清華教授告訴你：為什麼清華畢業生買不起清華學區房？

文/李稻葵 清華大學與世界經濟研究中心主任

清華學區房為什麼遠比清華學歷值錢？其中固然有學位房承載投資功能、個人成就感等多重原因，但其根本在於，清華所在的五道口雖然聚集了眾多精英，但其過去20年新建的樓盤主要是辦公樓，住宅極其稀少，導致這一「宇宙中心」房價居高不下。同時，現行土地制度下，五道口附近的農村土地和機構用地，也難以轉為住宅用地而加以開發利用。換言之，房地產問題出在了供給側結構性改革的供給方面。

一些家庭經過長期奮鬥，終於把自己的孩子送入了清華大學，而孩子畢業后卻買不起清華附近的學區房。這一問題其實不難解釋，我先分析為什麼清華大學附近的房價如此之高——這是房地產泡沫之下一個更有意思且尚未被仔細挖掘的典型案例。

五道口——「宇宙中心」

清華大學東門外，在我1980年初入清華讀書時是一片農地，只有一條小路通向清華。小路外面是雙清路，它只能容下兩輛汽車並排通行，卻一直通到清河毛紡廠。

清華東門那時非常荒涼，每天下午（尤其是冬天的下午）4點以後，我都像很多同學一樣，從東門出發，跑步到五道口的鐵道線，然後折返經過北門附近那座現已棄用的火電廠，回到清華，全程5公里左右。那時，清華學生學慣用功，也特別重視體育。大家都爭先恐後地鍛煉，希望在1500米賽跑這樣的達標測試中取得好成績。

時過境遷，現在這片土地完全變了樣，廣義稱為五道口，又被戲稱為「宇宙中心」。

5萬 vs 10萬：優質學區加持，住宅身價倍增

這片地區房價高的確與學區有關。其緊鄰清華，往西一站捷運的距離即到北大東門，有清華附小、北大附小、中關村一小、中關村二小、中關村中學以及稍遠一點的101中學和清華附中等優質學校。

學區能在多大程度上解釋高房價呢？這裡有個很好的對比。

這一地區的住宅因為屬於學區房，樓價普遍接近甚至超過10萬元/平方米，例如在五道口、成府路南邊有一個水清木華園小區，樓齡約為15年，其房價已經接近10萬元/平方米。

而一路之隔、地理位置更加靠近清華大學的另一處公寓房（也是70年產權），最近才漲到接近5萬元/平方米。其原因是該公寓房到目前為止還不能讓房產所有者「落戶」，也就不能享受學區待遇。該公寓之所以不能落戶，是因為之前一直未能加入居民委員會，因此中關村派出所不同意落戶，而不能加入居委會的原因是業主委員會遲遲不能成立，因為業主來自全世界各地、太過分散，且附近是五星級酒店，酒店的很多設施與該樓相通，情況比較複雜。我經常與身邊的年輕同事說，可以考慮趁現在該公寓樓不能落戶、房價尚低時入手，落戶問題遲早能解決，屆時房價一定會「跳升」到與周邊小區相當的水平。

住宅與商業地產之爭

五道口被清華同學戲稱為「宇宙中心」，因為這兒極其繁忙，人來人往，熙熙攘攘，周末和節假日也是如此。這裡聚集著眾多年輕創業者、青年學子和專業人士。可是在這方圓5平方公里的土地上，過去20年主要的新建樓盤都是辦公樓，住宅極其稀少。

辦公樓包括大約50萬平方米的清華科技園，它由七八座25層左右的高樓組成，除此之外，還有大批科學院新建的辦公樓。

與辦公地產形成鮮明對比的是，過去20年新建的住宅樓盤，數來數去能想到的大概只有三四個，其中包括剛提到的水清木華小區，其樓盤面積大概也就是不到10萬平方米。另外一個較大的樓盤是15年前建成的華清嘉園，大概有15萬平方米左右的建築面積。此外，還有唐寧ONE，它是均價在15萬元/平方米左右的高檔公寓。而上述尚不能落戶的公寓，總面積5萬平米左右，10年前竣工，其出身的名目是清華科技園的配套設施。這樣看來，與上百萬平方米的商業地產相比，住宅地產的供應真是屈指可數了。

