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業內熱議:「金九銀十」到底還有沒有?2018的樓市預言也來了

儘管樓市成交量還在低位徘徊,但銀行貸款額度仍持續緊張,從整個8月份來看,全國首套房房貸平均利率再創新高。據融360大數據研究院選取的66家銀行位於全國35個重點城市的533家支行數據顯示,8月份全國首套房貸款平均利率為5.12%,相當於基準利率1.04倍,環比上升2.47%,同比上升15.35%。

「從全國來看,目前首套房利率主要集中在基準上浮5%-10%的水平,當上浮情況相繼落地各城市后,利率將會趨於平穩狀態。受市場調節以及供求形勢的變化,預計房貸利率暫時不會再度出現大幅上升的情況。」融360分析分析師表示,若在無明確指導政策規定的情況下,首套利率過度上浮亦是不合理的,將會在一定程度上破壞市場平衡,引發市場新的不良反應。

8月份市場延續降溫態勢,一方面「五限」的嚴厲政策管控,引導此前過熱的樓市回歸正常,並且樓市調控政策沒有明顯放鬆跡象;另一方面,以房貸利率上浮為代表的金融環境收緊,也使得成交量受到影響。預計9月份市場交易繼續趨弱,傳統的「金九銀十」盛況難再。

但在太平洋證券房地產行業分析師周炯看來,今年樓市「金九銀十」並不悲觀。

周炯認為,對於一二線城市來說,目前影響銷量最大的因素仍然是供應量,即房企的推貨量,而需求端依然強勁,且供求矛盾突出。雖然受制於限價政策調控影響房企獲取預售證仍存難度,但大部分主要布局於一二線城市的房企,或迫於上市公司業績壓力,或迫於自身現金流壓力,都將主動增加推盤,因此,一二線樓市的成交量將獲得一定支撐;對於三四線城市來說,這輪主要受益於一二線需求外溢的成交高峰,在一二線城市政策暫時不會放鬆的背景下,仍將持續一段時間。也就是說,樓市「金九銀十」期間仍能獲得成交量的支撐。

【監管嚴查】監管層嚴查消費貸流入房地產 首付貸捲土重來

雖然房地產執行了史上最嚴的限購限貸政策,然而炒房者並沒有罷休,如今又一次找到了新途徑,那就是通過銀行消費貸套出資金,用於購房首期款,輕鬆突破樓市調控政策,「首付貸」再出江湖。

今年以來,銀行的消費貸款呈現猛增,今年前7個月新增已經超過去年全年,對此,海通證券首席經濟學家姜超稱,短期消費性貸款的爆髮式增長可能與地產銷售密不可分,去年下半年以來銀行房貸額度逐漸受限,部分居民購房貸款或借道短期消費貸款完成。

這引起了監管部門的高度關注,《華夏時報》記者獲得一份人民銀行深圳支行的風險提示,稱「近期轄內銀行個人其他消費貸款大幅增長,存在部分資金違規流入房地產市場的風險,可能對房地產金融調控造成負面影響」,並要求加強個人消費貸款管理。此外,《華夏時報》記者還了解到,9月5日北京銀監局也發文,要求轄內銀行業金融機構針對個人經營性貸款和個人消費貸款開展自查工作,重點檢查「房抵貸」等資金違規流入房地產市場的情況。

按規定購房首付款應為自有資金,防止買房槓桿過高造成風險,但首付貸通過銀行消費貸再次捲土重來。人民大學重陽金融研究院高級研究員董希淼認為,首付貸需要綜合整治,不僅僅是銀行做好入口管理,還要對P2P平台、地產中介、房地產商共同加強管理。

消費貸流向房地產

不久前,北京的張先生從3家銀行申請到了多筆消費貸,合計100多萬元。「都是銀行主動與我所在的單位聯繫的,上門來辦理消費貸,今年以來上單位推銷消費貸的有一家國有大行、一家股份行和三家城商行,單位很多同事都申請了貸款。」

張先生說,從他周圍同事來看,買房是最常見的用途。「我申請的貸款有一部分借給了一位同事買房,當然同事自己也貸了消費貸用於買房。一般大家還是比較謹慎,除了買房,幾乎沒有把錢拿去做別的投資的。」

