反思香港歷史與未來，這些標的值得買買買？

前話

香港新特首在倒計時不到10天就會揭曉，現時民望最高的就是我的校友John Tsang。還記得我們香港的校友聚會，經常會在中環的外國記者協會(FCC)裡面舉行。有一次，我們邀請了曾司長來演講。還記得他的一句幽默的開場白；「我經常在這裡演講。但是這次是我第一次在這裡不是面向記者說話。」

這座城市的人常常掛在嘴邊：「前港英政府有多好！」他們所謂的「好」，我認為大概是指當時的生活沒現在那麼糟，比如說房價比較低、物價較便宜、街道沒那麼擁堵、自由行沒那麼多、日用品沒那麼供不應求、人們不用住在劏房等。老百姓在乎柴米油鹽醬醋茶更多，政治只是替罪羊。

是乖孩子還是野孩子？轉口角色今非昔比，貿易轉型勢在必行

筆者是個理科生，歷史雖不是強項，可鴉片戰爭與南京條約，筆者倒略懂一二。為何搬弄歷史？是因為鴉片戰爭和南京條約，香港就此開始了轉口貿易經濟模式。從1842年起的約160年，香港就一直擔當著對外的轉口港的重要角色。憑著她水深港闊的維多利亞港的優勢，香港就依靠著金融和轉口貿易，和少量的輕工業繁榮起來。

故事到了2001年發生了轉折：正式加入WTO。在過去的半個世紀里，一直門戶緊閉的、要依靠香港才能走出去的，現在正式開放了！同時，遺撼但必然地，香港原來跟唇齒相依的轉口貿易關係，一下子就變得狼狽了。更理所當然的是，以地大物博的條件，在上海、深圳、寧波、天津、青島、大連、廣州，打造千千萬萬個港口城市，可謂輕而易舉。在改革開放的大趨勢下，香港的衰落已是歷史必然。假若要繼續繁榮，那自強不息的香港就得要從新reinvent itself，得要轉型！放下身段，才是唯一出路。以澳門為例，澳門賭牌在2002年開放，而港澳自由行在2003年啟動。筆者認為這些都是中央政府賜予這兩個特別行政區的恩典。特別是對於香港，因為轉口貿易就會成為歷史。

我們看到澳門在這段時間，除了保留著何家的江湖地位，同時引入了三家拉斯維加斯的博彩巨頭，包括金沙、永利和美高梅。另外，也邀請了香港的呂志和，共同發展打造一個世界休閑旅遊城市。澳門迎來了開阜以來前所未有的黃金十年，博彩收入從2002年的28億美元到2013/14年高峰的452億美元。現在的澳門，返樸歸真，正式踏上向拉斯維加斯邁進的征途，打造合家歡休閑旅遊城市之餘，也同時建立起亞太地區最大的會展中心的形象。

在香港上市的澳門標的包括：金沙(1928.HK)、永利澳門(1128.HK)、新濠國際(200.HK)、澳博控股(880.HK)、美高梅(2282.HK)、銀河娛樂(27.HK)、澳門勵駿(1680.HK)、匯彩控股(1180.HK)等。當中我們看好非博彩業務佔比最多、最能受惠於澳門轉型的金沙、VIP回暖和給力改善中場業務的永利澳門，和估值低股息高的澳博控股。

反觀香港，普通的香港百姓經常埋怨，那些所謂的蝗蟲，在香港的大小超市、橫街小巷的藥房金鋪大肆掃掠，對他們的生活帶來的不便。相信大家對於拉著大小箱子的自由行旅客（粵語稱為「喼神」，讀音是Mel Gibson裡面的Gibson）在時代廣場和崇光里狂風掃落葉，和在大小藥店搶購奶粉的情景絕不陌生。但正所謂水能載舟，亦能覆舟。對於中央政府給予的恩典，香港人並沒有感恩，吃水忘了挖井人。香港人不是經常標榜自己是什麼東方之珠、購物天堂的嗎？難道將自己打造成為一個世界旅遊購物中心不是順理成章嗎？

在此筆者也提供一些港股標的：黃金珠寶業務的周大福(1929.HK)、周生生(116.HK)、六福集團(590.HK)和英皇鐘錶珠寶(887.HK)；葯妝業務的莎莎國際(178.HK)；國外中高端品牌包括Prada (1913.HK)、Samsonite (1910.HK)、Coach (6388.HK)和 L』Occitane (973.HK)。

另外，商場和辦公樓大業主:

