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2021/12/25
上周五（8月11日）晚「珠海房天下購房置業群」的第三次群活動正式開始。這次活動的特邀嘉賓是對珠海購房、不動產投資經驗頗有心得的網友韓先生，為群友詳細分析了樓市現狀、何時投資、如何買房投資等一系列問題。
（韓先生：哈爾濱工業大學法學碩士研究所畢業、曾任職哈爾濱日報總編室編輯、廣東電視台新聞中心首席記者、職業紅木鑒定師。定居珠海逾20年，關注研究本地樓市的發展和投資，擅長住宅和工業園投資。）
300人分享會 他們都聽到了什麼
小八總結了以下幾點：
1.為什麼要買房——至少不能讓自己倒在「階級固化」的寒冬
2.怎樣買房——不要投機要投資，堅持價值投資才能笑到最後
3.買什麼房——好房子隨時都可以買，「窗口期」即是機遇
4.何時買房——珠海前百分之二十的熱點區域的前20%的好房子
韓先生在珠海房天下置業群的分享活動中把目前所有社會群體分為五個階層，每個階層有著完全不同的買房需求。而階層的劃分也延伸到「為何買房？」
1.為什麼買房？
至少不能讓自己倒在「階級固化」的寒冬
「每一個社會都有自己上升的『階梯』，比如封建社會的科舉、歐洲的騎士制度、以及現在的聯考。這個階梯隨著社會發展不斷的變化，當沒有階梯了就會形成階級固化。」
韓先生在分享交流會中把目前整個社會群體分為5個階層，即權貴階層、新貴階層、中產階層、工薪階層、草根階層。
咋一聽「階級固化」像是知青下鄉時期的某個政治問題，其實在這個人人追求「奔小康」的社會，階級固化可能僅僅就是一套房子的問題。
香港神劇——《有樓萬事足》即很好詮釋了「階級固化」，劇中通過一個個有笑、有汗、有淚的置業故事，交織出樓價瘋狂飆升下光怪陸離的社會百態，引人深思。
港劇：有樓萬事足片段截圖（來源：網路）
在韓先生看來，出身與個人奮鬥的不同形成會不同階層。階級固化通常發生在第三層、第四層即中產階層和工薪階層，我們通常所說的中產焦慮症即是階級固化的趨勢。
為什麼會形成這些階層？出身、個人奮鬥都很重要！
「在珠海，如果我這一代草根出身的人當年靠奮鬥還能獲得成功，那麼現在的年輕人再走這條路就會很難了。因為，你工資的漲幅永遠跟不上房價的漲幅。」
韓先生認為，每年都有大量的博士、碩士、大學部生來珠海工作，他們普遍的特點就是：工資很高，但家鄉都是小城市，父母辛辛苦苦供他們讀完了大學，現在即使把家鄉的房子賣了也可能湊不夠珠海的首付。因此，如果他們不娶一個有房的本地姑娘或者嫁一個本地小伙，就會被固化在第四階層（工薪階層）。
這種情況同樣會發生在城市中產階級的下一代身上，即啃老：蹭父母房子住的年輕人，這也是城市中產焦慮的根本原因。
因為你的下一代肯定不如你，如果沒有房子成家就不容易，或許在他成長的城市，他就像一個遊民一樣的存在。而未來這樣的家庭只有兩個選擇——要麼老子滾出去，要麼兒子滾出去。
「現實很殘酷，誰都不願意接受。」
珠海是一個年輕的城市，無論是不是在「階級固化」的道路上前行，房子作為一個產生安全感的載體之一，它都是安穩的港灣、生活品質的寫照。
買房，成為越來越多在珠海奮鬥的人的目標。
有了買房的需求，「如何買房」成為接下來必須解決的問題。
2.怎樣買房？
不要投機要投資，堅持價值投資才能笑到最後
「不要投機要投資，投資有肉吃，投機是傻子。堅持價值投資才能笑到最後，上躥下跳、人云亦云的都是過眼雲煙。現在看來，那些熬過寒冬的才是最大的贏家。」
韓先生用他父親的真實案例詮釋「價值投資」：
老韓先生當年在吉大買了房，而現在吉大房價從當時的2.8千漲到現在的2.8萬，漲了10倍不止。更重要的是老爺子的這套房子到現在仍未貶值，想賣隨時都可以出手。
據韓先生描述，老爺子當時買房是個另類——貸款買房，付了很多利息。但是，他把省出來的錢投到了寫字樓、餐飲街商鋪，到最後這些商業物業的租金不僅償還了貸款，另外的盈餘還把住房的貸款都還了。
現在投資珠海是否還有機會？當然，即使最好的時機已經過去。
韓先生認為，對於投資珠海樓市，最好的時機是在2015年的下半年，那段時間大量股市套現開始躁動。而最晚不能超過2016年7月（因為10月限購）。
受政策波動影響，很多人認為開發商和房東會挺不住，樓市崩盤指日可待，這也是很多自媒體的觀點，影響了很多人正常的思考和判斷。
「這個觀點其實很可笑」，他分析：
其一，珠海樓市的體量、存量都太小，並且在珠海持有住房的大多數人付出的成本不高，並且他們大多數是本地居民，沒有套現的衝動，工資也高並不缺供樓的資金。
其二，開發商會挺不住？他們其實過得更好。2015年至2016年，樓市行情大好，他們賺了以往幾年、幾十年才能賺到的錢。「接下來即使天天開party，開發商都不愁錢花，能挺不住？」
其三，房東里最危險的可能是那些北方過來炒房的土豪，他們通常快進快出、急進急退，所以市場上偶爾會出現一些半價急售的房源，錢要得急，「我稱這個為『持幣待漏』。」