目前銀行房貸按揭利率為基準利率上浮5%、10%上下,但消費貸利率一般上浮20%、30%,利率要比房貸高出一大截,因此銀行個貸經理推銷起來更加賣力。消費貸包括信用貸和抵押貸,信用貸只要有穩定的收入和工作即可,抵押貸則需要房子作抵押。

拿到一家城商行的產品宣傳頁,該行提供三類信用消費貸產品,主要面向公務員、事業單位正式在編人員、金融、電信、煙草、電力等正式在編人員,申請時需要提供本人身份證,公積金查詢記錄以及其他輔助材料,三類產品的額度均在30萬-50萬元左右。張先生和其同事正是通過這種信用貸款,獲取了每筆數十萬的貸款,且基本上都是用於購房款。

除了張先生申請的信用類消費貸款,另外一種就是炒房者已有房且房本在手,拿房本去做抵押貸,這種消費貸金額更大,一線城市的房子可以做到數百萬甚至上千萬。

記者到銀行諮詢如何用房子抵押貸款,並用作二套房「首付貸」。一家國有銀行深圳某支行個貸經理詳解道,「如果有房子的話,抵押貸很方便,一般可以貸到七成,比如1000萬的房子,可以貸到700萬。以個人房子作抵押,再以公司名義申請貸款,錢打到公司賬戶,再拿去用就可以了。」

對於消費貸用於購房,房地產中介則顯得更加隨便,深圳一家地產中介售樓經理對本報記者打包票,「銀行抵押貸、信用貸都可以做,很多客戶都這麼做,大部人都用作首付款。如果抵押貸首付款不夠的話,還可以將房子作『高評』處理。」所謂「高評」,就是房子評估的時候,想辦法價格評高一些,這樣抵押貸款可以得到更多資金,從而買房、炒房不受資金掣肘。

消費貸暗中流向房地產,貸款數據已經給出了答案。今年1-7月,居民新增消費性短期貸款達1.06萬億,累計同比多增7137億。而去年全年新增消費性短期貸款總額僅8305億,今年前7個月新增貸款已超過了去年全年。

姜超進一步分析稱,消費性貸款和公積金貸款合計佔了居民中長期貸款的八成以上,相應的經營性貸款比重在2014年以來則從17%降至當前的13%。居民消費性中長貸和公積金貸款的最主要用途均是購房。

監管層已經注意到這一風險,人民銀行深圳支行在上述金融風險提示中還稱,商業銀行應審慎發放個人其他消費貸款,要認真審核借款人申報的消費貸款用途。北京銀監局下發的《北京銀監局人行營業管理部關於開展銀行個人貸款資金違規進入房地產市場情況檢查的通知》也稱,下一階段北京銀監局、人行營業管理部將視銀行業金融機構自查情況,有針對性地開展專項檢查,對於檢查發現的問題,依法依規,從嚴處理。

「偷渡」路徑

銀行的消費貸有嚴格的審核規定以及資金流向監控,那麼是如何流向了房地產市場呢?

一家股份制銀行北京分行的個貸人士向《華夏時報》記者解釋,按照規定,消費貸是不允許被挪作他用的。銀行也有一系列的規定,比如大部分的消費貸都是委託支付,只有在見到合同之後,銀行才直接轉賬給商家,用於裝修的就直接打給裝修公司,用於個人經營的貸款也必須是打給有業務關聯的企業。

然而,事實上又如何呢?「在這種情況下,有可能存在用戶偽造合同來套現。另一種情況下,消費貸款審批后直接打在用戶的銀行賬戶里。這時,消費、轉賬等操作,包括ATM取現后,存入他行的同名賬戶等,也都可以監測到的,但如果ATM機取現后直接花掉,就無法監控了。」上述個貸人士稱。

上述深圳地產中介售樓經理進一步透露,「如果消費貸直接打到個人賬戶,A銀行申請的消費貸要把資金從A銀行取現,再存到B銀行去作首付貸,不在同一家銀行操作就可以了。」

而一家股份制銀行深圳個貸人士則建議,最好找其他渠道借款支付首付款,在按揭貸款審批下來之後,再去申請消費貸,把首付款還給別人。雖然這樣做兜了一大圈,但規避了監管審批,不過本質上還是將消費貸變成了首付貸。

「只要覺得用戶有還款能力,有些時候為了業績,銀行對於用戶偽造合同等情況也是睜隻眼閉隻眼。」上述股份制銀行北京分行個貸人士稱。

目前,北京、深圳已經相繼掄起了消費貸監管的大棒,那麼究竟採用何種措施,才能更加有效地杜絕首付貸,從而防範房地產、金融風險的灰犀牛呢?

