從優勢互補到抱團取暖 北京聯合拿地風氣漸濃

  分析認為，結合今年年初數據來看，聯合拿地比例呈總體上漲態勢。由於土地供應始終不足，北京土地市場競爭激烈。隨著土地價格不斷上漲，聯合拿地的現象短期內不會消失，甚至有可能越來越多。且近期以來，「抱團取暖」的現象已延伸至開發階段。

  隨著土地價格漸高、市場風險加大，房企越來越傾向於以「抱團」的形式獲取土地。在北京市場，這種情況有愈演愈烈之勢。

  據21世紀經濟報道統計，今年以來北京樓市成交的5宗經營性土地中，有4宗為房企聯合獲得。其中，門頭溝潭柘寺地塊的得主，共有5家企業。過去三年來，北京成交的經營性用地中，聯合體拿地所佔比重分別為37.8%、44.3%和26.9%。

  房企聯合拿地的傳統由來已久。過去，這種做法主要基於「資源互補」的考量，即企業將各自具備的品牌影響力、開發能力、資金實力等優勢相結合，且聯合體中的企業數量很少超過三家。但如今，這種結合帶有越來越多的「規避風險」意味，很多聯合體中的企業數量超過3家。

  分析人士指出，由於土地供應始終不足，北京土地市場競爭激烈。隨著土地價格不斷上漲，聯合拿地的現象短期內不會消失，甚至有可能越來越多。且近期以來，「抱團取暖」的現象已延伸至開發階段。

  開發階段也「抱團」

  2月24日，北京市國土資源局在時隔兩天後，再度掛出三宗商業辦公用地，分別位於朝陽和大興兩個區域。鑒於此前土地市場的熱度，這幾塊土地還未入市就引發熱議。

  中經聯盟秘書長、優鋪網董事長陳雲峰認為，在北京供地如此緊張的當下，這三宗地塊，誰家能搶到就已經很不容易了。他還表示，「估計拍地過程又是一場硬仗，但也極有可能是聯合拿地。」

  在近幾年的北京土地市場，房企越來越傾向於組成聯合體進行拿地。今年以來，北京共成交五宗經營性用地。除房山區西璐街道地塊低溢價成交，被眾美地產獲取外，其餘四宗得主均為聯合體。也即，今年以來，北京房企聯合拿地比重達到80%。

  其中，1月19日，今年首宗重量級土地「門頭溝潭柘寺地塊」被京投、遠洋、龍湖、保利、首開5家房企聯合獲得；同日拍賣的「平谷金海湖鎮地塊」被首開、保利、龍湖、首創4家房企聯合競得；2月3日，「房山區長陽鎮」地塊被中海、首開、保利、龍湖4家房企聯合競得。

  21世紀經濟報道根據北京市國土局公布數據統計，過去三年（2014年至2016年），北京成交的經營性用地中，聯合體拿地所佔比重分別為37.8%、44.3%和26.9%。

  有行業分析人士認為，結合今年年初的數據來看，聯合拿地比例呈總體上漲態勢。2016年的比例有所下滑，主要是由於這些土地中的配建規模較大，且設置了較為嚴苛的拿地條件，使得企業拿地積極性有所下降。

  如去年10月，北京推出「限地價、競房價」策略，在土地設置最高限價的基礎上，競投企業自持面積比例和建設品質方案等多項措施。首批試點的四宗地塊還在此基礎上執行「90/70」政策。11月，北京又試點在「限地價、競房價」基礎上， 要求企業全部自持商品房，不得銷售。

  事實上，聯合拿地並不能完全反映房企在北京「抱團」的現狀。

  中原地產首席分析師張大偉表示，「最近一年進入開發程序的北京項目，平均股東數量是3.6個，遠高於拿地公開的平均2.3個。有5宗地股東超過7個。」這也說明，一些房企雖然不參與拿地，但會在開發階段介入。

  樓市風險不斷加大

  「除非是實力十分強大的國企，否則單個企業很難承受北京樓市的風險。」某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道表示，隨著北京對土地出讓實施限制性措施，單幅土地的總價已得到控制。但由於配建規模擴大，商品房用地部分的單價被攤高。

  他表示，北京樓市的總體供需關係較為緊張，房價存在上漲壓力。但由於監管層對新房入市價格有所管控，因此房企傾向於放緩推盤節奏。這既影響項目的利潤，也會抬高企業的資金成本。因此，房企採用聯合拿地或開發的方式來分攤風險。

  北京樓市聯合拿地的「傳統」由來已久，但最初在市場上所佔比重並不高，且「聯合」的初衷不僅僅為了規避市場風險。

  2013年之前，北京土地市場中的「聯合體」，多由兩家企業構成，結構多是「國企+民企」為主。

  其主要優勢在於，將國企的資金實力、政府信用，和民企的品牌能力和開發實力相結合，達到「優勢互補」的雙贏效果。2010年國資委發布央企「退房令」后，中水電、葛洲壩等房企多選擇和金地、融創等知名民企聯合拿地並開發，從而獲取開發經驗。

  同時，一些有意布局北京的外地民企，也選擇和當地國企合作，更多地佔據北京市場份額。如萬科曾和五礦、金隅、首開等多家國企合作，迅速做大北京區域的業績。

  近年來，房企組成聯合體的目的，在「優勢互補」的同時，帶有更多「抱團取暖」的意味，聯合體內企業的數量也逐漸增加。但由於對市場風險的預判不盡相同，也有「抱團」失敗者。

  2015年10月，碧桂園通過聯合金茂拿下丰台區兩宗地塊，首次進軍北京。一個月後，碧桂園退出該地塊。這也從側面反映出北京樓市的風險在不斷積累。

  近日，北京公布了2017年建設用地供應計劃，供應總量為3900公頃，比去年減少200公頃。其中，住宅用地計劃供應610公頃，相對於去年的1200公頃，幾乎減半。分析人士普遍認為，未來的北京樓市供應將可能面臨緊缺，即使設置限制性條件，企業對土地的爭搶也將十分激烈。張大偉認為，房企在北京聯合拿地的態勢還將持續。