雄安的誕生，敲響了北京房價下跌的鐘聲！

作者：拾葉

雄安的誕生敲響了北京房價下跌的鐘聲！》

引子：

兩年後，如果房產中介給你打電話說：「哥，北京四環5萬/平米，雄安5千/平米，你買不？」的時候，記得回來點贊！

雄安誕生，媒體們的集體高潮

最近雄安特區的新聞佔據了國內各大門戶網站、公眾號、朋友圈的頭條。電視和網路鋪天蓋地滿屏都是雄安新區各種分析和未來憧憬的美好藍圖。無數媒體、自媒體都開始集體高潮，把雄安新區與深圳、浦東特區相提並論。

有那麼一瞬間，筆者覺得雄安已經在氣勢上比肩浦東和深圳特區甚至要超越兩大特區了，雖然雄安現在還是一片荒蕪之地。

但筆者要給集體高潮的國民群眾和媒體潑一桶冷水：因為在筆者看來，雄安新區起碼在未來十年，在功能上還僅僅是北京的一個衛星城，不管是特區建設還是承接北京非首都功能的其他產業轉移，都將面臨著巨大而廣泛的現實矛盾和各種不可測的風險。不管口號喊得有多高，此次雄安新區設立的預期與深圳和浦東很難達到一個級別。

如果上層真想把雄安特區打造成另一個帝都，就應下令把國家首都所有行政機關單位全部搬遷到雄安，如同巴西當年遷都至巴西利亞一樣，重新建造一個全新的城市做首都！否則，雄安新區未來很難達到深圳或者浦東的成績與輝煌，影響力和吸引力也無法與前兩者相提並論。

縱觀全球近現代史，沒有任何一個國家能在一片荒蕪之地全新建設一個大都市而不把國家首都行政功能或者全國金融中心搬遷過去就能取得成功的。

而深圳和浦東的成功，一個是國內經濟模式的首創，作為鄧公手筆下改革開放的里程碑，深圳特區緊靠香港優勢，北依廣州，即便沒有特區規劃，未來也必然能發展起一片天地。

而江老的浦東則緊鄰浦西發展，本質上就是上海市的東拓發展，也必然成功。

但雄安特區是在離首都100多公里的地方建立新城，驅車從市區出發最少要兩個小時才能到達，這跟深圳和浦東在地利優勢根本無法相比。

所以，在目前的國情下，只要國家首都權力機關不搬遷過去，雄安特區就很難成為一個繁華的都市，而北京作為權力中心的虹吸效應卻會持續下去，而把保定、廊坊、通州這些環北京貧困帶變成環北京都市圈的行為將面臨巨大不確定風險。

想必，上層的智庫也應考慮到這一點，那麼，雄安新區的設立真正目的到底是什麼？

雄安設立的目的：攆人！

誠然，筆者知道現在肯定有很多人拿時代大背景、政治大背景、國際大背景等多角度多維度，並且摻雜歷史演進大勢激情澎湃的來跟筆者講：雄安特區的規劃是多麼具有跨時代的歷史意義！上層現在下了多麼大的一盤棋！

但是，不好意思，對於這些，我有保留態度！

凡事皆有動機，上層之所以在白洋淀規劃這麼一個超級特區雄安，拋開其他雜亂的聲音，筆者認為目的其實很明確：就是不惜一切把北京的人口往外攆。

最近這些年，北京這座城市的運營越來越超負荷，各個道路擁堵不堪、上下班高峰期擠捷運如春運，城市水資源的持續緊張，一年四季的霧霾與風沙伴隨著北京一路上漲不回頭的房價。每件事都關乎民生，每件事的風口都能挑動當局神經，造成極大社會輿論壓力。

作為決策者，眼皮子底下的各種埋怨聲肯定聽著心煩，看著心焦。遷都肯定想過，但是這事太大，不敢也不能輕舉妄動。所以，只好先搞個特區把一部分人先搬遷過去。

所以，大手一揮：你們南下吧！而人民日報前兩日也明確表明：雄安新區不是遷都，也非再建首都副中心。重點是要打造北京非首都功能疏解集中承載地。這一下把激情亢奮的媒體給澆滅了。

那麼，就面臨接下來兩個問題：讓哪些人過去？把這些人弄哪兒去？

讓哪些人遷過去？

對於搬遷來講，最好指揮的就是各種國央企。國央企人多，佔用北京各種資源也多，但更多佔用北京資源的是依附於這些國央企的各種社會結構圈層人群。

一旦國央企未來撤離北京，首先企業員工就要跟著過去，依附的飯店、醫院、學校、超市、娛樂等等一群依附群體也要跟著去，最少幾百萬人要撤離北京。

其次要攆走不重要的產業和一些機構，比如一些科研機構和輕污染的民企，還有一些不入流的非重點高校等。

而媒體吵吵很多名牌大學、著名高校和文化產業對於北京來講是捨不得遷走的。

所以，按照常理，遷過去的主要就是上面這幾類，當然還有其他一些對當地不太重要的產業。

為什麼特區要選在白洋淀？

第二個問題就是把這些人弄到哪兒去？

網上很多人討論為何選址在白洋淀區域，並且很多繪圖能手畫出京-津-雄安120公里的等邊三角形。因為如果按計劃真能把雄安發展起來，那就肯定能實現津京冀一體化的共同發展。

