為什麼總覺得公攤多?因為你不清楚它的演算法

2017/02/21

買房者總有一種感覺,買100平米的房,真正被個人使用到的,好像只有80多平米,憑感覺樓梯間、電梯間、車庫的公攤面積加起來也不至於十幾平米,那多出的公攤面積都攤到哪裡去了呢?這樣就不禁開始懷疑,開發商是不是從中搗鬼,讓消費者花冤枉錢,其實,房屋的公攤面積是有固定區域、固定演算法的,很多人並不是完全清楚,所以只是被動的支付公攤部分的錢,卻不知道為什麼而買單。

房屋公攤面積是指分攤的公用建築面積的簡稱,它與套內建築面積之和構成了一套商品房的建築面積。對於公攤面積的處理,目前尚無明確法律法規出台,因公攤面積知識的迷惑,使其成為房地產交易過程中爭論的焦點。

公攤面積主要由幾方面構成:

1、電梯井:尺寸是按照電梯選型來確定的,井壁上安裝電梯軌道和配重軌道,預留的門洞安裝電梯門;

2、公共用房:進入住宅后的一個較大的公共空間,屬於室內空間,採暖和製冷要求一般按建築物功能要求設置;

3、設備間:設備間是在每一幢大樓的適當地點設置電信設備和計算機網路設備,以及建築物配線設備,進行網路管理的場所;

4、管道井:走各種管道的空間,有垂直的,也有水平的,有貫通的,也有分隔的;

5、值班警衛室:設在小區大門口一側的門房,警衛室門口處還有升降欄杆;

6、公用牆體:住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外牆面等;

7、樓梯間:容納樓梯的結構,包圍樓梯的建築部件(如牆或欄杆)。同時它是一個相對獨立的建築部分;

8、變電室:小區的電力系統中對電能的電壓和電流進行變換、集中和分配的場所;

9、過道:住宅套內使用的水平交通空間。

此外,有一些面積是不算在公攤內的,如倉庫、車庫車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、售房單位自營自用的房屋、管理用房等。

不同的高度的樓層,公攤的比例也不同。

7層以下住宅公攤率為7-12%,公攤部分包括外牆水平投影的1/2,樓梯,樓梯間,為住戶提供服務的物管用房(熱交換站、水泵房、配電室等。)

7-11層住宅公攤率為10%-16%,一般小高層的公攤取決於各樓盤自身的情況,不同的小高層樓盤公攤也有差異。

12-33層住宅公攤率為14%-24%,高層住宅的公攤面積是最大的,高層住宅的電梯及電梯前室佔用了空間,也有安全通道樓梯佔用空間,還有「管道井」、「強電井」、「弱電井」等公用設施都佔用了空間,因此公攤更大。

別墅類的公攤率為1%-8%,一般來說獨立別墅沒有公攤面積,聯體別墅有較少的公攤面積。

公攤面積的計算方法為:公攤面積=公攤係數×套內建築面積。

根據這一公式還能引申出其他三個公式:建築面積=套內建築面積+公攤面積; 套內建築面積=套內使用面積+牆體面積+陽檯面積;公攤係數=總公共分攤面積/(套內建築面積×總套數)

根據已知的數值,運用以上計算公式,你就可以在買房的時候計算各類房型的公攤面積,就能清晰的知曉自己的錢究竟花在了什麼地方。

說到公攤面積,就要牽扯到得房率,人們往往會希望公攤越小越好,得房率高使用空間也更高,但事實上,如果得房率過高,相對應的共用部分的面積就會越少,那麼就有可能影響到樓梯的寬度、大堂的舒適度、電梯間的數量等,對住房公共區域使用的便捷和舒適造成影響,所以合理的公攤是很有必要的。得房率並非越高越好,公攤也並非越少越好,想達到理想居住,兩者之間必須要有一個度。

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