處於房價大漲前夜的長沙，會迎來暴風雨嗎？

地產八卦女說

長沙，一個輿論里房價在暴漲，但實際房價被死死按住的城市。

對於這樣的情況，我們該出手嗎？我的回答是——準備好錢，踩盤考察，稍微讓子彈飛一會兒！

文 | 地產八卦女

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今天，肖東敏一篇《處於大漲前夜的長沙》，將長沙房價暴漲的輿論推向高潮。

對於這篇文章，我的看法是——結論是對的，長沙的確處於大漲前夜，無論網上輿論還是實際房屋成交數據，都印證了這個結論。（目前，不少市中心和熱點板塊都已出現一二手倒掛現象，差價大約在2000-3000每平）

但要注意的是，長沙卡網簽仍然非常嚴厲，目前的形勢雖然對房價大漲有利，但政府行政管控的力度也不弱，處於相互抗衡的階段。大多數樓盤為了漲價，都選擇捂盤不賣。所以這個大漲究竟什麼時候來，是不是一直處於「前夜」，仍然是個未知數。

至於肖東敏論證長沙房價大漲的論據，我個人不是很認同。作為長沙的多軍，他很明顯將各項利好都作為了房價暴漲的依據，特別是對於長沙通過人才新政吸引人才、爭取成為國家中心城市的意圖，個人認為這是一個相當長期的過程，不可能一蹴而就。

長沙房價在最近半年甚囂塵上，最主要原因在於去年8月由合肥炒房團激發的返鄉置業熱情，到3月後轉變為長沙本地人和湖南省內人的購房熱情，兩波購房潮大大緩解了長沙樓市的庫存壓力，開發商有了捂盤待漲的「去化時間基礎」。隨後長沙6月29日又傳出大專學歷破限購的傳聞，在全國嚴厲限購的背景下，長沙樓市產生漏斗效應，吸引了大量省內外購房者（包括深圳、杭州購房者）的關注。

也就是說，最近長沙要大漲的輿論，並非來自經濟層面的改善，也並非源於長沙對於國家中心城市勢在必得的影響。它是實實在在的市場推動，再加上人才新政實施的一點好運氣而已。（當然，長沙房價確實低，潛在購房者眾多、土地供應在縮量，這幾點肖東敏說對了）

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那麼，對於目前的長沙市場，我們該採取什麼樣的行動？

說實在話，我也是長沙多軍，畢竟我去年8月就買了一套江景房，實實在在地抓住了長沙第一波補漲的大紅利。未來我仍然看好長沙，所以我最近一直在籌劃踩盤，準備再買一套。

但是，我們不能只看到眼前利益，還要注意風險。我稍微歸納了一下，主要是這兩個風險：

（1）政策風險。

據說住建部8月30日將到長沙督察房地產市場秩序。

對於購房者而言，政策風險是最大的風險。一旦人才新政所涉及的一個月社保認定標準提高到半年或者一年，或者提高首付比例，銀行貸款周期延長等等，相當於直接砍殺了大量購房資格。

此外，就算大專學歷及以上不限購，一旦長沙住建委得到指示，將《長沙市購房資格確認書》的認定時間延長，也相當程度上延緩了購房者進入長沙樓市的速度。當實際擁有購房資格的購房者並沒有我們想象中的那麼多的時候，長沙大漲其實是很難的，畢竟還有網簽卡在那兒。

（2）二手房風險。

目前長沙部分好地段的樓盤一二手倒掛，由於缺乏參考的依據，很多人不明白到底該買一手還是二手。因為一手房暫時買不到，所以比較著急的人就花大價錢買了高昂的二手房，同時認為未來的一手房可能比自己買的二手更貴。

舉個例子。保XX禧周邊二手房房價14000（據悉），保XX禧一手房房價11000-12000（備案價）。由於二手房比一手房還貴，一手房自然難買。一旦開發商不得已將價格放開，比新房價格還高、但戶型、綠化、房齡等因素都比新房差的二手房怎麼辦？二手房還漲得上去嗎？

所以在新房限價，二手成妖的情況下，如果實在沒有渠道買到一手房，最好還是不要選擇二手。

另外，據星子了解，9月份可能有40多個盤開盤。如果新房投放量真的上去了，二手房就更不值得考慮了。

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在購房途中，我們必須注重每一個細節，判斷沒有危險后才能出手。所以我的建議是：準備好錢，踩盤考察，稍微讓子彈飛一會兒！

在8月21日長沙人才新政出台後，我本來第二天計劃前往長沙踩盤，無奈第二天牙痛難忍，遂先委託合伙人先去長沙考察。先前在朋友圈的失約，我在此表示抱歉。