1) 銅鑼灣地王希慎興業(14.HK)-擁有物業包括定位輕奢的希慎廣場（主要租戶有蘋果店、Line實體店、Lululemon和誠品書店等）、中低端的利舞台廣場(租戶有優衣庫、Cotton On等)和高端奢侈定位的利園廣場(租戶包括Chanel、Hermes、Bulgari等)；

2) 太古地產(1972.HK)-擁有物業包括金鐘太古廣場、太古城和東薈城等；

3) 九龍倉(4.HK)/會德豐(20.HK)-擁有物業及商店包括海港城、時代廣場、連卡佛和City Super等；

4) 港鐵公司(66.HK)-表面上是一家公用事業公司主營香港捷運業務，但實際上也參與開發捷運沿線多個大型屋苑，包括九龍灣站上蓋的德福花園、杏花村、太古站的康怡和康山花園、天後站的柏景台、九龍站上蓋的凱旋門、漾日居、擎天半島、君臨天下及天璽、奧運站上蓋的維港灣、柏景灣、帝柏海灣及君匯港，以及將軍澳線各站的多個大型屋苑。同時，旗下投資的大型商場包括圓方、IFC商場和青衣城等。

接受不能改變的，改變不能接受的

一輪推票之後，我們言歸正傳。有傲骨清高的香港人說過：「我們寧可工資低一點，也不要多一家莎莎，不要多一家周大福，不要多一家英皇，不要要多一家xx大藥房……」哎…等等…這不是自相矛盾嗎？剛才不是說港英政府時代，生活沒那麼艱難嗎？很搞笑，這種矛盾好像越說越像愛情vs.麵包… 請讓筆者再強調…如果還是不明顯的話，香港從前的作為唯一對外門戶的地位已經今非昔比，名存實亡。這是不能接受但也得要接受的現實。

說到這兒，我又要將歷史給搬出來了。世界上是沒有免費午餐的，既然香港是個免稅自由港，那麼政府就得從別的手段去開源，例如賣地。在1984年中英聯合聲明裡列明，香港從簽訂那個時候到回歸的約13年裡，每年最多只能賣50公頃的土地，也就是說每年大概可建5-9萬個單位。

這個對於地產商來說是個天大的恩典，是中方提出還是英方提出，到現在已經不是重點。重點是30年裡，房價飈升了約20倍（住宅平均尺價從1984年的HK$700/平方尺到1997年的HK$7,000/平方尺到現在的HK$13,000/平方尺）。可悲的，也無可否認的是，每一個香港的升斗市民，從呱呱落地到撒手塵寰，都只有一個目標：就是「上車」、就是買房！香港已經超越紐約和倫敦，連續7年成為全球住宅價格最貴的城市。而一家三口基本配置的40平方米房子，就是香港人的優越感的來源。最近，內地房地產商亦去勇闖香港呢！順帶一提，一間約10平方米棺材式的劏房，也要HK$4,000的月租！

香港房地產開發商主要包括四大家族：李嘉誠的長江和記(1.HK)/長江實業地產(1113.HK)、李兆基的恆基地產(12.HK)、郭氏家族的新鴻基地產(16.HK)和鄭裕彤的新世界發展(17.HK)。

其實，在董建華在任時，也曾經雄心壯志的提出過「八萬五建屋計劃」，希望讓更多香港人能用有自己的物業。可惜，時不與我。SARS（平均尺價曾低於HK$2,500/平方尺）搞誇了一切的理想計劃。一向慷慨的特區政府，就是要保護那些負資產的小業主。以後的房價也不要我多費唇舌。到了「煲呔」時代，情況就更慘不忍睹。每年只有2-3萬單位推出。BTW，「煲呔」就是剛給抓進去那個前特首。所謂的高薪養廉。

香港的問題，最終也只是歸結於一個基本面的、結構性的經濟問題。香港想要不淪為的第三、四線城市，那香港人就得要放下身段，別總瞎喊著要「上車」！接受不能改變的，改變不能接受的。

筆者的座右銘是「世界從來就沒有公平」。國小的時候，老師常說「一分耕耘，一分收穫」這道理，在國小里可能還是合適，但是到了中學以後，你就會感受到這句話的不合時宜。當時的筆者感覺好奇怪，心裡想怎麼會呢？不過到了現在卻真正的體驗到了。接受不能改變的，改變不能接受的。

后話：「路姆西」是誰？在此我不多解釋了，請在谷歌上面搜一下。