亞太區房產投資應布局城市而非國家

構建可持續的亞太房地產投資組合的關鍵，是尋找塑造城市大趨勢中的防禦性策略。

世界經濟權重正在不斷向亞太傾斜。按購買力平價來算，亞太地區佔全球產出的份額在21 世紀初期僅為28%， 而現在則達到39%， 並預計在2025 年會增至44%。因此，許多人仍然認為亞太地區充滿尚未被挖掘的投資潛力。

在此背景下，亞太地區的社會、政治和經濟景觀正受到諸多大趨勢的影響，如中產階級崛起、人口老齡化、城市化、科技進步以及前面提到的由西方遷移而來的經濟力量，這些在亞太人口集中地區的實體經濟發展和已建成的市場環境中表現得同樣明顯。

儘管亞洲已步入人口老齡化社會，許多亞太經濟體處於中位年齡段的人口卻比西方國家低出很多，為生產力、增長和消費提供了強勁的動力。未來幾十年，勞動力市場的結構性改變和人口遷移仍然有可能為許多亞太經濟體提供長久的人口吸引力支撐。

儘管有人說「水漲必定船高」，但我們認為，在亞太地區尋找全面而可持續的房地產投資機會的全球投資者，應將注意力放在能夠在城市層面而非國家層面產生回報的催化劑上。

影響亞太地區許多城市投資前景的驅動力多種多樣。因此，相較於按吸引力對城市進行排名，我們偏向於探討讓一個城市具有吸引力的綜合因素，從長期需求基本面來理解城市。

因此，就核心策略而言，構建可持續的亞太房地產投資組合的關鍵，是找出塑造城市大趨勢中的防禦性策略。這不像定位全球門戶城市——這是許多國際房地產投資者的「 策略」——那樣簡單。

可持續的策略起始於人口統計。人口和地方的交互作用是房地產真正的核心，能夠吸引和留住人口的城市將會勝出。成功的城市生產效率高，產出或人均零售額高於平均水平。這些城市將享受到人口和財富的增長。

人口增長趨勢帶來的一個連鎖反應是，為房地產開發商和投資者帶來投資機會。在利用亞洲城市化方面，零售地產業尤其代表著一個極具前景的機會，預計未來二十年其佔全球產出和零售額的比例將顯著上升。

例如，在金融和商業服務總產出方面，北京預計最早在2020 年會趕超舊金山，而上海預計會在2026 年超越波士頓。因此，雖然亞洲的機構投資市場相對較小，但在強勁的消費和經濟實力增長的帶動下，亞洲城市將開始縮小其與美國和歐洲相應城市的距離。

過去幾十年裡，亞太地區的增長主要集中在一些核心城市，其中許多已躋身世界最大、最富競爭力和彈性的城市之列。未來十年，還有許多城市預計會走到前列，為投資者利用亞太不斷增長的經濟實力提供更多的機會。

這些城市中的每一個都獨一無二，因此相應的投資策略也要因地制宜。確保選擇有自身優勢的不同城市進行優良的組合，這樣才能夠提升投資組合在行業和地域上的多元化。

浙江省杭州市就是一個「技術先鋒城市」。這個擁有900 萬人口的城市正成長為一個高科技樞紐和企業家營壘，是電子商務巨頭阿里巴巴的總部所在地，也是向科技驅動增長轉型的一個標誌。

城市正前所未有地主導著國家的財富。最大的城市一般會提供最廣泛的機會，也會擁有充足而有利的流動性，但讓一個城市具有偉大投資機會的是它的人口和基因構造。

在我們看來，能夠匯聚全球精華資源且足夠幸運的房地產投資者，應該在城市層面而非國家層面分配資源，努力利用全球人口變革趨勢讓自身的投資組合長期與時俱進。