昨天，今天，明天，樓市何去何從？三種人，三個建議！

財經之家

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一、一季度還沒完 已有21城升級樓市調控

3月21日，江蘇句容加入限購升級隊列，非戶籍家庭限購1套，公積金貸款首付款比例上調至30%。

據財新記者統計，2017年初至3月21日，全國已有21個城市出台或升級調控政策，既包括北京、廣州一線城市，也有福建連江，河北涿州、淶水、廊坊，安徽滁州，浙江嘉善，江蘇句容等三四線城市，多聚焦限購、限貸政策。

如果說17日北京和廣州的新政是一股巨浪，標誌著新一輪調控的開始。那麼，這幾天幾個小城市的升級限購，也能算是對「房子是住的」的呼應。

調控在有條不紊地進行時，北京又來「鬧事兒」了。

二、北京連夜發文：非京籍購房納稅記錄進一步從嚴

根據3月22日北京的限購政策，外地人在京需連續5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅，限購1套住房。此前關於納稅記錄的認定，是5年期間，每年至少一次納稅記錄即可。此次新的公告發布后，就改為往前推算的5年裡，每個月都要有納稅記錄，這是對購房資格認定的進一步從嚴。

按照規定，「連續5年(含)以上在本市繳納個人所得稅」分兩種情形審核認定：

一是按「工資、薪金所得」繳稅的納稅人，是指根據個人所得稅法及實施條例規定，取得因與任職或者受雇有關的工資、薪金等所得的個人，從申請月的上一個月開始往前推算60個月在本市連續繳納個人所得稅。

二是按「個體工商戶生產、經營所得」繳稅的納稅人，是指根據個人所得稅法及實施條例規定，取得「個體工商戶生產、經營所得」的個體工商戶經營者、個人獨資企業出資人、合夥企業個人合伙人和個人，根據各自適用的計稅期間，採取按月繳納稅款方式的，從申請月的上一個月開始往前推算60個月在本市連續繳納個人所得稅；採取按季繳納稅款方式的，從申請月的上一季度開始往前推算20個季度在本市連續繳納個人所得稅。

對於因工作變動等原因造成未繳或補繳稅款且不超過三個月的，視為連續繳納。

專家分析認為：過去，在社保和個稅繳納方面是存在不同的政策要求的。社保需要連續繳納60個月，而個稅則只需要一年一次，所以這使得社保繳納的要求更高，而個稅繳納的要求相對低。從這個角度看，不排除有部分購房者實際上採取個稅認定的標準去購房，這顯然降低了購房門檻。

北京此次把個稅和社保繳納的模式統一，說明個稅繳納也需要採取此類嚴格認定的標準。這也使得個稅繳納和社保繳納的差別減少了。所以，此次政策出台也是規避了部分購房者鑽漏洞的做法。

三、下一步樓市走勢會如何

那麼在樓市調控層層加碼后，下一步樓市走勢會如何？

財經評論人劉曉博認為，隨著緩慢進入加息周期，樓市將高位橫盤，重演2013~2014年的走勢。

中原地產首席分析師張大偉指出，2017年市場會平穩，政策市場下，樓市波動看政策特別是信貸政策。

易居地產研究院副院長楊紅旭表示，從政策顯效的時長來看，2017年下半年，會出現一二線、環都市圈大面積的降溫！

將過去十年重要的房地產政策（包括刺激與打壓兩種類型），與70城房價指數走勢，放在一起，如下圖所示。

結合上述圖表，楊紅旭認為：

政策具有滯后性，政策持續幾個月，尤其是出台第二個、第三個新政之後，房價會調頭。比如2011年1月的新國八條出后，房價就開始盤整並下跌；2015年3.30政策出台後，房價企穩並開始上漲。

四、三種人，三種建議

調控政策幾乎是一天一個樣，昨天、今天、明天就如同三個世界，一覺醒來，可能買房的資格都沒有了。

買房趁早？還是再等等？其實不能「一刀切」，也要按照具體情況來說。

1、剛需族：注意個稅社保別斷繳，買房量力而行

就拿石家莊來說，外地人想要在當地買房，必須提供2年內連續繳納12個月社保或個稅，而且斷繳了也不能補繳。不能補繳可真是硬傷，試想一下好不容易快夠一年了，中間因為換工作斷交了一個月，結果就得從頭計算時間，多冤得慌。所以小編在這提醒大家，有的城市限購政策對社保個稅繳納年限有要求且不能補繳， 在工作變動的時候要注意不要斷繳。另外，在房價高企的城市，剛需族買房要量力而行，買房前考慮清楚幾個問題：為什麼買房，買房預算是多少，能承擔多少月供，能買多大的房子，根據自己的經濟實力作出決定，可千萬別過度透支預算影響了生活質量。

2、改善型：認清是首套還是二套,普通還是非普通住房

對於實行認房又認貸的城市來說，要認清首二套房的認定標準，因為首套房二套房的首付能差幾十甚至上百萬。以北京為例，購買普通住房，首套房首付35%，二套房首付60%，實行新政前首套房首付35%，二套首付是50%。一些購房人之前資金有限，買了面積、戶型較小的房子暫時落腳，隨著二胎政策放開，小戶型已經滿足不了居住需求了，於是就會賣掉第一套房子換大一點的房子，假如手裡有100萬，在認房又認貸以前，賣掉第一套房子買第二套仍然算首套，能買一套300多萬的房子，現在是不僅認房又認貸，二套房首付也從50%提高到60%，100萬隻能買160多萬的房子，以現在北京房價，就算是郊區面積大點的房子都得300萬起了，一二百萬的基本不是商住房就是面積三四十平方米的小房，完全不符合改善型購房人的需求。

如果想換房，只能考慮降低購房標準，買地段次一點、面積小點的，對於有剛性需求的改善型購房人（如為了孩子上學），如果實在想買，可以找親戚朋友借點錢解決燃眉之急，還是那句話：切記過度透支預算，理性購房。

3、投資客：注意投資配置，非常時期還是別折騰了

要說這限購政策，最想限制的就是這投資客了，首付比例一提高，資金有限的人被攔在了門外，能全款買房的土豪們雖然有錢但沒購房資格，除非把手裡的房子轉出去，不過房產作為固定資產，想轉手並不那麼容易，加上限購限貸的作用，大量需求被抑制住，增加了賣房子的時間成本。估計該有土豪說了：現在人民幣貶值，我不買房子總不能等著錢爛在手裡吧？道理雖然沒錯也不是完全正確。從投資的角度看，建議不要把資金都壓在房產上，因為目前調控的主要目的就是限制資金流向樓市，已經流入的也被鎖死。投資要講究資金配置，將投資方向分散一下，如果都買了房子以後轉手都是個問題，如果繼承給孩子還要支付巨額遺產稅。

最後，剛需型首套住房，大多數買房者都是將月供和貸款算到了自己能負擔的極致。雖然現在具體細則仍未出台，但是貸款期限縮短相應也會提高月供比例，無疑加重了房貸負擔。雖然317新政后首貸比例也有提高，但是相對於其他一線，北京的首貸限制還是相對寬鬆的。所以，請好好利用你們的「處女貸」的機會吧。

綜合自：財新網、Wind資訊（ID：windzxsh）、人民網、央視財經、房金所、楊紅旭樓市研究、鳳凰房產（ID：houseifeng）

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