這帶來的直接後果，是住宅地產嚴重供不應求，其價格迅猛上漲。以華清嘉園為例，其開盤單價也就是3000多元，現在已過12萬。當時在這裡購房的膽子大一點、也有閑錢的老師，如今已經是千萬級的富翁了。這些老師現在大部分早已搬出華清嘉園，因為華清嘉園已經成為留學生尤其是韓國留學生以及青年學生的租房地，人來人往非常嘈雜，不適合拖家帶口的居家生活了。

哈佛和斯坦福的案例

行文至此，我們不妨繞一個彎，暫時離開五道口，來觀察一下哈佛和斯坦福附近的房地產。

最近一百年來，哈佛大學已成為一個帶動周邊經濟不斷發展的高等教育典範，但是，哈佛大學周邊的土地主要是居民所有，除了小小的哈佛園（Harvard Yard）外，哈佛沒有校門。大學與城市完全融為一體。那麼，哈佛大學如何滿足自身不斷上升的住房需求呢？

哈佛大學早已成立了自己的房地產公司，不斷地在市場上購買周邊居民的土地和房屋。但是僅此一招還遠遠不夠，因為購買的居民房不經過哈佛所在的坎布里奇市的規劃委員會允許，是不能改為辦公用房的。所以，哈佛大學需要不斷與坎布里奇市的規劃委員會進行抗爭，力爭把一些居民房改造為辦公樓，因此，哈佛大學與坎布里奇市的關係經常是非常緊張的。

此外，哈佛大學對自己已有建築進行改造，也會受到坎布里奇規劃委員會的干預。規劃委員會是由居民選舉產生的，它所考慮的往往是現有居民的利益而非城市的整體發展，因而引發了許多荒唐的故事。比如說，2010年哈佛大學在改造一棟辦公樓時，設計師在坎布里奇路的兩邊設計了完全對稱的兩棟樓——現在成為了亞洲中心及費正清研究中心和哈佛大學政府系所在地——為了把這兩棟樓連在一塊兒而不破壞街景，又設計了地下通道，但是規劃委員會始終都不同意修地下通道，雖然這一點都不影響外景。據說，規劃委員會中有一位委員，他的孩子沒有被哈佛錄取，因此非常惱火而極力反對。所以，儘管哈佛大學在全球化時代聲名日益顯赫，但其很難在附近擴張。坎布里奇市的GDP也很難增長，至少沒有因為有哈佛大學而迅速上升。

正是苦於長期搞不定與坎布里奇市的關係，金融危機爆發前，哈佛校長薩默斯決定跨過坎布里奇，到查爾斯河對面的小城奧斯頓發展，因為奧斯頓有很多空置的土地，那裡目前有哈佛的體育場以及哈佛商學院。但是由於金融危機的爆發，這一發展規劃一推延就是近十年。

斯坦福大學在這方面比哈佛幸運多了。斯坦福大學確實促進了矽谷高科技產業的發展，從而導致其周邊土地巨幅上升。幸運的是，斯坦福大學校園之前是個極其巨大的農場，斯坦福大學的外號因此而成為「農場」。斯坦福大學不愁地，為了應對高房價，斯坦福大學拿出自己一部分土地，開發成擁有大產權、小產權出讓給教授的住宅。按規定，這些住宅只能賣給斯坦福大學自己的老師，這就部分解決了矽谷房價高給斯坦福大學帶來的發展難題。

清華和北大也在部分地模仿這個模式。清華在附近的清河購置了部分土地，在此建了小產權房出售給教師，也是像斯坦福大學一樣規定只能在校內轉讓。這也部分對沖了五道口房價高漲的因素。

