都,最吸引人的那些城市,大部分也屬於兩個灣區——

粵港澳灣區杭州灣區

小編為你細細地比較一下

2016年,粵港澳灣區的GDP超過了舊金山和東京灣區,僅次於紐約灣區;人均GDP將近14萬元人民幣

杭州灣7市的GDP總量雖然少很多,但因為人口少,人均GDP12萬元,是全國平均數的兩倍多。

粵港澳灣區勝出。

再來看看港口地位

在全球排名前十的港口中,粵港澳灣區佔了三個,杭州灣區只有兩個,集裝箱吞吐量也比不上粵港澳灣區。

粵港澳灣區再次獲勝。

要想成為世界頂級灣區,光靠GDP還不夠,必須要有人才

廣深的985/211院校只有三所,香港澳門情況特殊,而杭州灣則名校群集

可是上海落戶比廣深更難,後備軍里南下的也不少。

所以,人才一項,粵港澳和杭州灣打了個平手。

但不論上海杭州,還是深圳廣州,收入高生活壓力也大。一窮二白的年輕人,是不是就和大灣區無緣了呢?

在這裡,小編安利你一個概念

灣區城市有機體

灣區最重要的特點之一,就是城際交通越來越便利,共同構成一個「超級城市有機體」。

粵港澳灣區和杭州灣的交通到底有多方便就不用說了,區域內各城市基本都被納入了一小時生活圈。

滬杭廣深周邊的城市不光交通便捷,生活成本也低,你完全可以在東莞安家、在深圳創業,或者住在嘉興、工作在上海。

好幾個城市連成一片,成為一個共同生活圈

↑ 正是灣區經濟體帶給你的新選擇。

而無論是選擇粵港澳還是江浙滬,這都是人口流動中的局部選擇而已,放眼整個,過去的5年裡,大陸增加了3565萬人。2011年的13.47億,到2016年底變成了13.82億,相當於新增一個加拿大、一個半澳大利亞的人口。

就像這些新增的人口不會老老實實按照自然增長率呆在原地一般,我們嘗試把這3565萬個鮮活的生命化為人口統計上的數據,將它們看作無數的1,參與到、也是世界最大規模的人口遷徙中去。

這是服從於某種大格局的系統性流動,它反過來也重塑了當代。說起內在原因,沒有誰比司馬遷那句話解釋得更貼切:天下熙熙,皆為利來;天下攘攘,皆為利往

為了儘可能弄明白統計學意義上的三千多萬人究竟去了哪裡,我們首先選擇了人口500萬以上的特大、超大城市,在人口流向中,它們從來都是最大塊頭的磁鐵;同時為了觀察得更全面,又追加了人口低於500萬的省會城市、特區城市,作為區域中心城市,它們的吸附效應絕對不容小覷。沒想到的是,正好湊了100整。

現在,我們終於可以試著回答一下:過去五年增加的三千多萬人究竟去了哪裡;人比過去更愛「動」嗎;他們的流動究竟蘊含了怎樣的經濟邏輯,將會給個人以怎樣的啟示!

1

流向:城市、大城市、一線城市

見下表(部分)

這100個城市,過去五年人口增長超過100萬的有5個城市:

天津以207萬居首,後面依次是北京、深圳、廣州、重慶

人口凈增超過50萬以上100萬以下的有6個城市:

鄭州、成都(不含簡陽)、武漢、上海、長沙、石家莊

人口凈增25萬以上50萬以下的有22個城市:

杭州、青島、阜陽、泉州、福州、保定、濟南、合肥、臨沂、信陽、南寧、烏魯木齊、西安、廈門、滄州、貴陽、菏澤、南昌、永州、邯鄲、邵陽、大連

33個城市五年人口凈增1902萬。這麼說可能沒什麼感覺。你就想象一下,24%的人口規模卻生出了一半多的孩子,或者全國一半多新生兒降生到了不到50萬平方公里的區域里……

現在看一下人口密度圖和超特大城市分布圖,是不是立刻有一點密集恐怖症的感覺了?

