碧桂園圓夢進京 產品能否跟上規模

[摘要]截至目前，騰訊房產數據顯示，碧桂園在北京公開市場上共斬獲4宗地塊，耗資104.88億元

（騰訊房產 陳夢琴 發自北京）

2017年，碧桂園迎來了兩庄喜事，一是上半年實現合同銷售額2889億元，略高於萬科，並率先提出全年5000億的業績目標；二是圓了進京夢，並打入了京城核心地帶。

截至目前，騰訊房產數據顯示，碧桂園在北京公開市場上共斬獲4宗地塊，耗資104.88億元。回溯碧桂園北京拿地，能夠發現其在2017年猛然發力，實現了破冰之旅，這段旅程走了1年10個月。

碧桂園北京拿地圖譜

2015年7月，碧桂園成立了一線城市事業部，因為後千億時代，只做三四線市場遠撐不起門面與規模。那時起，北京每逢拍地碧桂園幾乎都出席，但每次都顆粒無收。蓋因市場競爭激烈，地價高，賬本算不過來。如果不是因為對成本的精打細算，碧桂園在2015年10月就進入了北京。

彼時，其與金茂聯合，以51.8億元聯合拿下的丰台兩宗地塊，當時坐鎮的是時任執行董事朱榮斌。后因為地價超出老闆楊國強的授權，幾經折騰最終還是退地，中鐵接手。在北京接連失利之時，碧桂園在環京區域卻是攻城拔寨，做得風生水起。

環京包圍北京的策略，與碧桂園「深耕三四線，環抱一二線」的戰略如出一轍。只是要與萬科、恆大爭行業規模老大，要提升利潤，在北京沒有項目終究是一種遺憾。尤其是在上海、廣州、深圳都已插上旗幟之時，北京還是一片空白。無論是門面還是業績，壓力都不容小覷。

終於，2017年5月3日，碧桂園以2.2億元拿下密雲一宗地塊，踏上北京這片熱土。對於這一消息，市場反應並不大，一是郊區地塊，總價低，二是曾經數十次出入北京拍賣大廳，碧桂園進京的決心與焦慮眾人皆知。

真正引發業界關注的是其在北京拿的第二宗地塊。8月1日，碧桂園聯合招商局、華潤，以38.4億拿下東城一地塊，佔地面積42457.553平米，最高預售價格9.35萬/平。當時，這宗地網上共收到兩份報價，最終另外一家選擇退出，因為地塊條件過於苛刻。

按照出讓要求，競得企業的開發商，需要支付土地開發建設補償費33.9億元，需自持經營地塊中50%的商業部分20年。除此，地塊中居住建築規模需執行「90/70」政策，競買開發商還需在地塊內配建不小於7000平方米的燕墩博物館，並無償移交東城區文化委員會。

加上33.9億元補償費，地塊實際上總共的代價為72.3億元。有媒體測算，地塊樓麵價達9.82萬元/平方米。而公告要求，這宗地塊商品住房銷售均價不超過8.91元/平方米，且最高銷售單價不得超過9.35萬元/平方米。

名副其實的麵粉貴過麵包。很顯然，這宗地將極大考驗碧桂園及其聯合體的操盤能力，尤其是碧桂園二十餘載的操盤經驗都是在三四線城市，但東城地塊的地段之優，人盡皆知。

隨著東城地塊的收入囊中，也意味著碧桂園在四大一線城市核心區域都有布局。而後，碧桂園又與中鐵、國瑞聯手，拿下海淀一宗地塊，以及獨自以6.2億元摘得懷柔一自住房地塊。

「三四線之王」形象漸變

如此，碧桂園初步完成了北京區域布局。從其組織架構上，不難看出，碧桂園已經做好深耕北京區域的長期準備，其成立了北京區域公司、京東區域公司、京南區域公司、京西區域公司和京北區域公司。未來，或將再頻繁看見其出入北京國土局拍賣大廳的身影。

畢竟在行業集中度提升、兼并整合下的規模化競爭加劇情況下，土地儲備儼然成為誰是老大的最強武器。根據碧桂園2017上半年年報，其共獲取292宗土地，建築面積約為5084萬平方米；公司已摘牌或已簽約的土地儲備約2.1億平方米，另有基本鎖定但尚未簽約的潛在土地儲備約1.35億平方米。

據媒體報道，截至6月30日，碧桂園目標市場為北京的可售資源為305億元，潛在可售資源67億元，預計總貨值為人民幣372億元。

縱觀碧桂園近5年來的發展歷程，每一次業績的迅速提升都與土地擴張緊密關聯。2016年可謂爆發之年，銷售額從2015年的1402億提升到3088億，預期建築面積也從3821萬平米提升至8752萬平米。

根據指數研究院的數據，2017上半年，碧桂園在一二線城市的儲備已經近70%。很顯然，兩年時間，碧桂園已從「三四線之王」的形象，迅速實現了向一二線轉變。碧桂園總裁莫斌亦表示不排除今年業績超過5000億。但需要指出的是，隨著規模的快速發展與提升，配套服務能否有相應的提升、能否打造出與北京在內的一線城市相匹配的高端產品，於碧桂園而言，都是一個問題。