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我把房子賣了,租房住!這才是中國樓市的真相

聽過很多大道理,卻依舊過不好這一生。本想跟你來日方長,你卻問我有房沒房……如今有房、沒房,已成為區別人與人之間的標籤。如今的房價高漲不降,讓不少人飄在外地的人只能選擇去租房。你願意一輩子都租房住嗎,留言說說你的理由!(文末有投票哦)

1、北京租房負擔全球第一

英國《金融時報》調查顯示,北京房租負擔在全球居第1位,上海居第5位。北京平均房租約為每月5000元人民幣,是北京居民平均工資的1.2倍以上。普通工人根本負擔不起標準的住房,因為租金已經超出了他們的工資。

而北京之後的是阿布扎比和香港,租金占收入的比例分別為70%和64%。而以高房價聞名的紐約和舊金山的租金,平均分別佔到收入的63%與51%。另外,報告還顯示,雖然北京租房付出了巨大的負擔,但並沒有獲得更好的生活,霧霾、擁堵問題非常嚴重,據該組織統計,北京工作人口平均往返通勤時間為104分鐘,在通勤時間最長的城市統計中,北京僅次於墨西哥城位居第二位。墨西哥城的員工通勤時間為113分鐘。

2、我把房賣了,租房住!為什麼?

去年底,我就把自住的房子賣了(北京東四環 2000年的老樓),本想著在更好的地段(北京建國門長安街沿線,二環邊,2007年的某樓盤,70年產權住宅房)換一套大一點的, 這樣調整位置,主要還是為了防範房地產的暴跌風險。一旦樓市出現下跌,唯一抗風險的利器,只有地段。

但後來,我改變了想法,這個樓盤總價並不高,屬於那種800多萬就能買近100平米的,而且對外租金很高,基本上800萬的房子,月租金輕鬆上萬。租售比能達到3%左右,按說這個價格跟四環外的同類型的房子已經沒什麼太大區別(四環外的租售比只有2%)。

換句話說我如果新買了這套房,把他租出去,再在四環外租房住,每個月我是賺錢的這就引出一個巨大的問題,為什麼?我的判斷原因有幾個方面。

第一,這種好地段的房子,和一般地段的房子,價格差不多,說明了如今市場是一個普漲局面,漲得已經不分地段了,只要是房子都會漲,只要有人賣,什麼高價都敢買。

第二, 這棟樓的建築質量還是很好的,但賣不上價的一個原因就是出貨量很大,經常30-40套房在出售,可選空間很大。絕大多數都是不滿2也不唯一,這說明了當初買這房子的投機客正在離場。而且持有房產的時間大多都不長,是資金出現問題,還是他們嗅到了什麼東西,暫時不得而知。

另外,樓里還有很多是抵押房,和公司持有的房產,這更印證了我的判斷,這種地段的房產,當時一定是被用來炒作的。而我不願意當接盤俠。

其實,如果我選擇換房,並不用額外多拿出錢來,只需要把賣房的錢扔進去,在把公積金拿出來還貸款就可以了。所以不但沒有壓力,反而每月都能有房租差可以收入好幾千,所以這只是個選擇問題,並沒有任何買得起還是買不起的問題。不買房了,我可以把資金投入到其他的投資品種當中去(比如股票和債權,貨幣基金也好)一年的收益跑過租金,一點問題都沒有。

甚至如果做得穩一點,一年10%的收益率也不是什麼太大問題。那麼按照這個比例算下來,完全可以7年翻一倍,而樓市還能再翻倍嗎?恐怕很難了吧?(如今的房價收入比已經接近40,一對夫妻不吃不喝40年才能買的起房子,要再漲一倍,恐怕就要80年才能買的起了,到時候恐怕爹都不夠坑了吧!)

(去年底的房價收入比,今年北京估計已經接近40倍,深圳已經接近50倍)

再來說說,我為什麼租房?

一開始我也覺得租房很不好,感覺很漂泊,但後來細算算帳發現,租房完全是賺錢的。因為現在租售比普遍都在2%左右,換句話說你把買房的錢存在銀行吃定期,一年的利息足以支付房租了。

而如果你去買房,每月貸款的利息大約在5%左右,相當於支出2倍的房租。再說的細一點,你買一套房,每月付出的錢,可以租一套2-3倍面積的同樣的房子。所以這個帳算下來,很顯然租房是十分划算的。

但是租房有兩個痛點,第一是周期短,房東可能會趕你走,第二是不斷漲租。我們其實完全可以克服的。比如我,選擇北京東四環租一套130平米的房子(沒有傢具家電),租金只有6000元。為什麼這麼便宜,因為我按年付,而且跟房東講,我長租十年,給你刷牆給你配家電傢具,房東很高興。我自己住著也很舒服,畢竟東西都是自己的。

這樣算下來,一共也就支出10萬塊錢左右。如果我要反悔,年付的房租不要了,家電傢具也不要了。如果他要反悔,則賠償我的房租和家電傢具支出。雙方就這麼談妥了。所以我覺得10年的租約還是有保證的,即使真的走到毀約那天,損失也並不大。而且一套裝修和傢具的周期也就是7-8年,所以10年之後傢具家電基本也就都該換了。

至於漲房租,你可以跟房租商量不漲價。如果要真的漲,其實也不要緊。按照每年漲租5%計算,到第10個年頭的時候大概房租是現在的1.55倍,算下來也就9300塊錢而已。現在你覺得挺多,但其實完全可以接受。

因為你的購房款總數也同樣以每年5%的速度在增加,假如是800萬的購房款,10年後已經變成了1200萬。而1200萬即使按照定期存款利息2%計算,至少有24000元。利息付房租完全是沒有問題的。至於10年以後怎麼辦,可以找地方再租十年,越是高檔住宅,租金越貴的住宅,房東越愛長租。反而是那些低端的或者合租房,這麼談長租很難。

所以算明白了這些,你就會發現,租房已經越來越合適了,甚至完全不用出錢,可以白住。有些人心裡擔心的其實是,未來房價越來越高,那不就虧了。但房地產已經暴漲了15年,還能再繼續暴漲十年嗎?

