4萬億的誘惑 4萬億的困惑

東視野

租賃風口來臨

存量房時代，機構化租賃市場開啟，盈利難題困擾業界，相關產業政策亟待完善。

政策頂層設計和市場行為高度合拍

一方面，中央不斷要求加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。

另一方面，越來越多的房企開始布局增量市場，在行業「下半場」尋求更為長效、穩定的盈利模式。

然而，面對這個潛在巨大的萬億級市場，傳統租房模式的諸多痛點亟待升級。

如何發展規範化和規模化的租賃市場？

如何改變傳統的租房觀念？

如何解決運營者盈利桎梏？

帶著凡此種種疑問，本期《東地產財經周刊》通過對當下租房市場的深度解析，對企業轉型的本質透視，對國際視野的縱覽，以期尋找產業發展的共性，為產業業者帶來發現未來產業走向的深度思考。

機構化的租賃市場序幕已經拉開。

近年來，國家政策支持正在不斷將長租公寓推至風口。各路資金正在紛紛湧向這萬億藍海。一方面，魔方、青客、蘑菇等公寓品牌藉助資本優勢加速擴張市場份額；另一方面，越來越多的開發商也開始轉型，由銷售物業轉向持有型物業。萬科、嘉華、招商蛇口、陽光城等眾多開發商都已推出長租公寓的產品。在經歷了銷售型物業的激烈競爭之後，持有型物業也正在迎來新的機遇和挑戰。

萬 億 藍 海

傳統的租賃市場上，租客的弱勢地位比較明顯，信息不對稱，找房費時費力又容易上當。出租的房屋往往裝修陳舊，傢具、家電破損，交接和退租麻煩且易產生糾紛。房東則面臨著租客難以管理，室內設施易受損，租期不穩定等頭疼的問題。

「品牌公寓的管理模式可以簡化和改善交易環節、提高居所品質、提供租后維修服務等，尤其對一些需要短租和靈活租期的租戶提供了便利，彌補了傳統租賃中介的不足。」

沙利文全球合伙人兼大中華區總裁王昕指出。

然而，在國內市場，長租公寓尚處於起步階段。華創證券研究稱，長租公寓行業正處於指數級發展的初期，國內青年租房的市場規模近8000億元，每年僅新增的應屆生租房規模就達600億元。

根據住建部的數據顯示，目前通過租賃市場解決居住的人口達到1億以上，年租金突破萬億元。房地產業協會的資料顯示，在許多發達國家和地區，機構出租房源往往能佔到租賃總供給的25%-30%，即使取20%這一較低的比例，機構出租房源租金也能達到2000億元。

鏈家研究院發布的《租賃崛起》行業研究報告顯示，2016年、2020年、2025年，房產租賃市場租金規模分別約1.1萬億元、1.6萬億元、2.9萬億元，2030年預計會超過4萬億元。

這是一塊無比巨大的蛋糕。

而克而瑞數據也顯示，TOP30房企中，1/3已切入長租公寓領域。

正如萬科集團董事會秘書朱旭所說：「租房是一個非常大的市場。2013年租賃市場達到了2.5萬億元，垂直細分到長租公寓，市場規模至少有1萬億元，這是很有誘惑力的。此外，新進入城市的新市民80%靠租房，長租公寓有很大的需求。」

嘉華()投資有限公司副董事李志賢也告訴《東地產財經周刊》（以下簡稱「《東地產》」）：「房地產市場正在從原來增量為主，逐步的過渡到存量為主的市場，由原來購買為主的市場，逐步進入到購租並舉的市場，在這個趨勢里，租賃市場的發展是一個非常大的趨勢，租房將逐漸成為一種新的可接受的生活方式，租賃作為一支重要力量也會快速崛起。」

在萬億藍海誘惑下，又得益於自身開發及持有物業的先天優勢，開發商開始布局長租市場。自去年5月份開始，上海土地市場出讓的住宅用地多了一個15%面積自持出租的「硬性指標」，越來越多的開發商不得不加快進軍長租市場的腳步。

日前，萬科集團召開2月份銷售及經營情況電話會議。會上，朱旭表示，今年萬科將把長租公寓作為重要的著力點。

「萬科驛」曾是萬科搏擊長租市場的頭牌，如今已更名「泊寓」

事實上，早在2015年初,萬科已經布局長租市場,並推出長租公寓品牌「萬科驛」,2016年5月更名為「泊寓」。目前，該品牌已經在上海、北京、廣州、深圳、西安、廈門、濟南、重慶等多個城市落地,並計劃至2017年將開發15萬間萬科「泊寓」。

萬科方面也向《東地產》記者透露，在不久的將來，將會有萬科長租公寓的租房抵扣房款具體政策發布。除了住宅，未來的公寓業務還將和萬科的商業、產業、教育等業務打通，建立大會員體系，讓客戶享受萬科更全面多樣的服務和優惠。

嘉華國際同樣是較早進軍長租市場的開發商之一。2015年3月，嘉華國際在國內的首個高端服務式公寓項目——尚臻靜安服務式公寓正式面世。該項目是嘉華首個面向旅居家庭的高端服務式公寓。《東地產》了解到，截至2016年底，尚臻靜安的出租率已達到9成，領跑滬上大戶型服務式公寓。2017年，位於建國西路的尚臻徐匯服務式公寓以及毗鄰金橋碧雲國際社區的尚臻金橋服務式公寓也將陸續面世。

位於建國西路的尚臻徐匯服務式公寓

「我們在開發、建築的產業鏈管理能力具有顯著的規模效應。服務式公寓，對於我們而言，是向產業鏈下游的延伸。尚臻服務式公寓正是憑藉嘉華集團在地產業務和酒店業務方面豐富經驗才能獲得市場如此好評。」李志賢這樣告訴記者。

