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揭秘開發商「土地競自持」,會不會影響房價?

揭秘開發商「土地競自持」,會不會影響房價?

建好的住宅一部分或者全部不能賣,開發商只能租賃經營,這就是土地「競自持」的結果。

截至目前,天津已經有7塊有自持規劃的宅地了,以後恐怕會更多。而在別的城市,甚至還出現了70年內、100%自持不賣的情況。

在樓市調控的新背景下,你還不知道「競自持」是啥?自持部分不讓賣,房企還有錢賺嗎?作為調控手段,「自持」又將如何影響房價呢?

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除了天津,其他城市是

怎麼「競自持」的?

最高紀錄自持比例100%、期限70年

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6月22日,天津土地交易中心拍賣大廳,15家房企經過100多輪競自持,最終由金地以總價25.6億、自持住宅建築面積11萬㎡的結果,拿下位於西青精武鎮的津西青(掛)2017-05號地,樓麵價雖然僅12537元/㎡,自持比例卻有55%,刷新了天津土拍的競自持記錄。

目前天津的幾宗「競自持」,均為自持規劃住宅建築面積,自持比例從16%到55%不等——

天津的最高自持紀錄是55%,而在其他城市,100%自持住宅已經接連出現。

就在日前的6月6號,廣東佛山一宗宅地競出了100%自持,而且期限是70年!按照規定,該地塊拍到最高限價后則進入「兩競」環節:先競「自持面積」,當自持面積達到100%后,再競自持年限,競報階梯為5年,最高為70年。最終,萬科以最高限價25.3億、自持面積100%、自持年限70年的條件拿地。

這意味著,以後在這塊土地上建成的房子,萬科一平方米都不能對外賣,只能自己持有,而且一持有就得持有整整70年……

而萬科並不是第一家拿下100%宅地自持的開發商。

早在去年的11月,首創天恆中糧聯合體就以總價57.6億、「商業自持比例10%、住宅自持比例100%」摘得北京海淀永豐20號地。同年12月,北京萬科和住總集團以109億拿下海淀永豐兩宗宅地,自持70年。

今年4月,廣州萬科又買獲兩宗自持宅地,總價36億,自持比例分別為50%和55%。緊接著就是6月上旬,廣州萬科再次拿下的佛山100%自持宅地了。

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自持部分不讓賣,

房企還有錢賺嗎?

從賣房子到物業運營,對誰都是道門檻

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自持建面,不能出售,說白了就是長期租賃,拿地企業變「房東」,最關鍵的問題就是,如何經營?怎麼盈利?

以連拿100%自持的萬科為例,對於自持宅地的未來,萬科究竟想怎麼玩?

一個運營思路是,萬科將採用合作建房和眾籌的方式,引入合作企業,化解盈利難題。

具體來說,考慮到自持住宅產權不能分割,萬科設計成立眾籌平台,將眾籌中的「一份」對應20-30套住房,參與眾籌的企業按照眾籌份數,支付交易對價。在萬科開發建設完成項目后,參與眾籌企業的員工可以租賃這些住房,同時向眾籌平台繳納租金,再返回到相應企業。而萬科則收取眾籌運營費用、提供所有物業管理和配套經營服務。

不過萬科方面也表示,截至目前,眾籌方案還未有明確進展。據了解,萬科競得自持宅地,基本是由區域公司自行決定的,北京公司和廣州公司先行試水。顯然,仍處於試水階段的萬科,很難說已經找到了盈利模式。

自持不賣,房企還有沒有錢賺?It『s a question.

一個普遍的觀點是,如果只是簡單作為租賃,回籠資金的時間成本很高,自持地塊實現收益將是一個難題。再加上地價、稅負、融資成本等等等等,機構租賃住宅本身的收益率可能更低。

從目前房地產企業所面臨的金融環境來看,國內房企在融資成本較高的情況下,做長期租賃的確有些「吃力不討好」。

不過樂觀點看,中原地產二手住宅租金指數數據顯示,上海、北京、深圳、廣州、天津五大城市中,上海近9年租金增速已近7.9%,其餘城市也有5%-6%。考慮到商業出租市場才剛剛起步,供給遠遠不夠,預期租金持續上漲,加之項目本身的租金溢價,如果再解決好融資問題,還是有可能賺錢的。

以高周轉、開發銷售為主的地產開發商們,無疑在面臨著一場「持有運營」的轉型。這不僅是地方土地出讓由重開發轉向重運營的選擇,也是房企自身轉型必須解決的課題。

克而瑞廣州首席分析師肖文曉認為,在樓市調控的背景下,隨著房企利潤率持續走低,主動擁抱微利,總比未來被動轉型要來得積極。年度銷售幾千億元的萬科目前只是在幾塊地上作自持嘗試,並不會給企業業績造成「傷筋動骨」。

從賣房子到物業運營,對誰都是一道門檻,而這種需要沉澱少則幾億、多則數十億資金的物業運營,尤其是住宅租賃,註定只是大型房企們的遊戲。

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競自持也是調控手段,

會影響房價嗎?

說啥的都有,這話咱沒法兒接

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」競自持「的出現,是土地出讓過程中政策與市場互相博弈的結果。作為考驗開發商拿地實力的無形「門檻」,以及保證順利賣地並抑制地價過高的「保險杠」,本是配合「限房價、競地價」土地調控的輔助手段。

同時,地方出讓自持型宅地,一定程度上也是響應「租售並舉」居住制度的舉措,鼓勵機構運營住宅租賃,提供一種改變城市住房供應結構的可能:在商品房、保障房、個人房東之外,還有大量的機構租賃房可供選擇。

那麼問題來了:「競自持」的應用,能平抑房價、穩定市場嗎?

有人說,由於限房價、競地價、競自持的規則,自持對於增加住房供應以及平抑房價都有積極的作用。

有人說,房企自持搶地是「市場發燒」引起的「不正常現象」,自持宅地是一些大房企的試驗品,除非未來政策鬆動,不然沒有回本的可能。

甚至有評論文章尖銳地指出:「表面上看,這種土地拍賣方式可以在短期抑制地價、房價;但事實上構成了開發商跟消費者搶房子的局面,將減少未來市場住宅的供應量,弄不好會刺激房價進一步上漲。」

這種擔心並非多餘。因為過去多年來的單一「需求端」調控,並沒有讓「需求」消失,而是被「隱藏」了起來,一旦條件成熟,這些潛在需求還會繼續釋放。因此,強制開發商自持的「速效式」調控,反而有可能將需求不斷積累,加劇房價在未來一段時間內急遽飆升的可能。

長遠來看,未來開發商主動地、普遍地參與到自持物業中來,是適應市場的選擇。當新建商品房的需求大幅下降,而租賃市場成熟起來的時候,只要能形成50%左右的租賃市場,住房系統就比較平衡了,房價也就穩定了。

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