其實算算賬就明白了,房地產已經沒有任何內生價值,你買房只是希望有個傻子從你手上以更高的價格接走而已。這已經是徹徹底底的博傻階段。既然是博傻,8賠1平1賺,就變成了必然,那麼到底誰會賺呢?反正我已經把房子賣了,不再買了,這賺錢的裡面,肯定有我一個了。

3、 買房值or租房值?史上最大難題終於清楚了

其實買房是一個長遠的問題,如果你還不太能體會到買房跟租房的區別,不妨想想30年後,不同的選擇會帶給你怎樣的生活。我們以投資者手上有共同的收入資金來大致核算。

買房:30年後擁有房產

以一套面積為70平方米、總價290萬元的房子為例。假定手上有90萬元現金,如果直接向開發商買房的話,購房者需首付87.6萬元,並辦理商業性貸款 202.4萬,分30年還清。如果使用組合貸,每月月供為1.01萬元,30年利息總額為 365.31萬元。那麼該購房者每個月至少需要可以自由支配的1萬元。

換言之,30年後,購房者花了365.31萬元擁有了一套住宅。

租房:30年後可擁資金371.5萬

如果用同樣的資金來租同一套房的話,為了便於計算,將租房人手上的90萬元用作儲蓄,並將每月1萬元閑錢拆開,假設月租金為5000元,剩下的5000元仍然用作儲蓄。其中,90萬元用於10次3年期的定期存款,每三年的利息約為10萬,那30年的利息約為100萬。

此外,每月5000元按銀行零存整取存款,一年的大概利息是500元,30年下來,實際上存款利息約為1.5萬元左右。那麼,存款總額約為181.5萬元。

歸結起來,租房者花費實際支出為每月房租5000元,30年後租金總額為180萬元,總存款約為190+181.5=371.5萬元。

換言之,租房者在30年後的資產約為:371.5萬元。

比較:房價大漲買房才划算

在這個例子當中,買房與租房的區別在於:當投入同樣的資金,30年後買房者擁有了一套總花費365.31萬元的住房,而租房者則手握371.5萬元現金。

30年後,總花費365.31萬元買來的住房市值多少,我們目前暫未可知。但我們可以簡單看出,在房價增長速度較快的情況下,買房是個較好的選擇;否則,租房更合算。

房價這麼高,在一線城市購房甚至要舉三代之力。不知你是否想過其實廚房、浴室、衛生間這些都可以不要,為什麼這麼說?下面就讓我們一起來算算這筆賬!

廚房為什麼可以不要?因為是房價太高了!好多房子,已經8萬多一平米了,而且還在繼續漲,正常人,每人每天吃30塊錢,一個廚房十平米,那就是80萬,可以吃26700天,差不多就是73年。還要啥廚房啊?

出去洗澡就算一次20塊錢。如果一個衛生間五平米,家裡主衛加客衛就是十平米,80萬,你可以去公共浴室洗26700天,差不多就是73年。還要啥兩個衛生間啊?

而且健身會館都可以洗澡的,去小區附近的健身會館辦年卡,一年才幾千塊,就算4000元一年,80萬可以去健身館200年,又可以健身又可以洗澡,有些還提供沐浴露洗髮乳,冬天有空調,更衣室有暖氣,夏天有游泳池,游泳洗澡一條龍……還要啥衛生間啊?

現在網上團購一些四星級的酒店,都有250一晚的,如果買套房子100平,就是800萬,夠你住32000天,差不多就是88年,你想住哪個區就住哪個區,想住幾樓就幾樓,想住什麼風格住什麼風格,還沒有物業費、還不用考慮停車車位問題『』還不用裝修拎包入住、還不用考慮中介費,算什麼稅、還不用交水電費寬頻費、還不用你自己打掃衛生疊被子……還買啥房啊?

知道有人會說:你這麼算,不合理。你沒算房子保值升值,住酒店錢就花光了。你沒算學區房,住酒店我孩子上哪讀書去?

花800萬買的房子沒貸款?如果按照最新政策首付四成就是320萬,剩下480萬需要貸款以基準利率貸30年。用最新的房貸計算器算了一下

結果是:嗯,本息合計12,370,957元

利息就要437萬,100平800萬的房子,按照中介費1.5%計算,中介費就要12萬,按照契稅1%計算,契稅最高可達8萬,利息+契稅+中介費,457萬妥妥的457萬,孩子都可以讀18年貴族學校了。還買啥學區房啊?

對於剛需一族,該下手時仍需下手。人講究成家立業,畢竟有房才有家。但不可否認的一點,房價比小編瘋多了。以上觀點僅為小編個人觀點。

(本文綜合自齊俊傑(ID:qijunjie82)、經濟網(ID:ourcecn)、上海頭條(ID:shtt365)、ipo觀察(ID:ipo2012))

往期精彩回顧:

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