「商業銀行辦理住房按揭貸款的時候,要加強對購房首付資金的審查,盡量做好入口的把關,如果來自其他借貸領域要加強監管、審查,就不能審批通過。對於提供首付貸的互聯網平台,要加強監管、整治的力度;對於房屋中介機構、房地產開發商,總是明裡暗裡想做這樣的事情,也要加強對他們的管理。」 董希淼認為,必需打監管、整治的組合拳。

刀口舔血

按照規定,購房首付需自有資金,不允許從金融機構拆借,這是為了控制房地產的槓桿與風險。

一位深圳金融管理部門人士稱,一旦首付都是借貸而來,金融機構的風險大增,同時也容易助長房地產市場泡沫。同時,一般銀行的消費貸都是三、五年短期貸款,那麼購房者短借長用,容易造成個人流動性風險,最終風險也在銀行等金融機構。

2016年3月,深圳等城市也嚴厲打擊首付貸,控制槓桿加大的投機行為。當時首付貸主要從網貸平台等民間金融渠道流入,而今又從銀行撕開了一個口子,借消費貸之名行首付貸之實。

但是今非往昔,居民的槓桿已加無可加了。姜超在上述報告中稱,如果考慮到長短期貸款、住房公積金貸款,居民部門債務占GDP的比重2017年7月已經突破了53%,如果按照當前速度擴張,到2017年底預計將達到56%左右。

居民進一步加槓桿的空間還有多大呢?「衡量居民部門的償債能力,還要考慮居民部門分配到了多少可支配收入。美國收入分配主要傾向居民部門,但我們則傾向政府和企業部門,導致居民部門債務占居民可支配收入的比重已經達到了90%,美國當前僅有106%,日本的這一比例從上世紀90年代以來基本都低於100%,再考慮到居民部門從父母、親戚、朋友處獲得的隱性負債,居民加槓桿的空間已經不多。

此外,目前居民凈存款比2016年初縮水了16%,已降至2013年初水平,也意味著居民舉債空間並不大。」姜超分析稱。

董希淼呼籲房地產信貸實施差別化政策,根據購房區域、主體不同,綜合運用手段,既調控總量又調整價格,一是合理確定銀行個人住房貸款總量;二是調整貸款價格,提高或降低個人住房貸款利率水平;三是調整貸款條件,收緊或放鬆購房主體貸款資格條件;四是調整貸款首付,控制購房主體購房槓桿率。

2017年已進入了傳說中的金九,然而,樓市的春天似乎並沒有如約而來。

開發商捂盤待售相機而動,二手房多空對峙難分勝負,越來越多的城市加入限購軍團,政府又一口氣打包推出了租售同權、共有產權、集體用地可入市租賃等政策,要給中低收入者一個說法。

經過多年來多空和政府的三方角力,今天的樓市已然脫離了經濟學規律,呈現出一派無人看懂的混沌氣象。

形勢如此複雜,2018,房價究竟是漲,是跌?

不說廢話,先上結論。

2018年,樓市繼續上漲的概率極大,不確定的只是幅度。

依據是什麼?

我們不必去看GDP增長數值、廣義貨幣M2增速、新增貸款數量、央行存款準備金率調整、城市樓盤去化率、人口遷徒地圖、國小生增長比例等等專業數據,這些變數組合在一起千變萬化,會衍生無數的可能性。

