房價上漲內幕、買房潛規則，終於明白了！

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文：地產情報站（dichanqbz） 作者：海男的故事

房地產的本質和規律

• 房地產是經濟的重要組成部分,明白了經濟的本質,能更好理解房地產。

  經濟的本質是組合各種要素,包括人力,資金,資源,滿足人們的需求.政府發展經濟的過程中,始終圍繞三個主題轉：

  
  1,促就業
  2.控通脹
  3.保障金融系統的安全

• 明白了上面的情況,很多房產亂象就有了合理的註解。

• 房產短期走勢主要由首付比例,利率,房產政策決定;長期走勢由人口決定。一個人口凈流出的城市,是絕對不適合投資房產的。

選定城市之後,如何選擇區域和小區,就成了重中之重。

一個大型城市的經濟核心一般集中在CBD區域,在CBD辦公的主要是大企業總部,金融企業,保險企業,諮詢企業,傳媒企業等,這些企業效益好,員工工資比較高。一般情況下,CBD企業的高管喜歡在企業附近居住,中高層一般買在5站左右捷運通達的地方,普通員工一般買在15站捷運以內通達的地方。房產投資可以根據自己的資金情況,按照上述規律選房買房,一般都能保值增值，如果小區邊上有個不錯的學校,就更好了。好的高新區邊上也是不錯的選擇。

投資房產有些基本的原則:

• 你的房子在主流社會成員的購買範圍中,CBD企業員工,政府工作人員,好的高新區工作人員是主流社會成員的代表,大部分社會財富集中在他們手上。

• 你的房子所在區域已經進入或即將進入二手房為主的階段。區別一個城市的房地產是否值得買,有個簡單粗暴的方法:看看二手房能不能順利的賣掉,如果不能順利的脫手,或者跟新房比差別巨大,那麼這個城市的房地產結構一定是有大量過剩。

• 白領喜歡近郊的房子,小商人喜歡市區的老房子，近郊的房子一定要選擇有學校配套的。白領容易用槓桿,但有一點一定要注意,如果近郊是剛開發,套現的時間成本和資金成本會比較高.

• 大城市核心區的房子是最保險的,但不是收益最大的,收益最大的是變化最大的非核心市區,例如交通不便的地方修了捷運,遠遠大於核心區多修一條捷運的影響。

2007年全球金融危機是樓市分水嶺

2007年全球金融危機之前出口經濟快速發展，大家生活水平大幅提高，對房產需求很大，導致房子供不應求，價格上漲，但價格始終在合理範圍內，因為2007年全球金融危機之前，沒有太多的投資投機。原因如下:1.出口工業比房地產掙錢，很多錢優先進入製造業領域2.就業不錯，政府沒有必要通過放水進行基建，解決就業問題。

2007年全球金融危機之後，出口遇阻，高歌猛進的房地產也因為購房者預期的改變進入蕭條，導致社會出現大批失業人員，在穩定壓倒一切的情況下，政府開始放水投資基建，同時鼓勵房地產購買，畢竟房市還是供不應求。隨著買氣的加大，房價開始上漲，產生了賺錢效應，製造業由於不如以前好賺錢，紛紛進入房地產，基建放的水最終也流到了房地產，引起了房市一波一波的上漲。

本輪房價上漲的原因：

房產市場的第一個坑是2011年的大中城市限購，導致大城市需求萎縮，相應的開發商也減慢了在大城市的買地建房,跑到三四線城市去買地建房了，這樣的結果是大城市2011-2014的房屋供應是萎縮的，三四線城市的供應是增加的。各路不明真相的資金被迫到中小城市投資買房，很多房子不但沒有漲價，還跌價，最可悲的是有價無市，認錯的機會都不給。

最最可悲的是大城市經過2013，2015，2016年的大漲，房價又翻了幾倍。現在房地產市場又在挖第二個坑，那就是到大都市圈附近不限購的小城市投資買房，這些小城市購買的絕大部分房子都將面對租不掉，賣不掉，住不了的窘境，多少人又得血本無歸。

2014年9月，2015年3月，國家出台寬鬆政策，放鬆了大城市限貸限購，大城市積壓的自住需求一下子爆發出來，由於供應沒跟上，導致供不應求，價格開始上漲，產生賺錢效應，更多的投資投機資金開始進入房地產，特別是2015年6月股市開始暴跌，大量資金由股市轉戰房市，價格進一步被推高。這刺激開發商開始在大城市大規模買地建房，隨著時間的推移，大城市房子開始供求平衡 ,直至最後供大於求，然後開始下一個周期。但一二三線還是會有一些差別。

