深圳樓市調控之下依然穩健 惠州成需求外溢承接地

■中房報記者 翁曉琳 深圳報道

高溫天氣並沒有阻礙深圳客的腳步。7月7日，毗鄰惠州南站的樓盤星河丹堤開盤，17500元/平方米的均價，吸引了不少深圳客前來購房。「我在深圳沒有房票了，來這邊也是聽銷售介紹的，聽說未來能漲到4萬元/平方米。我雖然不是很相信，但是距離最近的坪山價格都超過3萬元/平方米了。惠州現在房價低，不限購，還交通方便，買房投資還是可以考慮的。」一位深圳買家對房地產報記者表示。

惠州中原數據顯示，7月第二周周末有4盤共1046套新品推盤入市，當天整體去化率達九成，其中星河丹堤、弘泰映月灣、雲峰三個項目，市場接受度高，當天全部售出。

深圳同期僅有一個項目開盤，而整個6月僅有5個項目開盤，整體開盤銷售率為30%。深圳樓市的表現不盡如人意，不少深圳人的買房需求依然外溢到不限購的惠州。但是對於深圳樓市的展望，業內人士的意見是，深圳潛在需求還是很大，只是還在觀望期。

深圳樓市半年均價只下跌1%

不同於其他熱點城市在2017上半年一再收緊的「限貸限購限售」調控組合拳，深圳避開了此輪調控潮的主線，將舉措指向了具體的實施及進一步規範市場操作行為上，這與2016年十月深圳出台史上最強的調控后樓市快速降溫並且持續發揮調控效力有關。

「現在來看房的人不是特別多，去年十月深圳限購條件提高后，也是打擊了不少購房需求。很多買家都在觀望，我們也很著急，不過也沒用，相比較那些還在等預售證的項目來說，我們能拿到已經很幸運了。就我看來，小幅度的讓利還是會有的。」一位南山區項目負責人對房地產報記者直言。

另一位龍崗區大盤負責人相對樂觀，「我們是剛需盤，今年銷售還可以，已經超出了預期。調控讓更多剛需客戶進入了市場。目前深圳樓市政策導向還是比較明顯的，我相信下半年還是會趨穩的。我們的價格一樣是趨穩的，不會比之前賣的貴，但是也不會賣的更便宜。」

戴德梁行大中華區副總裁暨華南及華西區董事總經理程家龍對房地產報記者指出，「一方面，預現售環節的管控使得市場供應量大幅縮減，從而影響成交量；另一方面，從嚴的調控令市場各方觀望情緒濃重，價格缺乏上行支撐。加上年初的《商品住房和商務公寓預、現售價格管理操作細則》對項目價格等的指導，也令房價持續攀升的局面受到直接限制。」

不過從市場情況來看，需求端購買慾望依然支撐著深圳樓市。深圳中原研究中心數據顯示，今年上半年全市成交105萬平方米，較2016年下半年下滑40%，但是在成交量明顯下滑的情況下，全市均價卻非常穩定，從去年11月的54986元/平方米至今年6月份的54492元/平方米，跌幅不到1%。

在供應方面，戴德梁行數據顯示，目前深圳樓市庫存去化時間為18.4個月。在新增供應局限下，市場存量亦被緩慢去化，當前323.7萬平方米的可售面積為2016年來的最低值。

對此，美聯物業全國研究中心總監何倩茹對房地產報記者表示：「下半年具備入市條件樓盤的數量肯定比上半年多，但是否能恢復熱度，要看政府態度，還要看市場的信心情況。從目前的情況看，需要買房的客戶仍然不少，但市場成交氣氛並不活躍，且可以選擇的樓盤也不多。因此樓市能否在下半年轉暖，要看買賣雙方的積極性，但明顯的是，部分資金緊張的開發商，肯定有降價的傾向，下半年可以多加留意。」

惠州成品牌開發商決戰地

在這波調控大潮下，穩如泰山的深圳房價和撲朔迷離的未來市場走勢讓購房客轉而在深圳周邊城市尋找合適的房源。

而在一路之隔的東莞已經限購的情況下，另一邊的惠州限購政策遲遲不見蹤影。不管是急於購置物業自住客還是長期持有的投資客，惠州都是最好的選擇。

劉莎（化名）周末剛去惠州星河丹堤看了房，原本打算在深圳羅湖區買商務公寓，但是未來高昂的轉手稅費令其打了退堂鼓。「我覺得還是買住宅更好，之所以選擇惠州，也是圖便宜和近。深圳公寓雖然不限購不限貸，但是7萬元/平方米的均價還是比較高，惠州對我來說負擔不會那麼重。我也是看中了粵港澳大灣區的概念，相信惠州未來房價能夠上漲。」劉莎表示。