因此，再看一年以後的今天，經歷兩次調控的珠海樓市，目前推貨緩慢、成交冷清，價格卻依然堅挺。
再加上國家調控的本意就在於穩定房價。
可以預見，短期內，樓市政策都趨於嚴格而穩定。對於房價而言，已經可以判斷，只存在小幅度增減，不會有大漲大跌。
3.買什麼？
珠海前20%的熱點區域的前20%的好房子
好房子隨時都可以買。在珠海，什麼樣的才是好房子？
「20%理論：珠海前20%的熱點區域的前20%的好房子。」
韓先生認為完美無缺的房子應該是：
好地段；大盤、品牌開發商——5棟或有500戶以上；小區有游泳池；物業管理完善；小區門口有兩家以上中介門店；周邊商業、生活配套完善，有好學區；入住率高；樓齡不超過8年；後面有山、前面有水；業主停車位和臨時停車位充足；單元入戶大堂刷卡入戶；公交方便；四房的住宅。
能夠滿足以上條件的房子或許並沒有，即使有，在全國也是屈指可數的。韓先生提出了一個「頂級」的標準，而越接近這個標準的房子毋庸置疑是越好的。
韓先生站在投資角度看來，好的產品應該按照以下順序排列：
城區的四房、城區的三房、城區的兩房、郊區的三房、城區的一房、郊區的四房、城區的公寓、郊區的公寓、郊區的別墅、郊區的廠房、城區的商鋪、城區的寫字樓、郊區的商鋪、郊區的寫字樓、城區別墅、城區廠房。
「這個排位也可以理解為將來好賣的排名，越往後越不好出手。最後一名城區廠房，可能半價都賣不掉；而城區的別墅，可能通常要掛個兩年、三年，你才有可能以低價出手，而想賣到市價則是不可能的。」
因此，選房的標準——將來能夠順利賣掉！
「賣不掉的絕對不是好房子。在現實當中，無論是城區郊區、無論是幾房、無論住宅還是公寓，都有很多賣不掉的房子，而這些房子就會在市場里沉澱下來變成千年老盤。那麼，哪些人和房子會被沉澱？就是那些不思考、不觀察、不交流的人。」
4.何時投資（何時買？何時賣？）
好房子隨時都可以買，「窗口期」即是機遇
「用投資的眼光看，好房子隨時都可以買。並且好房子持有一輩子都沒問題。」
買房3W——When（何時買房）、Where（買哪裡）、What（買什麼房）。對於何時買房，業內一直有句話：只要有需求，任何時候買房都是合適的。
韓先生的看法與之相似，不過他更加強調「好房子」——「好房子持有一輩子都沒問題，並且時間越長收益越大。」
經濟學家馬光遠曾分析樓市調控：限購和放開都是周期性的。而韓先生根據馬光遠的觀點提出「窗口期」這個概念——房地產是國家嚴控的商品，政策變化導致了市場出現了一個周期，這就是窗口期。
韓先生人認為大多數的房產交易都發生在窗口期。政策收緊，窗口期關閉，大部分的交易就停止了，這時再想賣房就非常困難，除非「半價割肉」讓別人撿漏，如果不想割肉就得挺住，等下一個窗口期來臨。
「所以，無論買房賣房，你都要盡量地選擇窗口期。窗口期來了，大家一窩蜂的去搶房，這時賣房就能很快離手；而買房、換房的人需要注意的是，一定要抓緊行動，要快！尤其是換房的人，因為操作周期很長，拖久了政策一變，就會出問題，到了這個窗口期的后場則要更加小心。而操作複雜的二手房就別碰了，關係到還貸的各種問題，這時選一手更好。」
「如果窗口期過了，你就不要逆市而為了，就等著；而如果期間有破產半價甩賣，一定要接住，不能浪費，並且要挺住，不能倒在寒冬的最後一刻。」
韓先生也分享了他經歷過、記憶最深的寒冬，「我最難熬的冬天是2012年至2014年，這三年裡我虧本賣掉了兩套亂買的房子，也賣掉了我的大攬勝、我老婆的寶馬，我們出門擠公交，不健身，不美容。」
買房究竟要不要貸款？
韓先生的看法是，「貸款是必須的，盡量多貸，時間越長越好，並且要珍惜首付貸。要珍惜買房名額，那是你上車的門票不能浪費。」
總結：買房不止，奮鬥不息
從投資角度來看，韓先生認為把手裡的房子換成更好的房是一個永恆的主題，大多數人都是一步一步的換房——把手裡的房子換成更好的房，直到換成城區前百分之二十的四房。這可能是有人一輩子都做不完的事。
「沒房，就趕緊攢錢，按照剛才的順序，你先買一個能夠負擔的，並且靠前面的房子，先上車再說！即使是工廠工人起碼也買得起郊區的公寓吧，總價十幾二萬；有房，就是再買一套的事情，如果沒錢再買，則可以考慮換房。」
「價值投資，長期持有」是他不斷強調的觀點，在韓先生看來，買房最理想的狀態就是「在合適的時候買好房子，持有一輩子。」而「那些快進快出、頻繁操作的人，將來都是輸家。」
當然，韓先生的很多看法或許更適合樓市投資者，但是對於買房這個永恆的話題，無論剛需自住還是剛改投資，相同的是：成功都是一步一步積累來的，買房不止，奮鬥不息。
最後談到對珠海的看法時，他表示：
「珠海的快速發展，肯定會帶來無窮無盡的機會，所以大家不要灰心，不要氣餒。目前來看，珠海是個好地方，因為全國各個城市之間的競爭在加劇，而珠海內部的各個板塊之間的競爭也越來越激烈，差距在迅速拉大。」
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