但這其實都沒解釋在點上，對於上層來講，白洋淀選址最大的考慮就是水資源！水資源！水資源！沒有第二個決定性原因！

目前的基建水平和建造速度在全球都名列前茅！各種交通設施建設比如捷運、高鐵、城軌、機場、港口都是輕車熟路，手到擒來。並且國內的基建產能嚴重過剩，雄安的需求正好緩解釋放了國內的基建產能。

所以交通建設這一塊並不困難，但是北方有一個天生命門——缺水！這是最大的問題，而白洋淀珍貴的水資源無以復加，這才是雄安特區最終誕生於此的根本原因。

我為什麼對雄安沒有亢奮？

之所以給集體高潮的國民群眾和媒體潑冷水，原因就在於絕大多數人幻想雄安能快速崛起成深圳和浦東的地位是不現實且不理智的。

在研究了很長時間經濟發展史后，筆者能很負責任的說：雄安的發展絕對是一個漫長的過程，否則也不會用「千年大計」這個詞語。

很多人對「千年大計「這個詞的解讀是此次事件的絕對歷史意義，但我讀到的卻是事件的時間跨度會足夠漫長！

未來雄安十年的功能只能是北京一個分流人口的衛星城，但對雄安來講，從過去無人問津的幾個縣城，到特區到來后發生的各種變化，肯定是天翻地覆的。但一旦我們拿到國家高度來看待，你就會淡然了，所以我們不要亢奮，對於這件事一定要保持足夠平靜和冷靜的心態。

現在的，已經不是鄧江時代。過去靠一個口號、一個規劃就無所不能的年代已經過去了。現在所有的頂層設計必須把上面政策意志和自由市場經濟結合起來，才能取得良好的成績。

如果完全靠行政權力和手段力推政策，一旦違反市場經濟規律，必定會產生很多的困難。

比如西部大開發戰略，本意是把東部沿海地區的剩餘經濟發展能力，用以提高西部地區的經濟和社會發展水平、鞏固國防西部大發展，儘力平衡東西部差異，但這麼多年搞下來，東西部差距越來越大。

再比如振興東北，鼓勵東北要揚長避短、揚長克短、揚長補短，向經濟建設這個中心聚焦發力，打好發展組合拳，奮力走出全面振興新路子。但振興東北振興了十幾年了，東北也沒有振興起來。

所以對於雄安來講，地理位置不好，一不沿江二不臨海，沒有獨特自然資源，又沒有特別好氣候，投資環境也欠佳，物產不盛，人才殘缺，所到之處都一片荒蕪……僅僅依靠一個政策和當地水資源，想短期逆世改命，異常艱難。

所以，雄安是一個漫長的工程，也是一個艱難的工程。可能要好幾屆班子持續發力建設才能看出成績。而這一切的一切，對目前的我們，都太過漫長。

雄安的誕生敲響了北京房價下跌的鐘聲

雄安特區事件最大的影響就是房價。整個白洋淀區最初的存量房極少，全國炒房客一擁而入，房價必然扶搖直上。

所以，當地縣政府採取的措施是直接全城封盤。

但是，依然阻止不了瘋狂的炒房客，比如媒體報道的有幾個跟當地居民簽了協議，用兩萬一平米的價格買了小產權的炒房客。

如果不出意外，這幾個人就是去雄安炒房第一波炮灰。

雄安規劃一出，必然會迎來打頭陣的2-3年建設周期，兩年後整個區域會供應出大量的房子。可以預見，當地住房供應增加，但配套設施周期長，各種配套必然匱乏，價格必然會面臨深度回調。

而伴隨著後期大量企業搬遷，人流逐漸流入后，房價才會迎來上漲的通道。而這也要在很多年之後了。

大家還記得海南的教訓么？2010年初，中央把海南島升級定位為「國際旅遊島」時，三亞房價發瘋似的暴漲。無數在規劃出台後衝過去買房的炒房客都成了海南房價最高位的接盤俠——直到7年後的今天，三亞的價格依然沒到2010年的高點。

而歷史依舊會重演，如今的雄安，炒房一上來就接手了暴漲過幾倍的房價，註定是炮灰，毋庸置疑。

首先，北京房價肯定會停滯上漲！

北京眾多產業的搬遷必定讓這些被搬遷的人群內心極不舒服。

沒人願意捨棄北京各種城市的成熟配套跑到除了工廠就是住房的鳥不拉屎雄安去。雖然未來也許會很美好，但是短期看不到！

雄安離北京一百多公里，頭幾年交通必定極不順暢，很多人已經在北京安家置業，家庭生活都圍繞在自家住宅。一旦搬遷，每周才能回家一次，肯定有很多人內心對北京產生不踏實不爽的感覺。而時間會慢慢發酵這種情緒，一但到達一個臨界點，就會有很多精英離開北京，國央企一部分職能部門也會偷偷遷回北京，甚至遷至上海和深圳。

所以雄安特區的設立對北京房價必然會產生衝擊和壓力。一部分先知先覺者必然會抓緊時間拋售北京房產，另一方面由於北京房產的持有者在房產上獲利巨大，一旦越來越多的人加入拋售大軍，北京房價必然面臨極大壓力。

而等兩年後，雄安新區房子蓋好，北京的企業開始正式搬遷后，北京就會出現大量的新增二手房房源供應，到時就會出現第二次實質性拋盤。而北京政府繼續嚴控購房政策。會導致短期階段性供大於需。

所以，未來北京房價的壓力不僅是停滯，甚至還會有下跌的風險！

兩年後，房產中介如果給你打電話說：「哥，北京四環5萬/平米，雄安5千/平米，你買不？

你，會怎麼回答？