存款已經不多了！中國人拿什麼撐住房價？

還能怎麼看，老百姓手裡的存款都花的差不多了，下半年開發商回款任務重，新盤再搞搞全款購房八五折之類的活動，這一波地產周期就算過去了。

並且下半年二手房必定會推出更嚴厲的交易政策，然後房地產流動性將徹底全面鎖死，未來兩年現金為王，市場重回買方市場，房價將出現鬆動，熬過這兩三年後，一二線大概率繼續上漲。

朋友反駁道：你說的不對啊，任志強前段時間可是說老百姓手裡還有大量存款。銀行不讓貸款，開發商讓全款購房能打折也好啊，老百姓手裡錢多啊。

聊至此，筆者覺得應該重新再梳理一下國內的經濟、貨幣和房產的亂局了。

其實講真的，任總是一個敢講大實話，真性情的企業家。很多數據也都言之鑿鑿，有理有據，邏輯也沒大問題，但是好幾次提到的居民存款這個事，筆者覺得任總還是講的有些偏執了。

別看央行每月公布的境內居民住戶存款月月攀升，上月央行公布的老百姓手裡還有60多萬億的存款，但別忘了，這些年大夥買房子買車也沒少欠銀行的錢，境內個人人民幣貸款從2010年的8.8萬億飆升到現在的36.4萬億。

如下圖：

2009年之前，個人貸款的體量其實也不大，一直都在幾萬億的規模徘徊，老百姓的腰包也一天天鼓了起來，但是為什麼2010年之後大家都這麼喜歡跑銀行要貸款了呢？

其實，說白了也簡單，就是08年底出來的四萬億政策，讓09年到11年出現了全國性全面大通脹。CPI當月同比指數從09年年中的-1.8%直接飆升到兩年後的6.45%。

也正是這一段時間，民科人士的「人民幣只會越來越毛，存錢不如屯東西」等傳言開始風靡整個社會。而當時的情況也確實如此，物資一天一個價，豬肉雞蛋人人喊貴，價格壓都壓不住，漸漸，大家也就都把這些話當成警世箴言了。

所以，很多人為了防範貨幣貶值，急匆匆的都去銀行貸款然後在市場各種買。

也正是從那一年起，老百姓負債的速度比存錢的速度開始快的多！

直到2016年，全國一二線房地產爆發，老百姓的存款迅速被房地產吸走。

筆者統計了一下從2010年之後，把境內住戶的人民幣存款減去住戶的貸款，就得到下面老百姓凈存款數據：

其實，如果沒有2016年這一波房地產和2015年那一波股市，老百姓的凈存款應該在35-38萬億之間，十八大的目標也差不多完成的很漂亮。但是現在，少了一大塊。

經過股市和房地這兩波一搞，絕大部分家庭的資產從

房產+存款+金融資產

變成了

房產+存款+金融資產。

所以，很多人問筆者如果開發商降價讓大家全款搶房，房子不是還要漲么？甚至還有不少人說未來是否要全面大通脹？

我經常回答：你動動腦子想想可能么？

老百姓手裡都快沒錢了，你拿什麼去漲價？你拿什麼去刺激價格？你拿什麼去通脹？

去年房地產商品房新房銷售金額在11.7萬億，二手房交易金額大約在5萬億，兩者加一塊兒快17萬億，如果全款購房，老百姓現在的26萬億凈存款還能怎麼折騰？

告訴你！沒有銀行貸款，這點存款根本就撬不動房地產這口大缸！

而且現在房地產市場也發生了幾個顯著變化

1）房地產市場正以很快速度進入二手房時代

2016年有41%的住房需求是通過二手房供給的方式滿足，而今年1到5月份這個比例已超過50%，其中北京、上海等一線城市這一比例達到85%，從全年來看，今年至少有50%以上的住房需求會通過二手房供給的方式滿足。

當前二手房市場已經成為住房供應的重要力量之一。從供應鏈的數據來看，2016年北京二手住宅供應26.7萬套，商品住宅供應只有4.8萬套左右；相對而言上海供應結構更為合理，二手房與商品住宅的供應比例大約在3：1左右。從新房供應的情況來看，上海每年新房供應量基本保持穩定走勢，而北京新房供應量在近年來持續保持下降和收縮態勢，新房供應能力持續走弱。

因而在北京、上海這類二手房供應佔主導的市場，房屋供給能力更多取決於二手房。

2）房產中介的悄然變化

過去幾年房地產中介快速成長，在二手房市場中發揮的作用越來越大。全國100萬經紀人完成了接近7萬億的房屋交易額，為超過550萬家庭匹配了他們心儀的房屋，這是一個很不錯的成就。

從行業角度，本質上中介就是一個信息交易和匹配的平台，房產中介線下服務的規模效益+線上服務的網路效應，使得這個行業天然具備很強的集中度。2016年CR3的集中度已超過30%。