一線：北上深以存量房為主,調整比較小,由於人口不停流入,房價接著會繼續往上。

二線：隨著供應量的加大,房價會適當調整,投資投機資金會停止進入或退出,導致進一步的調整,這時房子會出現投資價值,但前提是這個城市不停有人口流入。

三線：不限購的三線城市最近幾年一直處於市場環境中,價格泡沫已經被擠掉了,沿海的三線城市市中心會有一些投資機會。

如果大家明白了這次房價大漲的原因，接下來的投資就會進退有據,不會掉到坑裡。

地王對供需雙方的影響：

1.二手房賣方:地王影響預期,停止賣出或調高價格,導致供應量減小同時漲價。
2.開發商:開發商雖然拍了地，但由於價格比較高，近期不會開發，不產生實際供應量。
3.買方:買漲不買跌，繼續買入，價格逐步走高，隨著價格走高，有效需求減少，最後供大於求，價格調整。

綜上所述,地王會加快趕頂的速度.

調控干預的效果

不管什麼產品，只要有不錯的利潤，如果政府不干預，遲早供大於求。如果政府干預的少一點，大城市的房價斷不會如此之高。下面以限貸限購給大家解釋一下:

當房價上漲時，地方政府開始瘋狂賣地，發大量開商開始買地建房，因為開發房屋有個時間周期，不能馬上產生市場供應，房價繼續上漲，民怨開始沸騰，中央開始出調控政策。例如限購限貸，導致市場被冰凍，這嚴重改變了開發商的預期，已經拿地的放慢開發節奏，沒拿地的暫緩拿地，供應因此沒有大量增加，但需求並沒有消失。過段時間解除調控，積累的需求如火山噴發，由於供應沒有實質的增加，房市繼續供不應求，房價開始上漲，投資投機資金介入。

房價繼續上漲，地方政府開始大量賣地，開發商踴躍購地，還沒來得及大量開發，中央政府又開始調控，周而復始。如果我們的政府出政策時 ,考慮一下開發商的感受，畢竟他們才是房子的供應主體，給他們完整的市場，大量開發賺錢是不二選擇，供過於求只是遲早的事。

房地產潛規則：

房地產市場相對來說還是個市場化程度比較高的市場,各個環節情況如下:

政府：政府壟斷了市場供應，原則上會控制市場，慢慢賣，其實不然，在現有的政治生態下，沒有誰會把土地留給下任賣，任內大賣特賣，發展經濟，搞政績是不二選擇；就算自己會連任，但土地市場的行情時有波動，行情好的時候趕緊賣，籌錢搞政績是上策，沒有誰會考慮10年20年的事情。

開發商：開發商大部分都是民營企業，行情好時，大幹快上，行情不好時會減慢節奏，畢竟是自己的錢。

購房者：買漲不買跌，行情好時，投資投機的都來了；行情不好時，投資投機不幹了，剛需也開始觀望。

綜上所述：房地產和別的行業差別不大，行情好時，各路開發商蜂擁而入，大肆拿地建房，直到過剩賣不動為止。例如三四線不限購城市，但大城市房地產有一個不同的特點，就是限購限貸，限購限貸人為的製造供不應求,創造了很多投資機會。

房子的投資經驗：

要投資房產,就一定要對房產這個產品本身的一些屬性瞭然於胸。

1.面積及對應人群

90平米以下(小戶型) 首套剛需
90-140平米(中小戶型) 首次改善需求
140-200平米(中大戶型) 多次改善需求
200平米以上(大戶型) 享受需求

投資房產涉及到買賣兩個方面，現在是賣出90-140平米房子的好時間，同時買入140-200平米的房子。因為現在90-140是需求最大的房子，有些供不應求，140-200平米供求基本平衡，能買到性價比高的房子，隨著經濟和社會的發展,140-200平米需求會越來越大。作投資一定要有一些前瞻性。

2.地段,地段,地段

房產投資中說的地段和傳統的環為單位的地段是有一些差別的，房產投資的地段是以到CBD的便捷程度和時間為標準，再加上教育和商業作為輔助標準。

3、捷運的修建

很多人以為修建捷運是為了方便居民出行，其實不然，修捷運主要是為了連通CBD，開發區，交通樞紐。明白了上述道理,你就會知道那條捷運將優先建。

4、自住買房和投資買房的差別

自住買房和投資買房是完全不同的兩種思維，現在很多人糾結,就是把這兩種情況混在一起了。

1.自住買房：關心的是過一段時間之後房價是不是漲了，並不關心成本，在國家不停放水的情況下，一二線城市的房價大趨勢總歸是向上的。

結論：自住在一二線城市隨時可以買,如果能運用我前面寫的買房技巧買在更好的點上，就完美了。

2.投資買房：投資買房關注的是收益，成本就是重中之重，特別是持有成本。投資房產的黃金時期已經過去了，買了放著就賺錢的好日子一去不復返了。現在投資房產買進賣出的時點非常重要，決定了是否有收益。

