商鋪能否成下一個投資風口？



投資商鋪，不僅要看價格，還要考慮供需關係。

  如何配置手中的資產，已成為投資者當下最關注的話題。股票、基金有風險，技術要求高，不少人開始將目標轉向了商鋪，投資商鋪是否正在成為風口？

  3-4月份商鋪成交量翻番

  價格無明顯變動

  來自銘騰的數據顯示：2017年1-4月，重慶商鋪每月成交建面單價變動不大。

  不過，成交量方面，1-4月每月成交面積分別為9.18萬㎡、8.03萬㎡、23.11萬㎡、22.54萬㎡，商鋪成交套數分別為1347套、1180套、2467套、2636套。可以看出，3-4月的成交量比1-2月的有了明顯的上漲。

  這是否意味著3月以來，重慶商鋪迎來了成交旺季？銘騰商業主管官虹利分析說，事實上1-2月每個月成交量也在10萬㎡以上，只是多數在3-4月集中備案，才有了明顯上升。近幾年，重慶的商業地產年均容量都在150-160萬㎡，加上20萬㎡左右的專業市場容量，一共在180萬㎡。目前，重慶商業地產的容量有近700萬㎡，去庫存任重道遠。

  客觀上很難成投資焦點

  去庫存是趨勢

  一方面是政府發布政策，鼓勵商業地產積極去庫存；另一方面，各大開發商營銷手段百花齊放，全面促銷商鋪。一時間，商鋪成為熱議的焦點。

  重慶房地產資深業內人士張鑫分析，在以北京為代表的商業、商住、商辦限購等全國性政策高壓下，重慶發布具有傾斜性的政策鼓勵商業地產去庫存，這表明了政府的積極態度，而這項政策應該是階段性的，開發商的做法就是跟著政策走。在政府加大去庫存力度、積極推出有利政策和商業地產庫存高企的壓力下，借政策紅利去庫存是首要的。

  基於當前住宅與商業的結構性失衡，商業在此階段，勢必會吸引投資客戶，短期內交易量上升，但是價格不會上升，另一方面，商業之所以成為焦點，也是因為從主觀來看，開發商在主推，並非是客觀的風口。

  官虹利也表示，今年1-4月，重慶公寓成交量是60多萬㎡。

  投資商鋪不僅要看價格

  還要考慮供需關係

  根據銘騰、中指院西南分院發布的數據，4月最後一周，商鋪與住宅的價格比已低於2。因此，也有人認為，這是入手商鋪的好時機。

  張鑫分析說，商業的單價是住宅的1.5到2倍應該是一個正常區間，如果將寫字樓和商業公寓包含在商業內，價格還會倒掛。此前商鋪的價格是住宅的2-3倍，只能說明曾經的住宅價格偏低，或者說是曾經的商鋪價格偏高。而價格也是一種營銷手段，當市場不樂觀的時候，才會有政策及營銷手段輔助去庫存，一旦庫存去到一定程度，政策也會做減法。

  官虹利分析，如今住宅單價已經有了大幅上升，但商鋪的價格還在原有價格上徘徊，甚至有的降價促銷走量，這與其高存量有關係，短期內商鋪價格不會大幅上漲。因此，就投資來說，不僅要看絕對價格，還要考慮供需關係、價格走勢等。

  最搶手的商鋪

  依然在主城核心區

  從均價來看，重慶核心區、人流量大的商鋪價格依然是住宅單價的2-3倍，3-5萬元/㎡的商鋪也不在少數。官虹利表示，楊家坪、觀音橋核心商圈的鋪面，賣到5-6萬/㎡的仍然很多，關鍵是要根據預算，細心挑選。

  到底該不該買鋪，如何選鋪？張鑫說，客觀上講現在不是投資商鋪的好時機，大市場環境來說不建議，而針對整體投資客來說是機會，但不是所有鋪都是好的。要參考幾大因素。

  一是人流量，有了人流量才能保證租金和二手售價；二是地段，軌道鋪、交通要道鋪等，價值才會提升；三是購物中心的鋪，更有人氣；四是整體招商運營能力要強；五是在判斷人流量的基礎上，建議社區商業。官虹利也認為，社區商業相對安全，投入成本相對少，但租金不會便宜太多。如力帆紅星的商鋪當時賣5萬/㎡，現在租金220元/㎡。約克郡的社區商業賣3萬/㎡，現在租金180元/㎡。

  目前，很多開發商在主推旗下的商鋪，既有集中商業，也有社區商業，還有不少優惠政策。

  如財信發展，在春交會期間推出了「三年無理由退鋪」的重磅政策。保利地產也即將在5月21日推出搶鋪計劃，攜旗下保利愛尚里、保利江山明珠、保利觀瀾等7大旺鋪，以「超低首付、2年分期、3年補貼、黃金鋪位、專業商管」五重利好，為投資者保駕護航。

  而龍湖對商業打造的實力，一直都是有口皆碑。無論是「天街商業」還是「社區商業」，都得到了市場青睞。同樣位於楊家坪核心區的中迪廣場，正以成熟的配套、強大的人流量、多樣化的設計，引領商業新趨勢。目前，中迪廣場在售少量建面約20-40㎡商鋪，後期還將加推5.1米層高地標空中商鋪。

  ■鏈接

  社區商圈漸成投資高地

  銳理數據重慶公司總經理陳冬旭介紹，在重慶，面積在30-80㎡、總價控制在180萬元內的商業地產最受市場追捧；傳統商圈的商業業態外溢，大型社區主題商業細分明顯，傳統商業以零售消費模式為主逐漸向娛樂、餐飲、文化、旅遊等業態轉變。同時，爆髮式的大供應量使得商業市場競爭更加激烈，進一步推動商業節點化、區域型、場景化的發展格局轉變，需要探索創新的業態組合、商業模式及更多的品牌資源。

  在此新消費時代下，社區商圈的需求正在快速增長。

  保利地產重慶公司相關負責人表示，作為城市的「血管網」，大的商業中心就相當於城市的「主動脈」一樣，小的社區商圈相當於是城市的「毛細血管」，跟現在很多城市交通擁堵一樣，主要的原因就是因為主幹道很大，但是毛細血管不通暢，商圈的服務業也是如此。他預言，2017年社區商圈，將會迎來更大的發展商機。

  在他看來，社區商圈提供的服務，就是三個「2」：步行20分鐘以內，服務半徑在2公里以內，總體量不大於2萬方。社區商圈與傳統的百貨店更加具有競爭力，未來的租金水平，有可能跟步行街的商圈抗衡。此外，社區商圈的物業在消費人群上非常穩定，同時經營風險要小很多，有保底消費人群；另外，租客經營者非常廣泛，除了傳統的創業者以外，小區裡面可能有全職太太、退休人員等，也可以做一做創業和投資；再者，社區商圈的業態經營模式非常清晰，與生活密不可分。