我們只看一點,當下的人們對樓市必漲的信心到底有多強大。

信心比黃金更重要

人們一旦對某件事情建立起了堅定的信心,這股力量會是摧枯拉朽的。

經過十多年的樓市教育,尤其是2016年下半年到17年初的全國普漲,空軍基本全部陣亡,多軍已經一統天下,樓市短期震蕩,長期看漲目前已是絕大多數人的共識。

這是十多年血與淚的經驗教訓積累下來的國人共識,想在三五年內徹底扭轉基本是不可能的,所以,2018,樓市看漲基本面不會有大的變化。

記得十多年前,經常有「專家」告訴人們,家庭存款應該分為三個部分,銀行儲蓄、股票、黃金各佔三分之一。當初信了這些專家忽悠把手裡的錢投到這三個地方的人,估計今天腸子都悔青了。

今天的我們,既不信任黃金,更不信任股票,也不會讓錢乖乖地躺在銀行睡覺。

至於期貨、基金、債券、外匯、收藏等多種理財方式,經過多年的市場檢驗,收益高的風險高,風險小的收益低,都已成為了小眾市場,人們堅定地把全部身家都投向一個方向——樓市。收益高而風險小,多年來屢試不爽。

現在已是多軍的天下

如果說十年前的溫州炒房團名動天下,那今天的炒房軍團規模之大遠勝當年的十倍百倍,2016年一線、二線、強三線的房價如大水漫灌,輪番炒作,每座城市都留下了炒房大軍的身影。

當下一線,二線,環京,環滬,環深,幾乎所有的熱點城市全部限購,但炒房團時刻在伺機而動。目前,重慶是炒房團重點關注的區域,重慶房價由於多年來供應了大量住宅用地及房產稅等原因,價格一直在低位徘徊。

自去年年底被熱炒開始,到目前重慶的房價已上漲60%-80%,均價1-2萬元,由於暫未實行限購,目前重慶已成為炒房團的福地,雖然有巨大的賣盤,但在強大的購買力面前,重慶房價一直在穩步起飛。

近日,長沙和濟南也羞答答地撕開了限購的口子,炒房團立刻聞風而動,成群結隊飛赴更有潛力的長沙掃盤。

在眾多的炒家中,有實力雄厚一擲千金的豪客,也有靠信用卡、小額貸湊出首付的屌絲青年。

也許有人會指責炒房客,認為他們所到之處如蝗蟲過境,推高房價,讓產業脫實就虛,可是,我們應該清醒地看到,人的本性就是趨利避害,追逐利益是人之天性。

哪裡有利益,哪裡就有投機,炒房客並非是高房價的始作俑者,他們只是追隨這波時代大潮分得一杯羹罷了。

捫心自問,如果是你,有資金,有機遇,只需要轉手買賣兩套房子,就能獲得工作數十年的收益,你,會拒絕嗎?

政府與多軍的角力

目前,炒房客數量之多,實力之強,已到了政府不得不認真對待的地步。

再說政府近期推出的各項新政。

租售同權目的在於鼓勵人們以租房替代買房,提升租房者權益;

共有產權則是給中等收入人群一個七折買房的機會,政府入股,風險共擔,收益共享;

