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深度|「這是我一生遇到的最大的災難」 正在出現的全球線上房地產欺詐

深度|「這是我一生遇到的最大的災難」 正在出現的全球線上房地產欺詐

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房地產雜誌The Real Deal日前揭露了一個全球性的房地產騙局。公司名叫Bar Works,在紐約曼哈頓西村、布魯克林、舊金山、拉斯維加斯、邁阿密、甚至是伊斯坦布爾都有分部,而實際上,它只是一個皮包公司,充當了一個名為Renwick Robert Haddow的英國職業騙子的幌子。根據報道,通過各種網站、電子郵件、社交網路和各個代理,這個人策劃了一場全球性的房地產欺詐。紐約的Cindy是來自世界各地的約100位投資人之一,他們都在這個精心策劃的騙局裡損失了自己的所有積蓄,她講出了他們如何受騙的過程。

Bar Works在紐約西村的辦公室

圖片來自The Real Deal

Bar Works這個公司成立於2015年,在紐約西村有一件街邊的辦公室,看起來窗明几淨,與其他地產公司似乎無異。騙子Haddow沒有在任何媒體或廣告上提過自己的真名,而是捏造了「Jonathan Black」和「Zoe Miller」的名字,作為公司的創始人,後來媒體發現,所謂的Zoe Miller實際上就是他的烏克蘭妻子,Zoya Kiselova,而Bar Works這個公司註冊地址就是他的公寓。

Bar Works提供給Cindy和其他受害者的投資方案非常誘人:Bar Works會租用或者購置一些零售空間,然後把它們變成有一個吧台和幾張桌子的辦公室,租賃給創意課程的人。現在公司需要一些資金來擴張,所以它允許投資人在其中一間購買幾張桌子,以此來獲得租金提成。Bar Works還表示,這筆生意會有兩位數的回報。

同樣受騙的還有來自北卡羅來納州的Sarah,她則是收到了一封來自英國倫敦的一個名叫United Property Invest的公司的郵件,郵件上說:

「像您這樣的投資者可以在我們時代廣場附近的兩間鋪面上每月掙到16%的利潤」。

Sarah於是投入了30萬美元。

Ruth是一個英國的退休老太太,她的受騙過程則是從一個名為Heron Global Partners的投資機構的Facebook主頁開始的,最初她投了一個風力發電的項目,然後她把所有的積蓄都投入了Bar Works的「項目」,還說服了家裡其他人跟她一起投。

「這是我一生遇到的最大的災難,而我今年已經68歲了」,Ruth說。

6月30日,美國證券交易委員會(SEC)和紐約南部代理檢察官對Haddow發起了多項欺詐指控,認為他從Bar Works的投資人中非法募集了3600萬美元,並且把1600萬美元轉移到了他的外國銀行賬戶中,同時他還有另一個欺詐公司,叫比特幣商店(Bitcoin Store),謊稱可以從虛擬貨幣交易中獲得高回報。如果他被抓住,他將面對40年的監禁。

圖片來自Bukh Law Firm

投資欺詐的案例其實每天都在發生,只是近幾年形式似乎發生了改變,過去往往是日間交易、外匯交易或者銀行擔保,但是近幾年來,房地產欺詐開始出現了上升趨勢。

不得不說,房地產是天然的欺詐的理想目標——它很容易解釋清楚,並在印度、等新興的經濟體中大受歡迎,而且在投資者心中是一種很穩定的模式。The Real Deal分析認為,目前房地產欺詐出現上升趨勢與兩個原因是分不開的:一是2008年金融危機過後,各國的央行都在降低利息,向市場注入大量現金;二是數字化和互聯網的全球趨勢。

2008年金融危機過後,各國的央行都開始逐步降低利息,比如,美聯儲在2008年12月16日宣布調降75個基點,並維持低利率政策整整七年,直到2015年,美聯儲才宣布將利率從0到0.25%區間調整到0.25%到0.5%區間。大多數國家的利率接近歷史最低點時,人們手裡有了更多的錢尋求投資。

而互聯網的全球化則是更為重要的一點原因。根據國際電信聯盟提供的數據,2010年時,全球約30%的人口有條件使用互聯網,而到2017年,這個數字已經變成了47%。與此同時,互聯網的普遍化也推動了社交網路的發展,比如,Facebook的用戶從6.08億激增到了18.6億,不得不說,這打開了一個在線上推銷房地產的新通道。

The Real Deal在報告中說,美國現在有數十個甚至上百個眾籌平台,允許小投資者在上面購買他們從來沒見過也根本不了解的房地產。網上投資地產的環境也並沒有收到非常嚴格的監管,於是很多小的投資公司會在線上向投資者推銷。這樣的網路環境也為欺詐者行了方便,畢竟無論你現在身在何處,都有可能因為點擊了Facebook上面的一個廣告就掉入房地產欺詐的陷阱。

另外,社交網路也為這些欺詐者提供了很多個人信息,他們不再需要像傳統方式一樣打電話給客戶然後碰一鼻子灰,而是可以直接從網上買到很多個人信息,包括姓名、電子郵箱甚至是社交網路賬號,有了這些信息,這些欺詐者就可以通過分析數據來精準定位他們要找的用戶,比方說,通過這種方法,欺騙Ruth的Heron Global Partners就把利潤提高了578%,並且將投資回報率達到了3276%之高。

那麼,為什麼是房地產呢?因為近年來,房地產在全球是越來越熱了,一個側面的印證就是,Mondovo數據公司提供的谷歌搜索數據顯示,2017年5月,在網上搜索「房地產」的次數增長到了33100次,而2013年6月,這個數字還是18100次而已。同時,搜索「購房出租」的次數則上升到了18100次。

人在網上搜索「房地產」關鍵字的次數上漲

數據來自Google Trends

在,對房地產的熱情的增長似乎更加明顯,從2012年起,對「房地產」關鍵字的搜索量幾乎增長了十倍。通過這些有針對性的廣告,欺詐者就能夠把搜索此類信息的人誘騙到他們的網站。在Bar Works的案子中,有27名受騙者來自

然而,對於此類欺詐的調查卻往往難以推進——監管機構總是人手不足,詐騙案件也往往難以證明,同時也總會同時有很多案件在調查中。即使投資人想要訴諸法律程序,他們也得先搞明白要告誰,而在這些欺詐案件背後總有一個龐大而複雜的組織網路。即使最終監管機構真的參與進來了,投資人也往往很難把錢拿回來,因為往往監管機構的執法許可權只是在國內,一旦這筆錢流向海外就很難追回了。

目前在國際上並沒有一個全球性的組織可以打擊這類金融欺詐。假如美國的檢察官對一個嫌犯發出通緝令時,他們可以跟國際刑警合作,但也必須要依賴其他國家警察的合作。Akerman律師事務所的律師Michael Goldberg坦言,有過金融詐騙者被引渡回美國的案例,但這樣做是很有挑戰性的,並且這些被引渡的也往往是美國公民,而如果要從一些避稅聖地,比如開曼群島這樣的地方,進行引渡,那就會更不容易了。

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