我們是否還需要那麼多的商業

李一戈

由於工作關係，最近陪朋友去看了一些商業運營情況。實話說，差異巨大，行業活躍度總體不是特別樂觀。

先說幾個例子。北京某大型商業項目，重整，修改，3年了，還是休息狀態。另一個項目，某著名商業品牌撤出，重新招租，兩年過去仍然空置。

最令人怵目的是兩個商業大廈，從原來的百貨商場，改為購物中心，節節敗退，5層的大樓如今只剩下頂層的電影院，三四層零星的兒童業態，一二層的餐飲，略有人氣，其他樓層或完全閑置，或正在撤櫃。

值得一提的是，這幾個項目都位於北京四環以內。看著空蕩蕩的樓層，我禁不住心口發緊，如此虧損經營能堅持幾天？寶貴的城市資源如此虛擲，豈不令人心疼。

這樣的商業項目，在各個城市絕非個別現象，而是普遍存在。它顯露的，從產業來說是傳統商業轉型的陣痛；從城市規劃和布局來說是功能、業態的重組。

早在幾年前就有機構統計說，有些城市的人均商業綜合體面積，已建在建加起來，超過了發達經濟體的水平。有的項目交付之日即是虧損之日。包括地產商在內的投資機構，並非完全不了解這種狀況，只是行動過於遲緩。原因還是，他們不能不做這麼多的商業。因為土地出讓規劃就是這樣規定的。

一個住宅小區配備多少商業和配套設施，是有明文規定的。記得大約是90年代末、21世紀初，商業部都已經撤銷了，但小區需要配套建設若干比例糧店的部門規章仍然適用。曾聽有地產商很疑惑地說：糧票都取消多年了，建糧店做啥用？明顯是計劃經濟的做法嘛。

如今，當然沒有哪個城市還會規定，住宅小區需要配套建設糧店。但不少地方對住宅小區配套建設商業的熱情還是很高。這主要體現在土地出讓中。

某特大城市的遠郊區縣，在其一幅綜合用地出讓招標文件里明確載明，商業配套面積佔一半比例。而其實，該區域已經建成交付的多個項目，商業設施大面積閑置，根本招不了商。一家小地產商為了生存，咬牙拿下這幅地塊后，心懷忐忑，期望的是地方政府部門能夠從實際出發，修改規劃。

理論上說，優質商業對增加區域稅收、帶動就業、促進消費、提升城市形象等，都有積極作用。譬如，華潤萬象城、中糧大悅城、萬達廣場、龍湖天街等，甚至成為了區域城市名片。從這點來看，發展商業尤其是大型商業的誘惑還是很大的。

但前面提到的商業案例卻顯露出刀刃的另一面。大量商業項目運營難以為繼，虧損、關閉，對投資企業是重大損失，對城市資源是浪費。雖然這與開發投資機構的招商、運營管理水平密切相關，但如果是在商業過剩區域不切實際地配置過多商業，水平再高，恐怕也徒呼奈何。

針對城市商業配備，我個人的建議是：

已交付多年但大量閑置的商業項目，政府部門允許其在城市總體規劃範圍內進行改造。我已多次呼籲，這類商業大樓可允許改為長租住房或長租公寓。如果擔心全面推開有風險，就先試點，但動作要快。如果區域內缺乏合適的寫字樓，也可改造成面向中小企業、創業創新企業的辦公樓，比如像優客工場。

新建項目，尤其是新出讓的土地，要趕緊把商業佔比降下來。電商的出現，表面看是對傳統商業的衝擊，本質上卻代表一種商業趨勢，是消費升級的必然結果。無論「新零售」是不是商業的未來，新建項目商業比例的調整，都是無可避免的。

我們常常說，企業應該研究消費趨勢，順應消費升級的方向來配置商業業態。這方面，政府部門也不能做觀眾。我們的城市是否還需要那麼多的商業，門店、超市、購物中心、大型商城？不應是在辦公室內拍腦袋，決定是30%還是50%的比例，而應該前瞻未來，認真聽取開發企業和商業運營機構的看法。

至少在我看來，目前在一二線熱點城市的土地出讓中，適當降低商業和產業佔比，相應提高住宅佔比，是有空間的。商業空置率偏大的城市，更應儘快付諸行動。(編輯 祝乃娟)