樓市又發生一件大事 買郊區房得小心了

導讀

上周末，樓市發生了一件非常重要的事情，可惜深圳沒人報道，大家都忽視了。

而淘哥周末輾轉多城看房踩盤，也沒時間寫，只在小密圈對密友們做了分析。

今晚，淘哥終於抽出時間，可以來談談此事。

這就是：首套房貸利率正式提升到1.05倍！這意味著什麼，對樓市又有何衝擊？淘哥今天來解讀。

01

廣州四大行率先上調首套房貸利率

上周五8月12日，廣州四大行全面上調首套房貸利率。

建行廣東省分行營業部宣布當日起，首付3成、4成、5成的客戶執行基準利率上浮5%，首付7成的上浮15%！

此外，中行、農行紛紛口頭通知各大按揭行，也將於8月12日上調首套房基準利率，調整幅度與建行一致！

工行也已下發通知：8月14日（下周一）開始執行首套利率上浮5%，二套上浮15%，以系統上報為準，本周六、日上報仍可基準。

淘哥周末剛好陪一位朋友去廣州買房，就遭遇了房貸利率上浮5%的事情。銀行按揭員說，如果早一天還可以基準。

看看廣州媒體製作的這個表格就清楚了：

據悉，對於貸款還沒有發放的客戶，當初同貸書上註明的利率優惠或許難保。

02

房貸還會繼續收緊

如何解讀這個消息？

淘哥覺得這個消息非常重要，明確的釋放出了房貸從緊的信號。別以為這只是廣州的事情，和深圳無關，深圳是遲早的事情。

淘哥多次在文章和分享會上強調，下半年別奢望限購限貸會放鬆，這是不切實際的幻想！

因為整個金融環境的大背景是去槓桿。淘哥的消息是，深圳某大行對房貸的要求是，存量不允許新增。也就是說，老客戶還了多少房貸，決定了你能新放多少款。如果你想放1000萬的房貸，先必須湊齊老客戶1000萬的還款。

這種形勢下，房貸額度極其緊張，銀行上調利率就在情理之中。而銀行方面，則對客戶的徵信情況、工作單位和工作性質都有很嚴的審核。畢竟在額度緊張的情況下，銀行也只能擇優放款。

這幾天，也有消息在朋友圈流傳，說深圳首套房貸也要上浮5%，不過淘哥這些天向深圳開發商了解，目前深圳首套房貸基本都是基準，極少部分可98折。

但按照這個趨勢發展下去，深圳很可能跟進廣州上浮5%的舉措。

03

淘哥解讀：郊區剛需盤衝擊大，城心豪宅影響小

100萬的貸款，基準利率4.9%，貸款30年，月供是5307.

如果是85折，利率只有4.165%，30年，月供是4870.

如果變成1.05倍，利率是5.145%，30年的月供是5460.

從上面計算可以看出，首套房貸從85折，逐步上調到1.05倍后，月供上漲幅度很大。

如果深圳跟進，對未來樓市會有何影響？淘哥認為：

1、對剛需盤影響最大。

剛需收入低，本身買個房東拼西湊，緊巴巴的當房奴，很容易斤斤計較。月供從85折到1.05倍，壓力大很多！所以淘哥多次提醒，下半年遠郊盤可能會有波動。

淘哥的觀點是，越是調整周期，遠郊的物業波動越大，中心物業更穩定。這其實也是一個生理規律，當面對嚴寒時，人的四肢溫度首先降低，能量會匯聚在心臟大腦，保證人體核心區的功能。

最近深圳樓市新盤入市速度在加快，有些遠郊物業入市價格也很實在，其實是開發商主動在調整價格預期，迴避風險。

2、對核心城區的豪宅而言，利率上調相反影響較小。

一方面反正不是首套，另一方面財富階層的財富積累速度很快，利率上浮點能消化，其實豪宅盤高首付和一次性付款的比例一直比剛需盤高。對於土豪們而言，房票的問題，比鈔票的問題更難。

其次，限價被限得最厲害的是豪宅。限價折價這麼大，相比之下利率上浮點是小事。再者，剛才說了，市場調控期，核心區物業一貫更穩健。

3、現在銀行放款很困難，買豪宅有個隱形利好就是，放款很慢，這相當於晚交月供。幾千萬的房子晚供幾個月，這幾個月就省了幾十萬月供。

而且，購房者也有充足的時間湊錢，相比之下，即使利率上浮點也划算。

4、所以不能一概而論的說，或者一廂情願的說，房貸折扣取消，就會導致房價下降。但是有一點是肯定的，買房成本一定是上升了。

事實上，絕大部分調控措施，都是在提升買房門檻，統計上的房價也許降了點，但留給你最切身的感受是：買房越來越難了。

且行且珍惜吧。