今年調控對中介的規範和二手房的管理總體上會對這個行業起到一定的正向作用。當前的中介市場已經形成了一批比較職業化的參與者，這個變化對房地產市場的規範運營，對政策的執行也起到非常關鍵的作用。

這個市場正在快速形成一批比較專業化和機構化的力量，這些力量在房地產市場也發揮著越來越重要的作用。

3）整個市場結構正在發生變化

2016年市場的迸發，主要在於換房需求的集中釋放，2016年北京購房需求中80%都是換房需求，在換房需求中，購房者的決策機制也發生了相應變化，因為手裡有一套房子，消費者在購房決策中，需求的邊際約束不再是首付和房貸，購房能力的增加也使得消費者的出手能力變強，對價格的敏感度下降，擇時變的更為重要。

但成交量的快速上漲，也伴隨著巨大的風險，因為需求都快速集中在一個時間點上釋放：首先需求本身存在；其次大家預期未來市場會出台調控措施。

因而在這種情況下，擇時的因素導致換房需求在階段性區間內快速釋放。我們調研時候發現有些學區房換手率超過12，這個流通率的活躍度已屬異常，即使政府不出手調控，市場也會有一個自然回落的過程。

我們做過一個基本判斷：月均成交量在一萬五千套左右時，市場價格會比較平穩；成交量低於一萬套時，房價很難上漲；如果成交量高過兩萬套，房價會上漲。

2016年北京月均成交量在高峰期超過3.5萬套，全年平均每月成交2.5萬套；而當前北京平均每天成交100套，每月成交3000套，在這個成交水平下，房價幾乎很難上漲。當前市場就處於這一周期中，這個現狀的形成，有調控因素也有自然回落的因素。

4）租賃市場的變化

首先租金並沒有下降，還是比較穩定的，我們認為租金水平從根本上取決於人均可支配收入，而從長周期來看，租金收入彈性是非常穩定的，長期來看租金收入彈性就是1。

過去幾年整個市場也基本保持這個水平，今年同樣比較平穩並沒有出現明顯下滑。鏈家在北京租賃市場的佔有率約在12%左右，大致能夠反映不同商圈租金變化的趨勢，我們看到這個趨勢沒有明顯下降，上海也是一樣，反而上海整個租賃的單量在快速上升，市場還是處於一種常態。

也有一些結構性的市場出現房租的下降，在上海租賃市場中有兩類產品租金價格在下降，第一類是高客單價的產品，真正出現空置率上升的是客單價超過五千的高品質房源，第二類是運營機構集中供應的房子，通過租金下降，提升入住率使得整個回報率達到平衡。

2016年上海集中式公寓快速爆發，大量運營企業和開發商進駐上海租賃市場。之前租賃市場6-8個月就換一批租客，每一次換租的難度都比較大，因此租金必須下降才能保證一定的入住率，今年的情況就是結構性供給上漲帶來的租金壓力。

但是這個市場佔比仍然較低，北京機構化運營租賃房源佔比只有15%，上海不到10%，所以這塊不會對租賃市場產生很大影響，租賃市場仍處於比較正常的市場環境。

我們認為租賃市場未來還存在較大機遇，前段時間去日本調研，日本與北京可比地段平均房屋售價相差不大，但房租相差巨大，在3倍差價左右，所以未來租賃市場還有機會，當前租賃市場才剛剛起步。

結構化、專業化的運營機構佔比較低，以北京為例，處於租賃的房子大約在120萬到150萬套，裡面有品牌機構管理的房源大約只有20萬套，有四五十萬套大約在二房東手中，還有一部分沒有管理。

而日本品牌機構管理的房源佔比大約在65%到80%，在租房屋基本上都是專業化公司在運營。未來這個市場仍有較大機會，開發商進來總體趨勢也是對的，租金的管理才剛剛開始，未來租金肯定會面臨上漲。

此外未來總體人口競爭會越來越激烈，對高品質房屋追求會越來越高，今天我們看到整租一居室比例在上漲，是因為租賃需求在改善，第一步改善由群租換成單間，現在由單間向整租一居室改善，因此，整個市場租金漲的最快的是一居室，供不應求非常明顯，三居室則是典型供大於求的，租賃市場未來仍有好幾波機遇。

除此以外，我們再來看看，樓市調控前後的市場狀況。

1）成交量

根據鏈家統計北京調控前後一百天成交量平均下降70%，在大部分一二線核心城市中，北京的成交量下降最快，其他如廈門、青島、天津、成都等城市也都有所下降，另外還有一些城市在增長，部分城市的二手房市場正在逐步活躍起來，例如武漢。

我們看到平均新房交易到二手房交易有一個3到5年的周期，目前一批二線城市正處新房交易向二手房交易轉化的這個階段，如武漢、南京等城市二手房交易量上漲速度遠遠快於新房，這是前期新房供應釋放產生的效果。