住宅用地供給的機構困境和農村困境

五道口附近並不是沒有土地，但是這些土地很難拿出來進行開發。

這裡的一類土地由東升鄉所有，在五道口這樣高房價地段的中間，卻仍然保留了一個鄉，而沒有納入城市規劃，也多少有些出人意料。至今東升鄉仍然保留著自己的衛生所和鄉辦公機構，這裡都是一片5層樓左右的低矮房子，完全可以通過土地置換提高容積率來開發利用。但是，一個鄉的土地要改成城市用地，鄉政府本身並不能直接得到很多好處，因此這種交易也很難進行。

另外，五道口附近機構林立，包括清華大學和科學院等機構都有大量自己的土地，但這些土地都屬於機關用地，不可能轉為住宅用地開發。比如，科學院的樓，最近幾年也是不斷更新，從5層轉成了15層，但是一棟接一棟都是辦公樓，都不能轉成住宅用地。清華校園有近6000畝土地，是全國沒有另建校園的高校中面積最大的一個。清華園裡有大量低矮的四五層的住宅和宿舍樓，這些樓也很難改造成容積率稍微高一點的，比如七八層的住宅，因為現有的居民很難拆遷，更重要的是，清華大學對於自己的土地並沒有百分之百的處置權。

這就形成了一個困境，那就是雖然房價高，但是土地很難被拿出來進行住宅的建設，很難在供給側結構性改革方面提供解決的方案。這恐怕是各大城市的一個通病，而北京尤其突出。

清華畢業生為什麼難以負擔清華學區房？

最後分析一下為什麼五道口的學區房房價如此之高，遠遠超過一個清華大學高才生畢業所及的經濟能力。

首先，父母送孩子上清華的目的之一是獲得人生的一種成就感，而這種成就感往往來自於非經濟的因素，包括個人的幸福感和社會的承認。因此，即使畢業生工資不高，父母也期望孩子上名校。

其次，在經濟方面，一個大學的畢業生包括清華畢業生，收入是不斷上升的，很難用短期內的經濟收入來衡量。從長遠來看，清華學位帶來的人力資本溢價應該是相當高的。

更重要的是，五道口附近的高房價，是一個投資現象，高價房並不像昂貴的蘿蔔白菜等消費品一樣讓人望而卻步，只要投資者預期未來的房價持續上漲，就仍然會有人不斷進入。這應該可以解釋房價高與學歷、與高才生的收入難以相比的問題。

作者：過蟈

最近一個房地產的「變種」問題刷屏朋友圈：「為什麼學歷不值錢但學區房值錢？」

這個問題確實不是經濟學所能回答。

天價學區房有幾個特徵，可以簡單概括為「老，破，小」：

老：老城區核心位置，對口好學校；

破：房齡老舊，基本在20年以上；

小：戶型面積小，居住不舒適。

但恰恰是因為「小」，有總價優勢，單價才炒得高。買家賣家心知肚明，這個房子不是用來住的，是用來落戶就學的。

所以，本質上這不是在「買房」，而是一筆昂貴的擇校費！

擇校費由來已久，90年代就有富裕的家庭不惜十萬二十萬的出資擇校，讓孩子進一個重點學校。只是在擇校費明令禁止的背景下，家長們不得不「曲線救國」——落戶一套「老破小」，讀一所對口學校。

要知道90年代的10萬，很多大城市也是可以買房的。按照M2的增長，到現在也是100多萬了。

這個「天價學區房」真是個房地產問題嗎？這是個戶籍問題。

城市與城市之間，區域與區域之間，資源發展不平衡，導致了戶籍流動的競爭。大家都想佔據最佳資源：大城市，經濟好，地段佳，配套全，學校優。於是，聯考與買房成為了「佔據最優資源」的發展路徑：

