「棚改新政」第一村刷新深圳速度，6天簽約率達91%

時代周報記者 陸璐 實習生 張碩 發自深圳

8月21日，已經退休的劉天生（化名）收到簡訊，通知他的歐洲游將於四天後啟程。他給對方發了確認信息，但第二天就改了主意—他得知舊改項目指揮部已進駐華富村，幾天後將啟動簽約。

「我還是想趕第一批，先簽約先選房。」這名華富村業主告訴時代周報記者。

華富村位於深圳福田核心地段，距華強北僅1.3公里。這個1987年建成的小區最初用作政府機關和國企、事業單位的福利分房，1998年房改時大部分出售給員工。

30年過去，曾「一櫃難求」的華強北已風光不再，旁邊的華富村亦感落寞。這個小區幾經風雨吹打已破舊不堪，剝落的牆體和簡陋的基礎設施與周圍繁華盛景格格不入。

局面終於發生改變。過去幾個月，一場由政府主導的舊改攪動著華富村東西區2343戶業主的生活。

9月2日，華富村東西區舊改項目正式啟動簽約。據時代周報記者掌握的信息，截至9月7日下午5點，改造簽約率達91%。

6天邁過正式啟動房屋徵收所需的門檻，華富村刷新了舊改的深圳速度。

值得注意的是，這是深圳8月初發布「棚改新政」以來，首個按照新模式改造的項目，也是深圳成立特區以來簽約最快的舊改項目。這一項目的改造經驗，或將改變已運轉十多年的深圳舊改模式。

啟動之前，華富村的舊改「新思路」已得到上級部門的認可。時代周報記者7日在指揮部召開的一次總結會議中獲悉，深圳市住建局本周將開會總結經驗，並形成統一標準在全市推廣。

「太陽真照到頭上了」

原計劃裝修而被騰空的華富村幼稚園，成為改造指揮部的大本營。時代周報記者看到，政府在此投入了大量人力物力，駐紮在此的除了簽約動員小組，從銀行開卡、律師諮詢、系統維護、秩序維護到茶點，都安排了專人負責。

7日下午3點，傳出了「領導要來」的消息。半個小時后，福田區一眾官員抵達，並召開了一次總結會。時代周報記者從會上19個小組組長彙報中得知：簽約率最高的小組達99%，最低85%—不包括已預約當晚和次日前來簽約的業主。

6天簽下2000多戶，90%的小目標已經完成，接下來要衝擊大目標：在8日前完成97%的簽約率。2-8日是首期集中籤約期。

「來得太快了。」劉天生回憶，啟動改造的意向是從今年4月開始的。當時的一次會上指出，福田區的發展在土地利用上遇到很大瓶頸。「主要是人才進來以後，區里無法為他們提供安居樂業的地方。於是想通過老城區改造升級，騰出土地給人才建房。」但在當時，並未明確採用何種改造模式。

「我當時想，將來說不定要搞試改，能不能把這裡作試點。沒想到太陽真的照到頭上來了。」劉天生說道。

6月12日，福田區在10箇舊改項中啟動改造意願徵集，華富村項目用9天時間取得了99.1%的業主同意，最先完成意願徵集。

今年初實施的新版《關於加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》和8月初出台的《關於加快推進棚戶區改造工作的若干措施（徵求意見稿）》（即「棚改新政」）均指出，在深圳使用年限超過20年，存在隱患、功能配套不全的老舊住宅區應納入棚改範圍，不再採用城市更新方式進行改造。其中「棚改新政」對「政府主導-國企實施-公共住房」的模式做了明確，這意味著很多符合條件的老舊小區改造，其100%的舊改簽約門檻將被90%的棚改簽約門檻取代。

按照拆遷補償安置方案，華富村業主可選擇按照評估價5.5萬元/平方米進行貨幣補償，也可以選擇套內面積1:1或建築面積1:1.18兩個回遷方案。此外還擁有25平方米的購買優先權，其中13平方米按照9000元/平方米購買，剩餘的12平方米則按照市場評估價的9折認購。

此外還有非常細緻的獎勵方案。單套第一批簽約將獲得5萬元獎勵；如果每一項都趕在前面，最高可獲10萬元獎勵；並將按照「先簽約、先交房、先選房」的原則確定回遷房選房順序。

劉天生對補償方案相對滿意。他給時代周報記者算了一筆賬，儘管另外13平方米需要按優惠價購買，但摺合各種獎勵和補償，可以抵消購買支出，「相當於沒花錢就多得了30%的回遷面積」。

不過，承諾打造國內頂級新型宜居住宅區的國企開發商，尚未公布具體規劃方案，但一些人已得到消息：將來除了回遷房，這裡將全部用作保障房建設—「棚改新政」中亦強調重建要支持人才住房與保障房建設。

政府主導下的樣本意義

華富村東西區各棟樓下都貼著項目簽約通告等告示。其中一份上指出，深圳市福田福華建設開發有限公司和深圳市福田區土地整備中心分別作為該項目的甲方和丙方，前者是福田區屬全資國企—深圳市福田投資發展公司成立的全資子公司；後者則作為法定履行房屋徵收職責的政府部門，具體實施依法徵收。

改造得到罕見的一致支持，劉天生認為主要是因為小區太老舊了。人車混行和部分房屋存在消防、質量等安全隱患，停車位等配套設施嚴重匱乏也帶來諸多不便。臨退休那幾年，在國葯集團上班的他為了占車位，經常提前一小時下班。