房子同樣是3年漲20%,自住的可能很高興,high的不得了,投資的可能就愁眉苦臉了。房子的價格是可以分拆成各種組成部分的，這樣可以評估價格是否是窪地，以及以後是否有前景。

房價=地段（30-40%）+小區及房子品質（20-30%）+小區附近環境（10%-15%）+教育資源（5-20%）+二級商務資源（10%左右）+商業資源（10%）

地段：到達主流CBD的便捷程度及時間。
教育資源：教育資源在有些房子的價格構成中比例較大，但教育資源經常有調整，有一定的風險。

上面的組成弄清楚了，房子的前景就很瞭然了。比如在市區，上面的組成都很成熟了，房子的價格已經包含了上述組成部分，房子的漲跌隨大勢，沒有額外的驚喜。近郊和市區邊緣就不一樣了，修條捷運，漲，建個學校，漲，建個商業中心，漲，這也就是市區邊緣漲幅遠遠大於市中心的原因。

京滬深房價何時到拐點

房子也是一種商品，供求關係永遠是有效的，雖然各種干預扭曲了供求，但回歸正常是遲早的事。

限購限貸抑制開發商的積極性，減少了一手供應，高額的交易稅費又抑制了二手的供應，供不應求導致房價飆升，但樹不能長到天上去，當房價漲到一定程度，有效需求會急劇減少，不多的供應也會過剩，房價出現拐點，投資投機資金撤出，房價進入下跌通道。跌倒什麼程度呢，合理的收入房價比和租售比就是房價的支撐點。以上海為例預測:

房價的最高點:人民廣場附近均價18萬左右,徐家匯13萬左右,莘庄9萬左右
房價支撐點:人民廣場附近均價14萬左右,徐家匯10萬左右,莘庄6萬左右
然後隨著收入的上漲，房租的上漲，房價會慢慢上漲，但靠投資房產致富已經不太可能了。

上述預測純屬個人意見,大家就當故事看看吧。

房產和金融

房產和金融像一對孿生姐妹，如影隨形，現在買房完全不貸款的已經很少了。學好金融知識，不但買房能少走彎路，還能改變人的一些思維。

目前個人能接觸的貸款分三類:信用貸款，按揭貸款，抵押消費貸款。舉例來說，小峰是我的老鄉，2014要離開上海去杭州工作，他在上海楊浦有套兩室的房子，想賣掉了去杭州買房子。問我的意見，被我批評了一頓，給他出了個方案：還掉剩下的20萬按揭，然後抵押消費貸款70萬，利息1.2倍，接著拿著70萬去杭州按揭了一個不錯的房子。思維一變，稍微折騰一下就有了兩套房子，碰上2015、2016的房價上漲，現在房子增值都快200萬。

上面的例子可以當故事看,重點是了解金融產品。

如何買房買在低位：

1.到選定區域的房產中介掛個號，如果這些中介頻繁給你打電話，那肯定不是買的好時候，慢慢的中介給你打的電話越來越少，甚至不打了，就得趕緊買了，中介不給你打電話，一般情況是到店的客戶太多，沒有時間也沒有必要搭理你了。

2.每周或每兩周到交易中心看看，然後再結合第1條，一般都能買在比較低的位置。

房價上漲的特徵：

投資房產的黃金時代已經過去了,簡單的買個房子放著等升值的機會不多了。
研究一下2000到現在的房產價格變化,你會發現幾個特徵:
1.漲的越來越慢，房地產行業進入成熟期。
2.上漲不是勻速上漲，往往是調整幾年，然後短期一個大的上漲，這和人性是符合的。買漲不買跌，漲的時候大家都過來買，調整的時候大家都觀望。
3.準確的選擇城市/區域/產品，把握好買進賣出的時點才能賺到大錢。