世界經濟發展歷程已經證明,系統性的人口大規模流動往往和「大事件」相依相偎。過去三十年,這種流動在創造了人類歷史上最長的高速增長、當然還有令很多人抱怨的高房價時代。

顯然,決定人口增減的主因不是自然增長,而是用腳投票。投的什麼票?錢、機會、上升空間、教育、安全、便利等等。

有城市被選擇,自然就有城市被拋棄的。

過去五年,核心城市中出現人口負增長的也有8個,人口下降最大的也是一個超大城市。人口凈流出城市集中在傳統農業大省以及東北老工業基地。這大概也是某種輪迴。

2

真正的秘密總是躲在幕後

(1)人越來越不喜歡遷移了

最近二三十年,人往城裡跑都是主旋律,但願意跑的人正在飛速下滑,分水嶺就在2013-2014年。

2009-2011年是人潮洶湧的年份,當年排名前13的城市人口凈增高達2137萬人,超過同期全國的新增人口,那樣的遷移規模有一種空前絕後的感覺。

2014-2016,排名前13位的城市人口凈增只有543萬。僅僅4年時間,人口遷移規模下滑速度之快,超乎想象。

急速下滑的數據表明,越來越多的人準備定居了,不打算再四處折騰了

(2)城市外來常住人口佔比將開啟下降通道

2016年的自然增長率是過去11年中最高的,如果我們以稍低的5‰為基準,代入這100座城市,有38個城市人口凈增長數低於概略的自然增長數。

也就是說,的這些超特大城市中有小一半在2016年處於人口流失狀態。當然,這樣的測算只是幫助理解,沒那麼精確。另一個數據更直觀,有39個城市2016年人口增加數少於過於五年平均的常住人口增加值。

2010年前後,由於外來人口的大量湧入,而且很多人來了就留下了,就此奠定了許多城市人口結構。以一線城市為例,2012年北上廣深外來人口佔比分別是37.4%、40.3%、36%、72.7%。

5年後,北上廣深外來常住人口佔比分別是37.2%、40.5%、38%、66%,深圳的數據變動最大最有意思合理的解釋是,由於深圳落戶政策相對寬鬆,所以很多外地人變成了深圳人,即便深圳人口流入一直在增加,但有更多的人落戶了。

未來若干年,大城市消化外來常住人口的速度將會加快,新外來人口的增長可能趕不上城市簽發戶口本的速度。

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大拐點在敲門了

人口數據重要,是因為它直接決定了需求,在很多層面影響供需基本律,併產生一連串的連鎖反應。城市人口變化既然是「利」塑造的,那麼它就可以在很多我們最關心的問題上給出趨勢性的相對準確的判斷。

那房產舉例吧,關於房產,業界有一句話的經典秘笈:短期看政策、中期看供需、長期看人口。政策,普通人捉摸不住。

人口數據則是現成的,只要不是今年買了,明年就想著賣,人口數據就已足夠。至於供需,說到底人口也是關鍵一個因素,只不過還得結合土地供應、開發完成度等等其他因素統一考量。

今天我們只說人口因素。從人口看房產,大體可以判斷樓市繁榮整體上已到尾聲。

(1)很多城市將陸續出現無人接盤的情況。

大多數情況下,人口增幅與房價漲幅正相關。人多的地方,需求旺盛,漲也正常;反之,如大連、溫州、長春、烏魯木齊這樣人口流失的地方,房價能維持低增長就不錯了。

當人口增長減緩,而且減緩的範圍還在擴大,那問題就出現了。這些城市裡的房子今後還能賣給誰?如果再考慮到諱莫如深的「空置率」,那麼這個問題就會被瞬間放大了。

(2)人口流入迅猛的地方可以重點關注

天津、北京、深圳、廣州、重慶、鄭州、成都、武漢、上海、長沙、石家莊都屬於過去五年增長超過50萬的。另外,還有最近十年出現百萬增長的地方,比如東莞、廈門,這樣的增長不是三五年可以消化的。它們都值得重點關注。

(3)房價走勢與人口變動出現嚴重背離的地方也值得關注

人口增幅不錯,而房價卻長期低迷的地方,比如廣州、重慶、成都、西安、長沙……

任何背離供需的人為干預往往意味著巨大的機會,所以對於這些地方而言,如果不是出現土地、住房超額供應的情況,那麼有購房指標的人抓緊時間買房吧。那可能是你人生中最重要的一次投資。

(4)城市化完成度低的地方可以適度關注

超大、特大城市中,有一些農業人口佔比比較高,城市化程度低的,主要集中在河南、河北、山東等傳統農業大省,以及近些年實現了自我擴張的城市,比如合併了簡陽的成都等。

這些地方提升城市化水平就能創造大量需求,如果人口居然還在增長,那就意味著機會。

這類城市有廈門、蘇州、南京、珠海……

以蘇州為例,過去五年人口增長10.7萬,年均2.1萬,房價卻躥升至全國第14,最近一年漲幅44%。可以考慮的因素有二,一歷史上的外來人口量還沒能完全消化,二是城市住房供地嚴重不足。如果這兩個因素都沒有,就要保持高度警惕了。

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