【濟南】權威解讀！濟南漢峪賣地再獲百億，泰禾、中垠、金科、保利、萬科拿地！

繼「8·4唐冶土拍」后，8月11日濟南又迎來了新一輪漢峪土地競拍，而且還是兩組同時競拍，由於第一組的6宗土地用途為倉儲或工業，所以競買人較少，均以底價成交。土拍大戲聚焦在第二組的15宗土地，約662畝，其中漢峪片區14宗，盛福片區1宗。這次土拍繼續採用「限最高價、競安置房面積」的模式。

該批土地很多地塊還要求引入企業總部，配建學校、教師公寓、公共設施等。比如，有3宗捆綁出讓的土地要求競得人引入2家註冊資本或運營資金在10億以上的金融、產業總部類企業，還要配建區級文化設施、社區體育設施、醫療設施等。

6宗工業用地均以底價成交

G079-G081組團地塊（漢峪B-05/A-13/A-14地塊）被底價摘牌，價格為156200萬元，據了解為泰禾聯合濟高控股摘地，住宅地塊最高樓麵價為13068元/平；

G082-G084組團地塊（漢峪B-06/A-11/A-12地塊）雖有兩家報名，經過4輪競價，156252萬元，中垠地產摘牌。

從掛牌條件可知，此次率先成交的兩個組團通過引進企業總部等條件限制對競買人資格進行了嚴格把控，為定向出讓地塊。

G85-G86組團地塊（漢峪B-07/A-10地塊），一宗商業，一宗住宅，土地面積32719㎡，競價輪數2輪，兩次報價均屬於同一房企。最終被32998122競買人（據傳是將軍控股）以49006萬元成交，溢價率1.04%，其中住宅樓麵價12740元/㎡。

G087地塊（漢峪A04地塊），居住用地，位於高新區旅遊路以北、鳳凰路以西，經過66輪競拍，最終被12446191競買人（金科地產）以174000萬元加競政府儲備性安置房面積12000平方米競得。

G088地塊（漢峪A-06地塊），居住用地，位於高新區旅遊路以南、鳳凰路以西，土地面積15708平方米，約合24畝，經過26輪出價，最終被編號74037384競買人（金科地產）競得。起拍價33000萬元，最終成交價為40500萬元加政府儲備性安置房面積7000平方米，溢價率為22.73%，樓麵價為14324元/㎡。

G089地塊（漢峪A-07地塊），約合18畝，經過17輪出價，最終被10240350競買人（保利）競得。起拍價26000 萬元，最終成交價為31500萬元加政府儲備性安置房面積4001平方米，溢價率為21.15%，樓麵價為14275元/㎡。

G090地塊（漢峪A-08地塊），居住用地，位於高新區旅遊路以南、鳳凰路以西，土地面積15265平方米，約合23畝，經過26輪出價，最終被金科地產競得。起拍價32000萬元，最終成交價為39500萬元加政府儲備性安置房面積6900平方米，溢價率為23.44%，樓麵價為14376元/㎡。

G091地塊（漢峪A-09地塊），經過26輪競價，被69470920競買人（金科地產）以26000萬元加競政府儲備性安置房面積3200平方米競得。

G092地塊（旅遊路以南B7地塊），經過41輪競價，被17670073號競買人（龍湖地產）竟得。最終成交價為102000萬元加競政府儲備性安置房面積11017平方米。

G093地塊（原機床四廠A5地塊）經過69輪競價，被19380341號競買人（萬科地產）竟得。最終成交價為26000萬元加競政府儲備性安置房面積75187平方米。

萬科摘機床四廠地塊 熟化后終拿地

盛福片區是2015、2016年最火爆的板塊，位於歷下、歷城和高新三區接駁的盛福片區，是主城地段優越、配套成熟、生活氛圍濃郁的一片區域，該地塊吸引了萬科、保利、華潤、中海、綠城、中建、正榮等眾多地產巨頭的關注。

不過該地塊要求提供4.41萬㎡回遷房，回購價格3100元/㎡，還需出資建設15班幼稚園，地塊前期熟化企業為萬科。經過69輪拼殺，終於如願拿地。這已是8月份以來獲得的第四塊地（其中兩塊為組團）。

金科布局四子 中垠深耕漢峪

此次土拍中，金科以28億、配建儲備性安置房2.91萬方的代價，摘得四個地塊總面積共計93012㎡。扣除掉安置房面積，算下來樓面地價已經站上了20000元的高位。

其中，G087地塊競買條件為：出資建設高新區金谷一小（5.06 公頃的 54 班國小），建設費用約 26000 萬元；G088/G090/G091三個地塊都是單獨出讓，位置臨近，容積率都較低，但面積不大，都在20畝左右，單獨開發的話，成本較高。金科一舉拿下三宗地塊，開發起來能夠形成規模效應，從而降低成本。

中垠地產通過摘得G082/G083/G084三塊地，得以在漢峪片區深耕。但從規劃來看，需引進企業總部等條件限制對競買人資格進行了嚴格把控，為定向出讓地塊。

另外，濟高控股聯合泰禾拿地，東拓作為高新區的運營平台，資源優勢明顯，泰禾也真正拓展到一塊優質的土地，泰禾院子系得以落地漢峪。

漢峪片區規劃了8所中國小，除了一所國際學校及一所高中外，其他6所學校將全部明確建設方。本次土地拍賣很多地塊都綁定了中國小、幼稚園的建設要求。比如，B05、A13、A14地塊的競得人，須建設一個9年制度學校，建設費用約1.7億元。 G082、G083、G084地塊競得人，須建設一個36班國小， 建設費用約16000萬元。A04地塊競得人須建設移交金谷一小，建設費用約2.6億元；大漢峪片區B7地塊須建設42班國中，建設費用約1.95億元；

