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[安信證券]一二線成交回落、看好「三四線+棚改」主線

[安信證券]一二線成交回落、看好「三四線+棚改」主線

  重點公司簽約銷售狀況及政策回顧:

  本月重點公司簽約銷售額萬科、保利、金地、招商、首開環比增速分別為-14.64%、-0.79%、 -3.92%、 25.64%、 15.42%。 17 年 5 月重點公司的銷售額相對於 16 年 5 月增長30.00%,其中招商蛇口同比增長幅度最大,為 78.18%,萬科、保利、金地、首開同比增長分別為-1.35%、 30.42%、 49.39%、 -0.89%。

 一手房月度成交:環比下降 0.5%,同比下降 20.3%

  5 月安信跟蹤 50 大城市一手房合計成交 23.89 萬套,環比下降 0.5%,同比下降 20.3%,累計同比下降 14.3%;一線、二線、三線城市分別成交 2.57 萬套、 10.78 萬套、 10.53萬套,環比分別下降 1.7%、下降 8.9%、上升 10.2%,同比分別下降 29.8%、下降 30.8%、上升 30.2%。

 二手房月度成交: 環比下降 10.2%,同比下降 12.1%

  5 月安信跟蹤 16 大城市二手房合計成交 8.01 萬套,環比下降 10.2%,同比下降 12.1%,累計同比下降 17.6%。一線、二線、三線城市分別成交 1.72 萬套、 5.42 萬套、 0.85 萬套,環比分別下降 25.1%、下降 2.2%、下降 19.5%;同比分別下降 40.6%、下降 4.9%、上升 71.2%。

  可售庫存:環比下降 0.04%,去化周期 7.1 個月(前值 6.2 個月)

  5 月安信跟蹤 20 大城市住宅可售套數合計 66.21 萬套,環比下降 0.04%;去化周期 7.1個月,較上月上升 0.9 月。一線、二線、三線城市住宅售套數合計分別為 20.39 萬套、35.27 萬套、 10.56 萬套,環比分別下降 4.55%、上升 5.29%、下降 7.25%;去化周期分別為 7.2 月、 8.1 月、 5.1 月,較上月分別上升 0.8 個月、上升 1.3 月、上升 0.4 月,一、三線城市的絕對庫存均有所下降,二線庫存有所上升,全國範圍內統計庫存的城市整體銷售 5 月比 4 月回落 13.40%,銷售的回落導致全國城市整體去化周期有所增加。

  40 城土地成交: 成交量價均回落,三線溢價升高5 月全國 40 大中城市供應土地規劃建築面積 7964.6 萬平方米,環比上升 16.3%,同比下降 9.7%;成交土地規劃建築面積 5228.3 萬平方米,環比下降 21.6%,同比下降 30.4%;其中一、二、三線城市環比下降 63.3%、下降 36.4%、上升 6.1%;成交均價環比下降6.6%,成交總價環比下降 26.3%。

  投資建議: 2016 年提出的五大經濟工作任務都悄然成為了投資主線:去產能、去庫存、去槓桿、降成本、補短板,目前前三大任務都取得了顯著成效,在資本市場也有相應表現,后兩項任務或許是後續市場投資主線,去庫存任務隱含的地產牛股基因之一就是三四線去庫存受益房企,此外,去庫存任務中重點提到「鼓勵發展以住房租賃為主主營業務的專業化企業」,這個或許是後續地產牛股的另一個牛股基因。

  去庫存對應的貫穿全年的地產投資主線是三四線去庫存,而政府通過大力推棚改以及提升棚改貨幣化率實現加倍去庫存的歷史任務,因此「 三四線+棚改」 就是地產全年的主線,隨著調控落地,買地產產業鏈而不買地產股的投資策略應改變,且隨著南下資金買入港股地產,其估值與 A 股不斷接近, A 股優質地產股或許可以重獲青睞,大家可以放心擁抱地產板塊「 價值和成長兼具」 的地產股,目前重點推薦:華僑城、招商蛇口、陽光城、新城控股、金融街。

  風險提示: 二三線庫存仍然高企,市場對政策調控反映過度。

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