揭秘開發商「土地競自持」，會不會影響房價？

建好的住宅一部分或者全部不能賣，開發商只能租賃經營，這就是土地「競自持」的結果。

截至目前，天津已經有7塊有自持規劃的宅地了，以後恐怕會更多。而在別的城市，甚至還出現了70年內、100%自持不賣的情況。

在樓市調控的新背景下，你還不知道「競自持」是啥？自持部分不讓賣，房企還有錢賺嗎？作為調控手段，「自持」又將如何影響房價呢？

◆ ◆ ◆ ◆

除了天津，其他城市是

怎麼「競自持」的？

最高紀錄自持比例100%、期限70年

◆ ◆ ◆ ◆

6月22日，天津土地交易中心拍賣大廳，15家房企經過100多輪競自持，最終由金地以總價25.6億、自持住宅建築面積11萬㎡的結果，拿下位於西青精武鎮的津西青（掛）2017-05號地，樓麵價雖然僅12537元/㎡，自持比例卻有55%，刷新了天津土拍的競自持記錄。

目前天津的幾宗「競自持」，均為自持規劃住宅建築面積，自持比例從16%到55%不等——

天津的最高自持紀錄是55%，而在其他城市，100%自持住宅已經接連出現。

就在日前的6月6號，廣東佛山一宗宅地競出了100%自持，而且期限是70年！按照規定，該地塊拍到最高限價后則進入「兩競」環節：先競「自持面積」，當自持面積達到100%后，再競自持年限，競報階梯為5年，最高為70年。最終，萬科以最高限價25.3億、自持面積100%、自持年限70年的條件拿地。

這意味著，以後在這塊土地上建成的房子，萬科一平方米都不能對外賣，只能自己持有，而且一持有就得持有整整70年……

而萬科並不是第一家拿下100%宅地自持的開發商。

早在去年的11月，首創天恆中糧聯合體就以總價57.6億、「商業自持比例10%、住宅自持比例100%」摘得北京海淀永豐20號地。同年12月，北京萬科和住總集團以109億拿下海淀永豐兩宗宅地，自持70年。

今年4月，廣州萬科又買獲兩宗自持宅地，總價36億，自持比例分別為50%和55%。緊接著就是6月上旬，廣州萬科再次拿下的佛山100%自持宅地了。

◆ ◆ ◆ ◆

自持部分不讓賣，

房企還有錢賺嗎？

從賣房子到物業運營，對誰都是道門檻

◆ ◆ ◆ ◆

自持建面，不能出售，說白了就是長期租賃，拿地企業變「房東」，最關鍵的問題就是，如何經營？怎麼盈利？

以連拿100%自持的萬科為例，對於自持宅地的未來，萬科究竟想怎麼玩？

一個運營思路是，萬科將採用合作建房和眾籌的方式，引入合作企業，化解盈利難題。

具體來說，考慮到自持住宅產權不能分割，萬科設計成立眾籌平台，將眾籌中的「一份」對應20-30套住房，參與眾籌的企業按照眾籌份數，支付交易對價。在萬科開發建設完成項目后，參與眾籌企業的員工可以租賃這些住房，同時向眾籌平台繳納租金，再返回到相應企業。而萬科則收取眾籌運營費用、提供所有物業管理和配套經營服務。

不過萬科方面也表示，截至目前，眾籌方案還未有明確進展。據了解，萬科競得自持宅地，基本是由區域公司自行決定的，北京公司和廣州公司先行試水。顯然，仍處於試水階段的萬科，很難說已經找到了盈利模式。

自持不賣，房企還有沒有錢賺？It『s a question.

一個普遍的觀點是，如果只是簡單作為租賃，回籠資金的時間成本很高，自持地塊實現收益將是一個難題。再加上地價、稅負、融資成本等等等等，機構租賃住宅本身的收益率可能更低。

從目前房地產企業所面臨的金融環境來看，國內房企在融資成本較高的情況下，做長期租賃的確有些「吃力不討好」。

不過樂觀點看，中原地產二手住宅租金指數數據顯示，上海、北京、深圳、廣州、天津五大城市中，上海近9年租金增速已近7.9%，其餘城市也有5%-6%。考慮到商業出租市場才剛剛起步，供給遠遠不夠，預期租金持續上漲，加之項目本身的租金溢價，如果再解決好融資問題，還是有可能賺錢的。

以高周轉、開發銷售為主的地產開發商們，無疑在面臨著一場「持有運營」的轉型。這不僅是地方土地出讓由重開發轉向重運營的選擇，也是房企自身轉型必須解決的課題。

克而瑞廣州首席分析師肖文曉認為，在樓市調控的背景下，隨著房企利潤率持續走低，主動擁抱微利，總比未來被動轉型要來得積極。年度銷售幾千億元的萬科目前只是在幾塊地上作自持嘗試，並不會給企業業績造成「傷筋動骨」。

從賣房子到物業運營，對誰都是一道門檻，而這種需要沉澱少則幾億、多則數十億資金的物業運營，尤其是住宅租賃，註定只是大型房企們的遊戲。

◆ ◆ ◆ ◆

競自持也是調控手段，

會影響房價嗎？

說啥的都有，這話咱沒法兒接

◆ ◆ ◆ ◆

」競自持「的出現，是土地出讓過程中政策與市場互相博弈的結果。作為考驗開發商拿地實力的無形「門檻」，以及保證順利賣地並抑制地價過高的「保險杠」，本是配合「限房價、競地價」土地調控的輔助手段。

同時，地方出讓自持型宅地，一定程度上也是響應「租售並舉」居住制度的舉措，鼓勵機構運營住宅租賃，提供一種改變城市住房供應結構的可能：在商品房、保障房、個人房東之外，還有大量的機構租賃房可供選擇。

那麼問題來了：「競自持」的應用，能平抑房價、穩定市場嗎？

有人說，由於限房價、競地價、競自持的規則，自持對於增加住房供應以及平抑房價都有積極的作用。

有人說，房企自持搶地是「市場發燒」引起的「不正常現象」，自持宅地是一些大房企的試驗品，除非未來政策鬆動，不然沒有回本的可能。

甚至有評論文章尖銳地指出：「表面上看，這種土地拍賣方式可以在短期抑制地價、房價；但事實上構成了開發商跟消費者搶房子的局面，將減少未來市場住宅的供應量，弄不好會刺激房價進一步上漲。」

這種擔心並非多餘。因為過去多年來的單一「需求端」調控，並沒有讓「需求」消失，而是被「隱藏」了起來，一旦條件成熟，這些潛在需求還會繼續釋放。因此，強制開發商自持的「速效式」調控，反而有可能將需求不斷積累，加劇房價在未來一段時間內急遽飆升的可能。

長遠來看，未來開發商主動地、普遍地參與到自持物業中來，是適應市場的選擇。當新建商品房的需求大幅下降，而租賃市場成熟起來的時候，只要能形成50%左右的租賃市場，住房系統就比較平衡了，房價也就穩定了。