深圳業主虧損60萬要維權，還買一二線房子就虧錢？

距去年的10.4新政已有5個多月的時間，但從深圳樓市的表現來看，目前仍處在調整階段。根據市規土委的備案數據，2月深圳全市僅成交804套新房住宅，成交均價54778元/平方米，相比去年9月份的成交均價61600元/平方米來看，房價已下跌6800元/平方米。同時有數據顯示，2月深圳全市成交新房住宅804套，還創下了2008年後以來的新低。

一手住宅成交環比跌5成

2月份深圳一、二手住宅成交量合計3044套，環比下降30.8%。其中一手住宅零供應，僅有一批次的位於寶安區商業性辦公項目獲准預售。

去年10月，因為政府督導樓市整改以及落實新規出現過一次零批售，而2月份同樣出現一次零批售，這主要由於目前處於市場周期性變化，年初開發商在計劃未出台之前不會貿然入市，同時，政府對備案項目的審批需要考慮到市場價格的變動，審批相對謹慎。

根據市規土委的備案數據，2月份一手住宅成交量環比大跌5成，僅804套8.19萬平方米，接近2008年同期低位水平。業內人士分析，一方面開發商年初入市積極性不高，其次對商務公寓的結構性政策調控再次提高了市場的敏感度，成交心理難以回升，最後受春節期間備案數據統計延遲影響，導致目前新房成交量跌破千套。

2月福田新房月度零成交

從各區來看，2月份月福田區新房無成交，其他各區成交面積均有不同程度減少。

除福田以外，鹽田區成交面積減少最多超過8成，其均價跌幅在全市最大達到3成；其次是南山區，成交面積僅有1.21萬平方米，2月環比減少超6成，均價下跌3成。

值得注意的是，龍崗區上月雖然成交量也下跌較多，達到6成以上，但均價卻上漲2成。可以看出，目前低價剛需盤在低迷的市場環境中仍保持有一定的優勢。除了價格門檻較低性價比較高以外，同樣也受政策間接利好。

從價格上來看，2月深圳一手住宅成交均價54778元/平方米，環比下跌3個百分點。值得關注的是，這是深圳房價自2016年10月開始出現的「五連跌」。記者對比數據發現，從去年10月份到今年2月份深圳新房均價分別為55611元/平方米、54986元/平方米、54946元/平方米、54931元/平方米、54778元/平方米。

不難看出，儘管新房價格下跌的幅度並不大，但政策仍在持續引導價格合理回歸，深圳房價目前維持在平穩的狀態。

房貸收緊信號明顯

首套房貸利率9折優惠或成「標配」

《2017年2月份房貸市場報告》的數據顯示，全國首套房平均房貸利率為4.47%，呈現持續回漲的態勢；首套房首付三成的銀行數佔比為61.54%；多城首套房利率折扣向9折看齊，預計會有更多的城市、銀行參與利率折扣的統一調整。

從全國首套房貸款平均利率走勢來看，2月份全國首套房平均利率為4.47%，環比上月上升0.01%。同比去年2月份的4.54%下降0.02%。

繼深圳、上海之後，北京、廣州、深圳、珠海、佛山已經開始將最低利率折扣上調為9折，這是又一批最低折扣向9折靠攏的城市。未來會有更多的城市、銀行參與利率折扣的統一調整。

深圳、上海可以理解為第一批試點最低利率9折的城市，從執行效果來看，新政策以後城市的房貸市場明顯趨於平穩。

1首先，最低利率折扣的統一有利於避免銀行間不健康不正常的利率競爭，有利於維護市場穩定。2其次，統一最低利率折扣基礎上有所上調，在一定程度上可以剔除市場投機者。過低的折扣和首付容易使得大量非剛需客戶湧入，導致房產市場火爆，房價飆升。3再次，從購房者角度來說，銀行間利率趨於統一，將會有更多的選擇空間，可以達到利率折扣普惠的效果。以往銀行給出的極低折扣僅針對非常優質客戶，對於大多數剛需者毫無意義。

總體來說，今年年房貸市場日趨穩定，更多城市、銀行將會統一最低利率折扣，9折或許成為行業標線。

業主虧損60萬準備維權，現在還買一二線房子就要虧錢！

這幾天，深圳布吉的花語馨花園業主，在網上發帖說，「2016年7月本人以單價4.5萬購買了花語馨的房子，現在同一戶型的上一層才3.8萬/㎡不到，整整虧了60多萬。」