投資房產有兩個收益點，一個是買進賣出的差價,一個是租金，投資要圍繞這些展開。投資房產有兩個概念,一個是買了就賺錢，一個是以後會賺錢。

現在投資房產要注意核算成本收入:
成本=首付資金成本+按揭貸款成本+買進賣出交易稅費
收入=房租+買進賣出差價

現在每年的貶值在10%多一點,有量化的計算公式:
貶值=金融機構總資產增長率-GDP

對大家的勸告：

大家有沒有感覺到周圍的人都在談論買房子，這個場景何其熟悉。在當年6月份的股市也出現過，當普通人都在討論一個事情了，悲劇可能要開始，20/80原則是有效的。不是說投資房子絕對賺不到錢，但難度已經很高了。

很多人都有一個錯誤的思維，覺得自己買了一個房子，不管漲跌，都有個實物在那裡，不吃虧。

投資房產是個大事，大家要多多做功課，同時
1、下決定前找附近熟悉房地產靠譜的人多問問。
2、要有成本意識，首付的資金和貸款的資金都是有成本的，交易稅費也是成本。例如三年漲20%肯定是賺不到錢的。
3、租售比以後會是一個很重要的投資指標。
4、投資不能想當然，多學習，冷靜思考。

其實是大家沒有經歷過房市的逆周期，如果你有幸2007年在深圳某些地方高點買了房子，98年面對的是下跌超過首付款，你還得付息還按揭，如果你是投資房產，可憐的租金2%不到，遠遠低於利息。蒼天啊，大地啊，我這哪裡拿的是房產，分明拿的是炸彈。

後來好在國家給力，很快開始放水，解放了大家。就算國家不放水，最後也會解套，因為那時房子還是供不應求的，只是恐慌導致需求極度萎縮，過一段時間需求還是會釋放出來的。

時過境遷，今時不同往日，大多數城市如果不限貸限購，市場自由發展，1-2年都會過剩。如果投資不慎，買在高點，接下來很多人將會體會到什麼是生不如死。

投資是殘酷的,不管房產,還是其它的。

賺錢的機會一直會有，但這個機會以後更多的屬於專業的投資人士。普通人要想賺錢，要麼努力學習變成專業人士，要麼找專業人士幫忙。現在房市進入這波行情的後期，已屬雞肋，等下一個周期是明智的選擇。

附讀：王健林徹底告別房地產 馬雲來了

新晉首富馬雲入局租房市場后不久，前首富王健林突然宣布徹底告別其賴以起家的房地產。

短短几天之內，最有錢的兩個人先後用自己的方式講著與樓市有關的故事。這些故事的背後，似乎昭示了樓市的規則正在悄然生變，而同樣發生改變的，還有牽涉其中的富豪們的心態。

馬雲來了

8月9日，杭州住保房管局與阿里巴巴集團、螞蟻金服集團就合作搭建智慧住房租賃監管服務平台舉行簽約儀式。

簽約內容包括，杭州將在「杭州市二手房交易監管服務平台」的運行基礎上，充分利用阿里巴巴的大數據、線上交易、評價系統和螞蟻金服的網上支付、芝麻信用體系等技術，打造「全國首個智慧住房租賃監管服務平台」。

簽約儀式 。圖片來源：杭州市住房保障和房產管理局官網

什麼是「智慧住房租賃監管服務平台」？

簡單來說，未來杭州市的可租房源、租客、房東以及中介服務人員都將對應一套完善的信用體系。

杭州全城的租賃房源將全面引入芝麻信用，利用其實人認證、信用評估、免押月付及信用黑白名單能力，為房東、租客、中介建立誠信檔案。

實現供應主體、租賃合同網簽、評價信用體系租賃環節的全覆蓋；實現國有租賃住房、長租公寓、開發企業自持房源、中介居間代理房源、個人出租房源的全納入；實現企業、人員、房源、評價、信用等信息的全共享。

未來在政府主導的租賃體系下，民營企業將深度參與。而阿里旗下的淘寶、閑魚等今後或許將成為人們租房最重要的平台之一。

有分析指出，杭州的這次變革，阿里巴巴是最大的受益者。其和政府共建租賃平台，直接變成了全杭州的「二房東」。不僅成功導流了更多用戶使用淘寶，成為這個萬億級租房市場最大贏家，更獲取了所有租賃市場的大數據。

《21世紀經濟報道》則認為，未來或許會有更多和阿里巴巴一樣具備認證、支付等技術實力和數據資源的公司，比如騰訊、京東等等同樣深度參與政府的租賃平台。

亞豪機構市場總監郭毅認為，馬雲入局租賃市場與中央大力倡導的新住宅領域有關。

為了提倡居民不要著重購買房產，增加投資泡沫，而是轉變為租賃型的居住環境，中央出台了多個文件，包括倡導租售同權等等來解決居民的住宅需求。此外，還有針對企業的激勵性文件來培育市場，讓更多資金介入市場。

