重大利好！鐵路公交化加速形成，都市圈三四線城市才是潛力股！

6月28日，有一個關於三四線城市的好消息。

截圖如下：

在這份規劃中，明確提出至2020年，京津冀、長三角、珠三角、長江中游、成渝等大城市群要構建「一小時通勤圈」，未來估計還會有關中、中原城市群的加入。

要實現一小時通勤圈，依託的肯定是軌道交通，應該說是發展成類似東京都市圈的樣子，逐步形成「鐵路公交化」的效果。

鐵路公交化的意義在於通勤成本的降低，以往我們說一小時通交通圈，通過高鐵速度能夠延伸得特別遠。高鐵一小時300公里，這沒有意義，但一小時通勤圈就不一樣了，在這次的規劃中，明確提出鐵路的設計速度應該控制在100-160公里/小時。以核心城市為圓心，100-160公里為半徑，發展衛星城。

通過修建鐵路，將核心城市和衛星城市連接起來，衛星城市和衛星城市連接起來。讓在核心城市工作的上班族願意在衛星城市居住生活。這次的思路，明顯要防止睡城的出現。軌道交通網路形成后，後續的醫療、教育、商業等配套跟上會使衛星城市具備吸引人留下來的。

而這份文件對於未來城鎮化的發展也有著明確的指導意義，換句話說，我們越來越承認大城鎮化才是正確的方向。

這幾年，雖然我們兼顧了大城市，但迫於大城市人口壓力和小城市發展潛力問題，資源還是重點向小城市傾斜的。費了這麼大的力，但從實際效果來看，人口和資源實際上是背道而馳的，資源雖然下沉到三四線城市了，但人口卻仍然向京津冀、長三角珠三角等城市圈集中。

6月28日這份文件，則釋放了十分明確的信號，在保持小城市發展思路的同時，重新發展大城市群。這種變化實際上表明管理層承認人口流動規律，希望通過大城市群來何來解決這種人口流動帶來的方方面面的問題。

從人口的角度來說，隨著鐵路交通網路的完善，未來城市群內部的人口流動會呈現出新的趨勢：

1、核心城市的核心區域人口會逐步較少，原因是生活和經營成本繼續提高；

2、城市群對人口的吸引力有增無減，但這些人口會逐步在城市群中的衛星城賣定居，依託鐵路公交化實現衛星城和核心城市之間的通勤。

說點題外話，萬科在處理股權問題時引入深鐵，不得不說，眼光十分高遠。在大城市群的發展中，未來的主角是軌道交通服務商。對開發商來說，這是一種雙贏的局面。

而對於現如今生活在一線城市的白領們來說，以100-160公里為半徑，跟著高鐵去買房，應該成為一種置業方向。可參考下圖，這是第一批的示範項目：

至於那些城市會成為本輪最先收益的，中泰房地產團隊則給出了幾個建議。

1、嘉興，2020年會開通兩條至上海的高鐵，30分鐘車程；

2、南通，2019年前後開通至上海的高鐵，30分鐘車程；

3、江門，2022年前後開通至廣州的高鐵，30分鐘車程。

需要指出的是，眼下這幾個城市的房地產已經處於高位，對於購房者來說，是否出手需要結合自身需求來決定。

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