因對樓盤降價不滿，有人準備召集業主維權，這動作好熟悉，打砸售樓處活動已在運籌帷幄之中。

每逢房價下跌，業主們就開始坐立不安了，開發商當初信誓旦旦說房價要漲到天上去，老子買的房子怎麼能貶值呢，你給我賠差價來！

拜託，房子漲了，怎麼不見你們把升值部分也返還一點給開發商表示感謝呢？做人要講點道理嘛。房價漲那麼多不降點，你讓還沒買房的剛需怎麼受得了。

言歸正傳。作為全國樓市的風向標，深圳降價絕對值得引起高度重視，因為每一輪上漲和下跌，深圳市場都要早於全國最先啟動，別說二線城市，哪怕是北京上海也只能望其項背。

櫻桃斷言，半年之後，上海、北京房價也將面臨著調整，不信等著看。

不是誇我大深圳，深圳人的市場敏銳度相當高，08年的江湖傳奇就不重提了，2014年10月政策放鬆時，深圳房價率先啟動，那時候北京上海還在睡大覺呢。

1、房價為什麼要跌了？

深圳人最會利用槓桿資金去撬動資產提高收益倍數，加槓桿時，錢賺到手發軟，去槓桿時，也會讓你腿哆嗦。看看前年股市熔斷的情景是多麼壯觀，想賣賣不出，開始能成功割肉都算你幸運，雖然樓市不會熔斷，但在下跌周期里，房子也不是那麼好出手。

人民幣馬上破7了，插播一條新聞，昨天（三八），離岸人民幣兌美元擴大跌幅，日內累計跌逾200點，現報6.9184元，觸及1月4日來最低水平。

雖然房貸基準利率還未上調，但銀行間利率實際上暗地裡已上調了，房貸利率折扣已經減少，未來回到基準是肯定的，加不加息，就看美元什麼時候加息了，都說經濟還在探底，不可能加息，不過美國加息，你利率不上調，錢都換美元去了，外匯下降，國家不急嗎？過去很多金融危機課都是外匯急劇下降引發的。

另外還有一個信號，從去年下半年以來，原材料上漲很快，鋼筋水泥磚頭都在上漲，比如在廣東湛江，沙子去年11月2000一車，現在2900一車。

原材料一漲價，PPI傳導至CPI，利率不升都難。

只要利率上調，錢一收緊，今年M2的目標定為12%，比去年低一個百分點，實際上就是錢收緊的節奏。

信貸寬鬆，房價漲，信貸收緊，樓市就難受了，特別是利用高槓桿，打著一兩年賣掉發大財算盤的投資客，明年就等著哭吧。

2、深圳用特價房試探降價

2016年3月調控后，深圳樓市就開始冷清下來，成交量一直斷崖式下滑，雖然房價還在威風凜凜中站崗。

如下圖，看看深圳的新盤去化率多低，只有20%！全國倒數第一。

年關一過，開發商就偷偷的以特價房的形式來試探市場了。

最先是深圳坂田的佳兆業城市廣場，明明推出特價房，但你要去問售樓處時，人家死咬著不說，跟做賊一樣。

網易記者踩盤走訪發現，深圳不止花語馨，包括華策中心城、恆裕嘉城、金地龍城中央等多家開發商都聲稱項目存在特價房，數量從幾套到二十幾套不等，但一般這類房源都會有時間限制，比如集中在兩個禮拜內推售，賣完無補。

特價房，一般是一輪樓市調整的啟動儀式，開發商一開始不可能拿著喇叭大喊我降價了，不然又引來業主打砸，也是怕了。

一般是先把朝向、樓層、戶型等較差的單位拿出來做特價房，如果特價房去化效果好，那就繼續以這個模式慢慢賣，賣的不好，再拿好點的房子做特價房。

再看下深圳的去化周期，又回到11.7個月了，接下來如果成交量繼續下滑，去化周期還會加長，現在新推出的樓盤數量很少，大家都還在觀望，因為政府限價，有的開發商又不願意降價，雙方都不妥協。

而且，這兩年大豐收，開發商資金充裕，現在也不著急回籠資金。

3、現在一二線千萬別再急著買房！

每一輪暴漲之後，市場都需要平息一段時間，等等剛需的收入，讓泡沫消化消化，三四年又是一個小周期，不管你是剛需還是投資客，現在最好是不要著急買房，不管一二線的什麼城市，只要漲了百分之三五十以上的，都不要買了，既然深圳已經開跌，其它城市只是遲早的事，通常在半年到一年以後會跟著調整，漲了一兩倍的，降個20%小意思。

沒看到這幾天，第二輪調控在排山倒海的來嘛，南昌都限購只允許買一套房。

當然，如果是還沒有漲過的三四線，剛需現在可以入手，會補漲，三四線通常是最末端，反應遲鈍一兩年。

與其匆匆忙忙現在入市去搶灘最後一點殘餘剩飯，不如等調整一兩年後，再去萬里挑一，美美的吃一頓山珍海味。