中國租金回報率地圖：廈門要100年 一線城市都哭了

  房子由買賣市場轉入租賃市場，人們對租金回報率這一指標的關注度也隨之增加。

  智谷趨勢最新的「100個城市租金回報率排行榜」顯示，在租金回報率排名前10的城市中，沒有一個一線城市。北京的租金回報率最低，以1.37%在百城裡排名第96位，其次是深圳（1.38%）、上海（1.48%）和廣州（1.69%）。

  這意味著，投資一套房，單純靠租金回報，北深上廣分別需要72.99年、72.46年、67.57年、59.17年才能回本；廈門回本時間最長，需要100年；衡陽回本時間最短，僅需23.64年。

  廈門100年才能回本

  券商記者注意到，智谷趨勢這份「租金回報率最全地圖」包含了100座樣本城市，其中，4座一線、15座新一線、30座二線、44座三線城市，以及7座四線城市。

  從上表不難發現，城市越大租金回報率越低。在租金回報率排名前10名中，沒有一個一線城市，二線城市只有3個，三、四線城市佔到了70%。

  北上廣深四個城市中，北京的租金回報率最低，以1.37%在百城裡排名第96位，其次是深圳（1.38%）、上海（1.48%）和廣州（1.69%）。

  意味著，投資一套房，單純靠租金回報，北深上廣分別需要72.99年、72.46年、67.57年、59.17年才能回本。

  廈門的租金回報率在所有城市裡墊底，需要100年才能回本，比一線城市更低。

  智谷趨勢表示，由於廈門租金保持在低迷的狀態（最近一年還在跌），但房價卻一直昂首向上導致的。廈門的房價已經超過了廣州，成為了繼北上深之後，平均房價最貴的城市。

  與廈門相似的是三亞，兩座城市都非常依賴房地產市場、而且都是國內的旅遊度假聖地。三亞租金回報率1.68%，需要59.52年回本。

  數據顯示，100個城市中，僅衡陽、哈爾濱、西寧、鞍山四個城市租金回報率高於4%；21個城市租金回報率低於2%。房產投資收益此前仍被房價主導，人們都在盼望房價上漲以獲得利潤。

  智谷趨勢認為，目前的租金回報率，似乎成了樓市熱度的一個反向指標，回報率越低，樓市越火熱；回報率越高，越是冷清。在房地產健康的市場中，年漲幅通常不到10%，而租金回報率百城榜的后20名城市，房價年漲幅有一半超過了40%，這不可能長久持續。

  這是樓市一輪瘋狂后的特殊景象，從長遠來看，隨著租房時代的到來，這些數據會有相應調整。

  國內租金回報率熊冠全球

  英國羅浮堡大學的全球化和國際城市研究（GaWC），曾按綜合競爭力排名把全球大城市分成不同等級，包括城市，其對應的租金回報率如下：

  從上表可以看出，基本上全球城市，也是呈現出城市越大租金回報率越低的特徵。

  紐約比波士頓、西雅圖的回報率都低。因為越是大都市，房價比租金的領先度更大。

  此外，可以看到日本仍是投資回報不錯的城市，這與日本年輕人的租房率高、租房市場需求強勁有很大關係；而受到英國脫歐的影響，英國各城市的租金回報率跟他國幾個同等級城市裡屬於偏低水平，但仍比高。

  值得注意的是，在每個等級，城市的租金回報率都低於國外城市，其整體分佈如下圖：

  僅從毛回報率的比較來看，廣州和華盛頓相差了5%以上、成都和西雅圖也有超過3%的差值。除去每年的房產稅和維護成本等費用，西雅圖也超過成都約2%。如果房價不變，在西雅圖收回買房成本的時間，比在成都短了18年。

  房貸利率處於歷史最低點

  「房子是用來住的，不是用來炒的」，自本輪房地產調控以來，一線城市房地產市場迅速降溫，價格相對穩定，甚至小幅回調。房價凍結后，收益從單純依賴房價漲幅，變為越來越多依賴於租金。

  記者注意到，房貸利率作為調控房地產市場的重要手段，北京、廣州等多地集體上調了首套房貸利率，按照基準利率上浮5%-10%作為「起步價」。

  以深圳市場為例，深圳房貸首套利率以基準為主，最高上浮10%，二套房基準1.1倍，放款最長時間3個月。

  儘管首套房貸利率上調，但是數據顯示，房貸利率依然處於歷史最低點。

  融360發布的報告顯示，今年7月份，全國首套房貸款平均利率上升至4.99%，相當於基準利率1.02倍，這是繼2013年出現全面基準利率后，時隔四年全國範圍內首套房貸款再現全面回歸基準利率。數據顯示，從全國首套房貸款平均利率走勢來看，7月份，全國首套房平均利率環比上升2.25%；同比去年7月的4.44%，上升12.38%。