潘石屹落子輕資產 高調回應「我能往哪裡跑」

2017SOHO中期業績發布會

NO.1｜壹 潘石屹的「轉型術」

SOHO董事長潘石屹在2017中期業績發布會上表示，未來SOHO將從重資產向輕資產模式轉型，過去20多年，SOHO是為城市建房子，從現在開始，要把我們建好的房子最大限度的利用起來，在共享經濟時代，共享辦公SOHO 3Q將是未來發展的重心。

再次澄清「跑路謠言」，潘石屹笑稱「有報道說我要和李嘉誠、王健林一起跑了，我能往哪裡跑啊，把項目變現是為了向輕資產模式轉型，重資產的利用率特別低」。

從左至右依次為：SOHO總裁閻岩、董事長潘石屹、財務總監唐正茂

8月22日，SOHO（00410.HK）發布2017年半年報，數據顯示，公司總資產為744.04億，營業額10.7億，同比上升47%；租金收入8.18億，同比上升17%；凈利潤為39.82億，租賃毛利率約為80%。

公告顯示，除新啟動出租的SOHO天山廣場外，平均出租率達約97%；截至本期期末，債務融資成本4.4%，凈借貸占歸屬公司股東權益的比率約為43%。

SOHO在全國共開設19個SOHO 3Q中心，約17000個工位，平均出租率約80%，已經成為北京和上海最大的共享辦公品牌。

在說到SOHO 3Q未來發展的規模時，潘石屹表示，「未來SOHO 3Q在每個城市要有800個座位，地上擁有4000平方米的使用面積，這是底線，不能低於這個數字。共享辦公，要形成一定的氛圍，一兩百個座位是沒有用的，而且不能用地下室的面積。」

當問及SOHO 3Q的租金收入佔比時，唐正茂提到「SOHO 3Q在SOHO的投資物業裡面積佔到10%，收入佔比會更高一些。但是，目前3Q的收入占整個SOHO業務比例不便透漏，不是重大的一塊。」

媒體一再問及SOHO 3Q的租金收入，潘石屹稱「SOHO 3Q目前還是一個實驗室的產品，並不是完善的產品，我們正在測算哪些項目賺錢，哪些項目不賺錢。我們有4個項目一直不賺錢，原因就是空間太小。」潘總進一步補充，「我們在全國不斷開拓，擴張選址將聚焦在城市核心地段大於4000平米的項目，每個3Q都是可以盈利的。」

首席財務總監唐正茂在中期業績發布會上稱，基於兩年多的探索，SOHO 3Q決定走出去，將共享辦公的全新模式帶到更多城市。首批拓展城市已選定北京、上海、杭州、南京，下一步還將在深圳、廣州等更多城市全面鋪開。

NO.2｜貳 潘石屹重啟「賣賣賣」模式

首席財務總監唐正茂認為，2017年以來優質資產稀缺的大環境仍未改變，優質商業物業的租金回報率相對較低，資產價格保持高位。SOHO擇機處置資產有助於實現資產價值和投資回報，縮小股票交易價格對凈資產的折讓比例。

雖然SOHO對外宣稱財務指標比較健康，在業內4.4%的融資成本非常低，但是，SOHO頻繁出售資產不免讓業界質疑。

SOHO目前共計23個項目，其中，北京16個，上海7個。

2016年7月，潘石屹32.97億整售SOHO世紀廣場給國華人壽，SOHO從散售到自持轉型，這是第一個整售項目。

今年6月26日，SOHO披露公告，宣布以35.73億人民幣整售上海虹口SOHO，高出成本53%。

今年7月4日，SOHO再次宣布，準備出售北京光華路SOHO2、上海凌空SOHO兩個項目，而這，距SOHO出售上海虹口項目僅8天。

與上海魔都感配一臉的的凌空SOHO，其實早在2014年9月攜程以30.5億高價購買了10萬平方米凌空SOHO物業作為總部，即將出售的凌空SOHO只是剩下的一部分。

凌空SOHO位於上海大虹橋核心區，緊鄰虹橋交通樞紐，擁有震撼的流線形外觀，流動而豐富的空間變化，這座充滿未來感的建築傑作已然成為上海的城市封面，一直堅稱「自持物業」的老潘不知作何感想？

SOHO總裁閻岩表示，上海凌空SOHO的出售，一直是在公司計劃之中的，只是中間由於政策變化有一個小的拖延。

從SOHO官網獲悉，2016年業績報告中披露，就北京和上海租賃市場而言，市場平均租金增速幾乎介於平行，市場租金處於沒有同步增長的狀態。北京和上海的空置率有上漲的趨勢，顯然賣掉比自持更划算。

在中期業績發布會上，潘石屹提到「前段時間，萬達把77個酒店199億賣給了富力，你們算一下，一個飯店的錢就是香港一套房子的錢，回報率是非常低的，甚至可以說是沒有回報率。不同於王健林的「賤賣」，潘石屹找准市場一直高位套現。

對於房地產市場和住宅市場，老潘這樣說，「現在好多人看政策，但我認為重要的是關注這些年建的房子是多了還是少了。政策的調控是隨著供求關係調控的，是被動的。我認為已經建了好多房子了，我們看商場目前已經嚴重過剩。最近我去看了好幾個商場，不僅是過剩，甚至是騰空了。」

「住宅是因為沒有出台房產稅，現在一戶人家擁有兩套三套房子是非常多的，今天來看這個市場，還是要看市場上的供求關係，這是看市場的基本點。所以我們決定公司在2013年從重資產向共享經濟發展。」

SOHO不再玩重資產，打算大舉進軍輕資產。

「低買高賣是做生意遵循的永恆不變的規律，我們會根據市場變化和走勢不斷優化產品組合，保持自身的靈活性，保持輕盈的狀態。」