另一眾所周知的原因是，外部環境如此優越的老舊小區在市中心也已不多。在華富村周圍，兩所公辦學校、兩個公園、醫院和體育中心環顧。按照規劃，這裡還將新增一所九年一貫制學校和幼稚園，並完善更多配套設施。

華富村的房價比周邊小區差了一大截。一個明顯的參照是，一路之隔的海馨苑，房價已達10萬元/平方米，但華富村僅4.5萬元/平方米。如今，業主們普遍看好改造后的房價。

並非所有人都欣然簽字。有人認為，獎勵方案帶有某種誘導意味，並擔心回遷的地點和戶型不夠理想。同時，一旦這裡用作公共住房，可能面臨容積率過高和公共資源分配不均等問題。

這不妨礙大多數人充滿信心，而信心主要源自「政府主導」的新模式，以及項目作為「樣本」的特殊意義。

「棚改新政」公布一月余，正式稿尚未出台。華富村項目啟動之快說明，福田決心在新舊改中先行一步。由常委挂帥、抽調19名處級幹部擔任組長、發動義工在內的400多人參與簽約動員……種種跡象表明，福田區在舉全區之力打造標杆項目。

「一個示範項目肯定不會搞砸。」一位已搬離華富村的業主表示，他也是第一批簽約業主。包括他在內，已簽約業主中80%的黨員成為項目簽約義工。

不久前，小區業主陳鑫（化名）作為代表到區里開會。他透露，當時下了死命令，9月2日起，必須在90天內使簽約率達到90%，不達要求便立刻撤往下一個小區—除華富村外，另外9個當時參與意願徵集的項目均在名單上。

陳鑫認為，之後的舊改補償標準很難超過華富村。華富村的區位條件相當優越，另外，根據現行標準，拆賠比只能在1:1.4-1:1.8之間。

相比摻雜違法建築的羅湖「二線插花地」棚改，以產權房為主的華富村達標難度更大。實際上，「棚改新政」的思路正是從前者的經驗中得來，這項號稱「深圳一號民生工程」的棚改項目目前已進入拆遷收尾階段。在規劃中，項目除回遷安置房外，將全部用作保障房建設。

新舊改模式呼之欲出

華富村改造如能順利實施，其示範效應將不言而喻，這對長期土地資源緊缺的深圳將影響深遠。

2009年，《深圳市城市更新辦法》出台，木頭龍、金鑽豪園、南園新村、鶴塘小區等8個小區作為試點，被列入2010年深圳城市更新單元首批計劃的舊改項目，採用「政府引導-市場主導」模式實施。然而8年過去，除鶴塘小區取得實質進展，其他均面臨不同程度的「卡殼」。

距華富村幾百米遠的華新村舊改項目在2009年由金光華集團獲得，由於簽約率未達100%遲遲未動。如今，華新村斑駁的樓房依然盤踞華強北。

而距華富村2公里遠的南園新村，在更早的2007年就由佳兆業著手改造，5年後另一地產大佬萬科加入競爭，令狀況變得撲朔迷離。競爭之下，項目拆賠比一路攀升至1:1.4，刷新了深圳當時的紀錄。

更早納入舊改的羅湖鹿丹村，自2001年政府確定整體拆建后，經歷了政府主導方式受阻後退出、開發商不願接手、重回政府主導等諸多曲折，最終在2015年3月正式啟動。從決定改造到正式改造歷時14年，難度可見一斑。

舊改步履蹣跚，擬將簽約率降至95%、從立法層面為城市更新破題的《深圳經濟特區城市更新條例》，草案開始徵集意見兩年後，至今尚未立法。

「老人們等不起。」一名業主表示。除出租和公租房各佔一部分，華富村多數業主是原國企或事業單位的退休員工。在看過太多由開發商主導的舊改項目「卡殼」之後，他們成為積極響應「新模式」的主要人群。

依照「棚改新政」，符合「舊改」轉「棚改」的小區在深圳有100多個，且多分佈在核心地段。但新政能否加速深圳舊改，目前判斷仍為時尚早。

一些專家表示了某種擔憂。深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉向時代周報記者分析，新政起作用，關鍵在於簽約率能否達到指定要求，以及國企在開發過程中將如何實現投入和產出平衡。「這兩個顧慮如果能消除，後續其他案例的推進就會順利很多。」

由政府主導的棚改，其資金來源主要是國開行的低息貸款、政府財政補貼、後期物業管理費用，以及部分可售人才房帶來的收入。李宇嘉認為，由於棚改在用地上不需要成本，以上幾方面的資金來源基本可覆蓋國企的開發成本。「但未來回遷房和公租房集中安置的模式一旦大幅鋪開，類似小區可能會缺少空間來提供足夠多的基礎設施配套。」他表示。

深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認為，過去幾年舊改走得如此艱難，離不開政策模糊的原因。他建議政府在城市更新的大框架內進一步釐清棚改和舊改的特徵、趨向和政策內涵，並針對各自特徵推出不同政策。在他看來，「30%的老舊住宅區劃為棚改，70%劃為舊改，對深圳來說會比較合理」。

此前，深圳市住建局相關人士在接受媒體採訪時解釋，並非所有老舊住宅區都符合納入棚改範圍，需先進行老舊住宅項目信息普查、街道辦初審、區主管部門審核、納入區棚改項目庫，最後經區指揮部審議並報市主管部門匯總後編製市棚改項目庫。

截至發稿前，相關部門尚未公布更多細則。但可以確定的是，作為「棚改新政」第一村的華富村改造已成定局，業主們也將實現不久之後的身家翻倍。