集體用地入市租賃的目的在於擴大租賃市場,降低租房價格,市場上可供出租的房源多了,也會牽制房價。

這些新政都能看出政府的用心良苦,確實希望拉住房價這匹脫僵的野馬,千萬別再像去年那樣瘋漲了,一旦崩盤後果不堪設想。

租售同權和共有產權的利弊之前有很多人已經分析過,在這裡,我想重點說一說農村集體用地建租賃房入市的政策。

有沒有城市有大量的集體用地用來建租賃房的先例,有,這就是深圳。

談談深圳的小產權房

大家都知道,今天的深圳是在一個小漁村的基礎上發展起來的,深圳政府早年建設用地徵用的多是農業用地,保留村民集體用地

因此,直到今天,深圳市中心和市郊仍然存在著大量的集體用地,歸屬各個村的村民所有,這就是著名的城中村。

目前,深圳仍是林立的高樓大廈和綠地公園包圍著眾多城中村的城建模式,弊端嚴重,卻積重難返。

而早在九十年代,隨著外來人口不斷湧入深圳,就開始有腦子活絡的村民在自家集體用地上修建小樓,一般是六到九層,做成小面積的單間、一居或兩居用來出租。

當先期修建農民樓的人獲得豐厚收益之後,大量的村民開始投入這項一本萬利的生意,或者借貸,或者招人入股,或者村委牽頭統一建設。

隨著一棟棟農民樓拔地而起,到2000年後,深圳關內的城中村集體用地已被農民房完全佔據。

這些農民樓施工水平差,千樓千面,樓間距極窄,居住環境惡劣,俗稱為握手樓。大量農民房的出現,嚴重影響了深圳的市容市貌。

但同時,也提供給了深圳中低收入階層廉價租房的機會,農民房的租金大約是商品房的1/2左右,低廉的租金讓大量低收入階層有了留在這個城市的機會。

直到今天,深圳關外的農民房建設仍然屢禁不止,在龍華、坂田、沙井、布吉等等地段,街道兩側全是密密麻麻的農民房,其數量之多,分佈之廣讓人觸目驚心。而近幾年興建的農民房已經向高層電梯房和小區化發展。

遍布深圳的農民房

目前,深圳的小產權房數量佔到全部住房的60%左右,數量之巨堪稱全國之冠。

如此眾多的小產權房除少量用來交易外,大部分用於出租,且出租率極高,可以說,深圳早就深入貫徹了中央這一政策,大量的廉租房入市拉低租金牽制房價,但是效果如何呢?大家看今天深圳的房價便一目了然。

資源天然分佈是不均衡的,而且,一旦獲得了資源的城市或地段,便具備了先發優勢,會吸引更多的資源不斷流入,就如水從高處往低處流一樣自然而隨意。

反之,如果想把資源引入不發達的地區,就如同要把水從低處往高處引一樣吃力而收效甚微,為什麼西部大開發投入了巨大的人力物力卻不成功,就是此理。

城市化的進程仍在繼續,大量人口流入大城市就如水從高處向低處流一樣無法阻攔,無論興建多少廉租房,經適房都會被迅速填滿,直至這個城市再也無法建設更多房屋、容納更多人口為止。

2018,讓子彈飛一會兒

一葉落而知天下秋,總結過往亦可預知未來。

讓我們回顧一下2002年以後十幾年的房價波動,可以看出,房價走勢大致處於三到四年一輪迴的模式,即微漲--大漲—微跌—橫盤—聚勢—盤整上攻—重新大漲這樣一個流程。

而且,每次上漲並非全國普漲,基本都是一線城市領漲,再蔓延至二線城市,最後再波及到三四線城市,漲幅也是逐漸減弱。

2006、2009、2012、2016(包括2017上半年)都是大漲年,其他年則是盤整年或小漲年,但總體一定是螺旋上升的趨勢,因為貨幣和物價的增長都是不可逆的。

但近幾年,即使同屬一線城市,樓市上漲周期也開始出現分化,2015年,深圳最先一波領漲,16年上半年上海接力,下半年再到北京,17年3月,隨著政策不斷加碼,一線城市房價領跌,但部分二線城市仍處在按下葫蘆浮起瓢的態勢中。

梳理過往,便可以預知未來,2018年將會是盤整微漲之年,樓市上漲基本面不變,17年過熱的城市會在18年蟄伏消化過高的漲幅。

說說一線,北京現在距年初最高價跌幅10%左右,郊縣跌得更多,目前處在多空對峙的狀態,但多軍正在逐漸聚集勢能,18年盤整可能性極大,上海情況類似。

但值得警惕的是深圳,深圳最近一波大漲自2015年4月起至2016年3月,所有房價翻倍,然後是一年多的微跌與盤整。

在這期間,多頭不斷上攻,兩次收復失地,又兩次遭遇新政打壓,但到今天,深圳房價已頑強站回歷史最高位,且上漲預期明顯。

如果沒有更多有力政策打壓,2018年深圳很可能是最先啟動的城市。

2018年,雖然沒有了空軍,但政府是多軍最大的敵人,政府可以容忍房價不漲或微漲,但絕對不會容忍再來一個大漲之年。

一旦有這樣的預期,是否會有更重磅的政策炸彈推出,比如首套房80%首付,二套房全款;或者是買入五到十年內禁止賣出;或者是一個家庭限買一套房,社保資格提升至八年,都不是沒有可能的,就如同北京對商住的一招絕殺。

而且,2018年,確實看不到大漲的機會,所以,不論你是多軍還是炒房客,我都勸你,2018,不妨讓子彈飛一會兒。

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