第一步：通過聯考，從鄉鎮農村躋身北上廣深。

第二步：通過買房，紮根定居，從「新北京人」成為「北京人」。

第三步：通過換房，傳遞資源，從城市遠郊遷移至市區教育、配套更優的地方，讓孩子接受更好教育。

每一步，都是一場巨大焦慮；每一步，都有一些人放棄或另做選擇。但這幕「三部曲」儼然成為絕大多數中產階層的標準宿命。

當然，聯考與買房只是路徑之一。也有退學、創業等「另闢蹊徑」之人。但與「蹊徑」相比，這條「大路」最直接，實現概率也最大。

西方經濟學所奉行的租售比、房價收入比等指標並不能完全解釋樓市。這些數據，是幫助我們分析風險的指標。但面對樓市，不能唯數據論。

最近瑞士信貸董事總經理陶冬指出，1990年日本房地產的頂峰期，日本所有房子的價值相當於日本GDP的200%；2006年美國房地產泡沫的頂峰期，全美國的房子價值相當於當年美國GDP的170%。

「已經達到了GDP的250%，這個是現代經濟史上前所未有的一個數字。」

英國人開創了古典經濟學，它適用於歐洲千萬級的人口市場；美國人走出了自己的模式「自由企業制度」，它適用於美國3億的人口市場；有13億人口的市場，它也有「特色」的經濟學。這也是為什麼西方經濟學解釋不了的房地產。

在房子富含的意義要比房子本身，深刻得多。

的房地產不僅是個經濟問題，更是個文化問題。

從鄉村小城一路奮鬥到北上廣深，清華北大畢業后買不起房，開始懷疑人生。但高學歷和高價房並不存在對應的邏輯：學歷是一項「文化投資」；房價是一個資產的價格，這不是「文化投資」所直接帶來的。

這項「文化投資」與房子並不相關，而是一些隱性價值：獲取好的教師資源、好的同學資源，「近朱者赤」受到好的教育。

儒家崇尚以「家庭宗族」為核心構建起的「熟人社會」，與西方推崇契約精神的「生人社會」是截然相反的。儘管「生人社會」是我們的現代化共識，但並沒有滲透到我們的基因。

戶籍資源和儒家「關係」，或許可以解釋我們的學區房——表面買的是房子，本質上買的是「資源」和「關係」，通過購買房子，來獲取名校資格、名師資源，進入「名校朋友圈」。讓孩子在名師指導和良好「關係」中成長，也為未來打造長遠的「人脈關係」。

不僅學區房，千萬豪宅也是如此。

有個著名的成語叫「千金買鄰」：南北朝時期有個叫呂僧珍的人，世代居住在廣陵地區。為人正直，有膽有識，遠近聞名。因為呂僧珍的品德高尚，人們都願意和他接近和交談。有一個人特地在他家隔壁買了一套房屋。有人問「你買這房子花了多少錢」？「一千一百兩。」「怎麼這麼貴？」那人笑著說「一百兩是用來買房屋的，那一千兩是用來買鄰居的。」

所以說「關係投資」，自古有之。

針對這種「關係投資」，哈佛大學亞洲中心資深研究員，北京大學高等人文研究院院長杜維明對「關係投資」的解釋是：

「可以成為累積資金的有效動員手段，交易成本低、效率非常高。但同時也是完全沒有公信力、透明度，更不要說公平競爭了。」

這也很好地解釋了當年所向披靡的溫州炒房團：他們以村為單位，各個沾親帶故，甚至集資設立基金交由「意見領袖」掌管，以樓棟為單位進行團購，橫掃全國樓市。

所以我們在為學區房焦慮的時候，要想清楚的是，到底投資的是學習還是人脈？

投資學習，就未必要買學區房，儒家也說了，教育的根本在於「家風與家學」，家風不正，自己不學習，孩子讀名校就能學習好？

如果是投資人脈，國小的人脈就這麼有用？

「文化投資」本身投的就是個人無形的價值與成長，不能用以後孩子買不買得起房子來衡量。

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