2）房價

根據我們跟蹤的情況，目前北京均價下降約7%左右，個別區域降幅較大，但總體上屬於正常下降，按照當前下降的幅度測算，今年平均月均下降幅度不到2.5%，按照這個比例，年底北京房價可以回到年初水平。

雖然交易價格有一些回調，但沒有出現失速回調的情況。我們預計今年整個市場交易價格回落應該在10%左右，因為換房的需求可以延遲，不會存在降價換房的動力。此外學區房和捷運房跌幅較大。最近幾周周均成交有所穩定，市場交易活躍度下降，零成交佔比在25%左右。

與此同時客戶的預期也在發生變化，今年有91%的房屋是通過降價成交的，這說明賣方談判能力在變弱，而去年高峰時間有82%的房屋是漲價成交的，在今年317調控之前，仍是賣方市場，但調控之後市場發生反轉，說明市場預期在逆轉，議價空間在持續走高。

所以，從潛在需求數據來看，房價不會存在特別大的下降空間。但是，現在老百姓的存款卻不夠全款買房了。

講真，央行對於房貸政策的收緊實際上動作有些慢了。不然犧牲一點房地產，換取刺激一下國內物價，對的經濟是有好處的，但是最好的時機已過。

現在面臨的問題是全球都在通縮，日本政府因為無法解決社會長期通縮問題，安倍愁的皺紋長滿了臉。

海岸線對面的美聯儲耶倫大媽因為美國社會長期通脹低迷，連本來言之鑿鑿的加息理由都弄得像忽悠大眾一般。

還有人嚷嚷著要大通脹？

你是要當奧特曼去解放全球的通縮困局么？！

筆者帶大家看看全球大通縮周期下，這幾年國際商品現在價格都什麼德行。

我們挑三個能代表國際商品價格的品種：能源之王——石油、糧食之王——大豆與金屬之王——銅。

答案不言自明。

美聯儲進入加息縮表周期這事已經說了太多遍了，米筐上這話題的文章不下十篇，筆者都寫了六七篇。

但是，還是有很多人認為央行只會濫印鈔票，信貸規模會節節攀升，社會永遠通脹下去。

很多人現在的想法還是抓緊時間去銀行貸款，能負多少債就負多少債，恨不得讓家裡沒滿月的吃奶娃都去銀行按揭買套房子，等未來賺了大錢后把一麻袋鈔票當廢紙一樣仍給銀行，順便再扔下一句：「老子跑贏通貨膨脹了，你們這幫吸血鬼去死吧」，然後仰天長笑而去，一副人生贏家的樣子。

六七年前你有這想法，沒毛病，筆者舉雙手贊成你，哪怕是前兩年你這樣干也沒問題。

但是你現在還這樣想，還這樣干，就是作死！

你當銀行都是傻子么？!

全國人民要是人人都這樣干，人人都覺得自己比銀行智商高，長期通貨膨脹、貨幣長期貶值的惡果都由銀行來兜著，告訴你，如果你認為全國人民都能這樣去銀行佔便宜，銀行要是玩完了，大家都要玩完！

為什麼？

記著去看看的政治金融史，銀行本質就是財政部！

不理解的話去背思想政治課本去！

在外匯占款一直下降，貨幣乘數到高位，信貸規模無法大量釋放的前提下，你高槓桿不是在人生逆襲，是Suicide！！！

信貸有極限！債務有盡頭！

我一直告誡很多投資者，你的家庭負債一定要適度，不能槓桿崩到最緊。一定要留有不低於你家庭兩年收入的現金流。不管投資還是投機

，絕大多數家庭房產持有不要超過三套！（如果投資一居室小戶型的話可以適當增加一至兩套）。

特別是2016年這波房價漲了之後才後知後覺加高杠杠投資房產的，是極為危險的。

為什麼？

因為你負債二三十年，這二三十年的現金流增長速度會受到制約。如果期間現金流崩掉，你只有拋售房產，而拋售房產的房價增益部分必須要覆蓋住你的房屋交易成本+房貸利息成本+你購房所投入資金本這段時間所損失的無風險收益這三者之和，你才能自保。

而這些年如果出現別的投資機會，你只能眼睜睜的看著。

如果兩三年後股市走牛，你拿什麼去炒A股？你拿什麼去投資新三板優質股權？你把房子押給證券公司么？

如果未來美元、英鎊、澳元崛起，你拿什麼去換外匯？你拿什麼去做海外配置？

你手裡還有錢么？

還有錢么？

有錢么？

有么？

啊？！

問你呢！

有人說把房子拿去銀行再做抵押不就好了？

再過兩三年，你去銀行抵押試試，銀行會給你一個不可思議的評估價和一個令你咋舌的利率，並且未來金融市場監管的大數據打通后，你抵押貸出來的錢想去炒股？！

呵呵！

一筆有使用成本、使用期限和心理壓力的資金會讓你入場就輸掉一半！

不信你問問身邊做股票配資的人，有幾個全身而退活下來的？!