這次土地出讓還捆綁了其他一些設施。比如，B05、A13、A14地塊的競得人，須在B05地塊內配建至少一處面積不低於3000平米的公益性設施（ 如圖書館、 藝術館及城市展廳等）；還必須代建C04地塊全部公共服務設施，包括區級文化設施、 社區體育設施、 醫療設施、 社區辦公和服務用房、 養老服務設施、 室內副食品市場、公交樞紐等，總建築面積3萬平，建設費用約1.5億元。這些設施建成后要無償移交給相關部門。B06、A11、A12地塊競得人，要不少於2萬平方米的人才公寓項目， 建成后無償移交。大漢峪B7地塊，須提供200套住宅商品房， 由濟南高新校區優秀教師優先購買。如果3年內(辦理預售證之日起)200 套教師配套宿舍未選完，則開發商有權對外銷售剩餘房源。

包括學校，人才公寓，教師宿舍、圖書館、藝術館及城市展廳、區級文化設施、社區體育設施等等，今天這些地塊成交之後，漢峪片區上述配套都跟著來了，片區配套將在未來三四年內迅速成熟。

漢峪片區土地成本達到2萬，這應該是業內預料之中。我們以前就說過，漢峪片區是濟南繞城高速內的稀缺寶地。

漢峪片區在濟南東南部，地勢高，環境好，距離濟南市政中心、CBD都很近。濟南辦公經濟正在快速東移，CBD及漢峪金谷周邊未來一定會是濟南的商務辦公中心，這會帶來很大的人口凝聚力。

放眼濟南整個城市構架，二環東路以東、繞城高速以內，經十東路以南、南部山區以北，這個片區是濟南的高端居住區。這個片區內有奧體中心、市政中心、漢峪金谷、濟南萬達城等。

看一張圖：

龍洞片區以西就不用看了，已經開發完畢。

龍洞片區，目前只剩下極個別的地塊，已經基本成熟。

漢峪片區，本次拍賣之後，所剩土地也就寥寥無幾了，只剩下東部靠近蓮花山的地塊。

再往東，就是濟南萬達城的地塊。濟南萬達城已經進入開發程序。在濟南萬達城以南，旅遊路以南的港溝鎮附近，還有一些土地未開發。

這些剩餘的地塊，將是濟南東南部繞城高速以內的絕版地塊。

另外，加上前述已經成交地塊容積率較低，有1.8、有1.55，適合做洋房產品。總體而言，我們判斷本次土地拍賣的價格比上次唐冶土拍要理性一些，對周邊房價的刺激也會小一些。

開發商為什麼會拍這麼高的價格，幾乎每次拍地樓板價都和周邊樓盤售價持平或反超，麵粉貴過麵包的情況越來越頻繁，究其原因。

第一、土拍麵粉價貴過麵包價不是濟南的專利，全國重點城市幾乎全部如此，濟南土地價格橫向對比還處於低位，1萬多樓板價在很多重點城市的郊區都很正常，而濟南的土地供應還集中在中心城區和東西部新城，換而言之現在拍的這些地這是未來20年濟南發展最好的地方或者預期發展最好的地方，不論拿地多貴，後面也是值得的；

第二、讓前期拿的地進一步升值，來平攤收益，你把區域拍上去了，你之前拿的地自然估值更高了，房價更高了。炒作區域價值大師開發商當屬萬科，以萬科金域華府為例，當萬科拿下萬科幸福里、萬科紫郡、萬科龍湖城市之光后，直接將萬科金域華府從一萬翻到兩萬的單價，雖然短期內賣不動，但是大家所有人都對該片區的價格預期產生了極大的提升，同時萬科幸福里從原來的死盤狀態變成了暢銷盤。而如今隨著不斷拍地，萬科金域華府兩萬多的價格性價比超高了。同理，在售樓盤如此，他的根基---土地也如此。

截止到目前為止，去年到現在的地王幾乎全部解套（小鴨地王除外，距離華山片區太近，只要華山持續低價格，整個片區的均價拔升難度太大，即使再有拍地也很難改變，華山的貨量太充足了）。

第三、行業集中度進一步提升，第一梯隊碧桂園、萬科、恆大前七個月要麼過了三千億，要麼接近三千億，全國前十的開發商佔了全國前100強開發商的50%，這兩年市場很好，但是開發商並不是都活的很好，而是死的更快了。以濟南為例，近兩年的土拍市場幾乎清一色被一線開發商拿下，本土小開發商鮮有機會，後期除了合作就是被併購或者倒閉的結局。第二梯隊開發商也都不在保守，加速拿地的速度，龍湖、中海、保利前幾年蟄伏，一年來拿地速度明顯跨越式發展；第三梯隊開發商也制定好幾年沖三千億的目標，比如泰禾、中梁都比較激進。像我領導說的那樣，在北上廣深拍地還用算回報率么，只要拿下來都是穩賺的，一年去划不來，那就兩年，但是最終都大賺。

濟南這種重點城市也一樣，城市發展越來越快，章丘、長清的發展已經提上日程，北跨新舊動能轉化區也開始了，不採取限價情況下54321可能永不了多久就會實現。當然那時候北上廣深的房價可能已經又翻倍了，就像誰也沒預料到去年全國重點城市房價幾乎都翻倍一樣。