招商蛇口則是通過對原有小區的升級改造，推出了如今的壹間公寓，該產品主要包括「精品公寓」和「服務式公寓」兩大類，並根據不同的消費人群推出了「壹棧」、「壹間」和「壹棠」三大產品系列滿足不同的租賃需求，目前在運營的公寓面積超過60萬平方米，未來兩年內將完成1線和1.5線城市的業務布局，預計會提供總量過百萬平米的租賃公寓規模。

陽光城採取合作的方式切入到長租公寓市場。2015年10月，陽光城旗下MODO項目和寓見公寓簽署協議，陽光城將負責為寓見公寓提供更多房源，寓見公寓則負責進行標準化運營和項目管理，包括售前的諮詢、預約看房、審核諮詢、簽約到售後的維修、保潔、換房等提供一站式服務。

龍湖地產也在不久前舉辦了龍湖長租公寓「冠寓」的推介會，宣布正式涉足長租公寓,並且力爭在三年內開發300處長租公寓。

而中駿置業董事局主席黃朝陽也明確表示較為看好長租服務式公寓，未來將會打造2萬間此種公寓。

此外,房地產服務商也不甘落後，鏈家的「自如」、我愛我家的「相寓」也在不斷發展壯大。甚至連物業公司也躍躍欲試，綠城物業計劃和公寓租賃機構優客逸家展開合作，盤活旗下小區的閑置資產，改造后統一對外出租。

克而瑞研究中心研究員房玲指出，房企爭先恐後在公寓市場布局，是看中了龐大的市場需求，此外，通過租賃的形式，房企能夠有效地實現存量房的去化，對於國企一類有存量資產閑置的，通過租賃形式帶來收益亦是一種有效的盤活資產的手段。

盈 利 症 結

儘管長租公寓被置於風口，但行業內的另外一個共識是，長租公寓是一項前期投入資金巨大、回報周期較長的微利業務。目前，國內住宅市場的租金收益率很低，傳統的運營租賃模式難以盈利。通常來說，長租公寓的回報周期短則一年，長則三四年，對於投入企業而言，有不小的資金壓力。在未達到一定規模之前，公寓一旦陷入空置期，很容易讓企業陷入資金周轉困難的局面。

高力國際華東區辦公樓服務副董事張偉就明確對記者表示：「開發商進入租賃市場的盈利困難主要集中在地價高、稅負高、融資成本高、租金收益率低、回收周期長和運營管理經驗不足等方面。」

國泰君安發布的《關於房地產長租公寓的研究報告》中顯示，長租公寓規模化的發展需要沉澱大量的資金，而如何快速收回前期的投入，除了加快運營和回收能力以外，將產品資產證券化也是一個重要的發展方向。而國內由於政策、稅收等多方面的制約，尚未出現正式的REITS產品，退出機制的缺乏，資金的佔用是制約長租公寓品牌規模擴張的重要因素。

萬科高級副總裁譚華傑也表示，長租公寓運營本質上是資產管理，未來最理想的資產持有人應該是REITS。他建議，長租公寓企業結成聯盟，並以聯盟的形式成立一家合資公司，最後各自所佔份額可以視各自的規模和盈利價值來定。

「國內長租市場非常強調管理和運營能力，而國外長租市場則很擅長利用金融市場如發行REITS進行管理，目前，國內租賃企業的融資也基本來自於國外投資客，」上海易居房地產研究院智庫中心研究總監李然也告訴《東地產》記者，「開發商往往習慣像過去一樣賺快錢，但這在租賃市場基本是不可能的，進入租賃市場的開發商要接受短期內虧損的現實。」

而第一太平戴維斯市場研究部主管簡可則認為，自持住宅這一規定的實施對開發商的市場判斷力和資產運營能力提出了更高要求，「如若考慮將持有面積出租，因其地塊性質為住宅用地，未來許多問題亟待解決，包括公共事業費、落戶等。此外，開發商還需因地制宜，綜合考慮地塊所屬區域、周圍環境、目標客戶和自身整體能力來決定自持面積的定位。」

政 策 待 完 善

基於開發商的角度，張偉認為可能主要有三條途徑可以去嘗試走出上述困境：「一是順勢而為，開發商自己成立長租公寓的運營管理團隊和品牌，由傳統的開發銷售模式，進入到自持租賃運營服務模式；二是合作共贏，開發商負責前期開發建設，後期引進第三方品牌公寓管理公司，由合作機構負責運營打理；三是變通創新，通過眾籌、資產證券化等形式實現變相銷售，以緩解資金壓力。」

李志賢則告訴《東地產》：「對於開發商而言，銷售型物業能夠帶來現金流的快速周轉，但是無法獲取周期性的經濟收益；而經營性物業則可以為開發商帶來持續穩定的收入，兩者是不同的商業模式，不能簡單的從銷售的角度去看服務式公寓的盈利模式。經營性物業在帶來持續、穩健的收入的同時，在運營過程中，可以利用專業的團隊、使資產升值，從而提高開發商的盈利水平。」

雖然國內的租賃市場起步較晚，但李志賢認為：「住房租賃將在住房體系中扮演著重要的角色。國家應當以法律及行政的方式對住房租賃市場加以規範和引導，設立專門住房租賃市場的法律，促進行業健康穩定發展。」

萬科同樣回應稱：「如果可以在項目獲取、稅收優惠甚至是租金補貼方面有一些優惠政策來引導更多的開發商進入長租公寓領域，將非常有利於盤活現有資產及去庫存，同時也會促進房地產往更健康、更細分化的方向發展。」

▶詳見本期《東地產財經周刊》p9-11

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