從2017年1月起，深惠兩地「公交化」的城際通勤高鐵班次覆蓋早晚上下班時段，從惠州南站到深圳北站僅半小時，到深圳福田站只要57分鐘，在「大灣區」概念下，深惠「雙城記」正在被「同城化」所取代。

惠州大亞灣一位項目負責人對房地產報記者直言：「惠州市政府對於房價是維穩，並不想過於打壓，所以可以看到在限賣條件上比較嚴格，但並沒有限制外來人士購買，調控整體來說比較溫和。周末惠州樓市也是不乏自住型的深圳客來看房。我們的銷售並沒有受到太大影響。」

惠州中原研究中心數據顯示，今年上半年，新房市場批預售面積504萬平方米，雖然低於預期，但是購房者入市意願強，市場需求旺盛，項目開盤去化率高，供不應求局面凸顯。下半年預計將推出46個新項目，品牌房企佔比近6成。尤其是惠陽、惠城、大亞灣表現值得期待。

這也令惠州成為了品牌房企的新戰場。據惠州中原研究中心數據，截至2017年6月，進駐惠州的品牌房企有碧桂園、恆大、萬達、富力、龍光、卓越、華潤、保利、雅居樂、佳兆業、中洲、中海等30餘家品牌開發商。今年上半年碧桂園以118.22億元銷售業績位列惠州第一，星河地產以25.89億元緊隨其後，富力地產以16.71億元排名第三。

事實上，僅碧桂園一家房企，在惠州已有約60個項目，今年就有超18個項目對外銷售。上述不少項目主打就是深圳客。例如碧桂園太東公園上城深圳客比例佔比還是超過7成。而星河地產僅憑藉星河丹堤一個項目就收金25.89億元，這也是深圳客較為喜愛的項目。

開發商偏愛惠州也體現在土地市場，春節后至5月底，惠州主要的14宗土地招拍掛成交競價中，僅有兩宗地沒有溢價成交，最高溢價率高達330%，連龍門一塊1600平方米的地塊都產生了63%的溢價。

惠州世聯行副總經理胡光宇表示：「如此多的品牌開發商在惠州找地，說明大家看好惠州的城市前景。惠州的資源、土地供應都具備承接深圳產業以及人口轉移的能力。現在，本地人的購買需求也相當旺盛。隨著軌道交通的規劃落地，未來惠州的土地價格還是有繼續上揚的空間。」

深圳打造「45分鐘通勤圈」

深圳客外溢至東莞惠州已經成為了趨勢。回顧「十二五」期間，深圳商品住房供應用地總量僅完成規劃目標的64.7%，其間深圳新建商品房均價飆漲了76%，而同期深圳居民人均可支配收入漲幅僅為22%。

深圳新增用地供應面積連續5年下降，2015年存量用地供應占土地供應總量的77.2%。深圳每年新房供應七成以上需要靠城市更新項目來提供，眾所周知，城市更新項目操作時間長。

去年為緩解供不應求的住房矛盾，深圳市規劃和國土資源委員會發布的《深圳市住房建設規劃（2016-2020）》（徵求意見稿）中，明確提出「十三五」期間，深圳居民在東莞、惠州等地購房需求達25萬套。

第一太平戴維斯數據顯示，當前在「北上廣深」四座一線城市中，深圳的軌道交通規模最小，但密度最大，達到每平方公里143米，遠高於北京35米、上海97米和廣州42米。值得注意的是，到2030年，深圳軌道交通規模將是現在的4倍。

根據《深圳市軌道交通線網規劃(2016—2030)》，目前深圳規劃城市軌道線路達32條，總規模約1142公里，其中包括市域快線8條，總規模約412公里，普速線路24條，總規模約730公里，未來城市主副中心之間將有望實現45分鐘通達。

深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉對房地產報記者表示：「從成交量看2016年惠州、東莞就超過了深圳，基本是深圳的兩倍。但是如果一二手住宅一起來看，深圳是和東莞、惠州相近。不能完全說深圳樓市跑輸惠州、東莞，現在國家鼓勵疏導大城市住房需求到周邊城市，樓市一體化在提高。臨深片區未來軌道交通接軌后，會有更多人去購房，畢竟惠州、東莞常駐人口只有深圳三分之一，未來成交量超過深圳有這個趨勢。」

何倩茹也表示相同看法，「選擇深圳還是選擇周邊，這個第一得看資金情況，第二是見仁見智、各有所愛的事情。但在粵港澳大灣區的發展促進之下，無論是東莞還是惠州，或者大灣區內其他城市，其樓市均有更大的發展前景，部分有投資眼光的客戶可能會率先布局。」