「對於房地產來說，這是新興板塊，也是競爭的藍海，因為這個業務板塊還未出現巨頭，大家都處於相對初級的階段，有可能因為某個企業資金雄厚、品牌強大、經營管理方式先進從而誕生領頭羊或者獨角獸，未來會有更加廣闊的市場空間，所以現在巨頭都在布局租賃市場」，郭毅表示。

王健林走了

和馬雲進軍樓市的「春風得意馬蹄疾」相比，王健林和他的萬達突然宣布徹底告別房地產市場，則多少讓人有些錯愕。

萬達集團8月10發布了一條官方微信，宣布萬達徹底告別了房地產，從此大步走上輕資產之路。

萬達近來反覆宣稱其將向「輕資產化」的方向發展。早在今年年初，王健林就表示，萬達商業「輕資產」轉型成功，宣布萬達商業與中信信託、民生信託、富力集團等簽約90個萬達廣場，投資合同達1050億元，2017至2019年，每年開業交付30個萬達廣場給投資方，凈租金雙方分成。

而在不到一個月之前的7月19日，萬達以637.5億元的總價將77家城市酒店全部股權以及十三個文旅項目的91%股權分別轉讓給富力和融創，以實際行動印證了自己的輕資產化不僅僅是一句口號。

8月9日深夜，萬達酒店發展公布重大資產重組計劃，將萬達酒店管理公司和萬達文旅集團注入香港上市公司，總金額達到了70.5億元人民元。至此，王健林已經完成了總金額高達1109.63億元的資產大騰挪。

儘管萬達輕資產模式的轉型思路由來已久，王健林也在不同場合都表達過他去房產化的決心——

他曾說，房地產高利潤時代已經過去，重資產模式雖然還能發展，但難度在加大，要快速擴大規模，就要轉型輕資產——但對於以房地產起家的萬達而言，突然宣布「徹底告別房地產市場」依舊顯得有些決絕。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中新經緯表示，萬達這幾年一直在發展輕資產，所以這次轉型是主動行為，而非被動。

像萬達這樣的企業，做大之後勢必會尋求轉型，挖掘房地產背後新的需求，而不是簡單靠房地產開發來獲利。

郭毅則認為，萬達此前是重資產模式，造成企業高負債，現金流的壓力比較大。逐漸賣掉一些非核心的資產，所保留的業務模塊就會相對聚焦，而且是以輸出服務的方式來換回更穩健的現金流，完成對商業模式的轉換。

規則改了，心態變了

兩位「首富」在短短數日內於房地產行業一進一出的背後，是整個房地產市場規則的悄然轉變。

自今年3月以來，一場樓市調控風暴席捲全國。據中新經緯不完全統計，目前，全國已有60多地加碼樓市調控。可以說，今年上半年，是史上樓市調控政策發布最為密集的一次。

「與往年的調控政策相比，今年樓市調控政策增加了『限售』和『限商』兩部分內容。」

中原地產首席分析師張大偉對中新經緯表示：「下半年，政策還將維持高壓的態勢，包括推動租賃市場發展，約束小產權房、增加租賃房源供應，增加土地供應等長效機制疊加限價等短期調控，都會在下半年對房地產市場產生影響。」

對於馬雲、王健林二人的一進一出，嚴躍進認為，之前馬雲和王健林就對商業地產和互聯網兩者優勢誰大的辯論：

從戰略布局上看，馬雲在某種程度上更加得心應手，因為互聯網輕資產的模式在後期的扶持力度比較大。馬雲通過互聯網對租房市場進行改革和改造後續也會引起存量市場的改變。

而從萬達的調整可以看出來，重資產或者說傳統地產開發有心而無力的狀態。王健林轉型背後是強調輕資產，降低投資成本來進行戰略轉型。

兩者有一點相通——都是不斷挖掘市場背後的新需求，文化旅遊、租賃市場互聯網+概念都是市場需求，從這個角度講，兩者只是產品線不同，背後的邏輯都是針對國民消費力、消費結構、消費方向轉型來進行的業務推廣。

「房地產企業都有一個共識，就是現在的調控是比較嚴厲的，所以他們會有一些很明顯的策略調整，包括差距比較保守的投資策略，或者加快銷售。但是從中長期來看，還有很多企業對於做大規模是有市場信心的，其他的企業近期轉型是考慮到房地產行業利潤下滑的導向」， 嚴躍進說。

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