開發商股東低價購房高價賣 是否合法要看資金來源

「浙江杭州樓市2月份的銷售冠軍綠都御景藍灣，均價9338元/平方米，比周邊樓盤低5000/平方米。記者從置業顧問處了解到，這批房源被綠都集團的股東方以備案價吃下，將來可能會以二手房的形式在案場再次進行售賣，屆時售價會比一手簽約價高得多。」近日，《錢江晚報》發表的報道稱。

  《錢江晚報》的文章中還提到，該樓盤置業顧問表示，因為想漲價漲不了，所以股東乾脆按備案價吃進，進入二手房市場，這樣即使漲價賣也沒人能管。

  備案價，是指開發商在申請預售許可證時向主管部門申報備案的預售價。早在2010年國務院下發的《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》中就明確規定，房企要嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。

  北京一位開發商的營銷負責人告訴記者，當前全國熱點城市都在進行房地產調控，很多樓盤申請備案價時想備高價，但是政府不給備案，只能備低價。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者，如果《錢江晚報》的報道屬實，那麼開發商的這種做法就是規避備案制的一種方式。

  違規銷售又抬頭

  記者試圖從杭州綠都御景藍灣售樓處了解情況，但是目前該售樓處人員否認了「股東備案價吃進大量樓盤再高價出售」的情況。

  不過公開資料顯示，杭州綠都御景藍灣的確是在2月份成交了498套，為杭州市當月的銷冠，成交均價的確不到一萬元/平方米。

  杭州綠都御景藍灣售樓處工作人員還告訴記者，目前，綠都御景藍灣剛開盤的第三期售價在16000元/平方米。

  嚴躍進向記者透露，開發商為規避限價，找人先低價購買，再高價出售的做法以前有過，只不過量比較小，沒有引起注意。

  「房企為了獲得預售證，在項目預售證申領的時候會採取『畢恭畢敬』的態度，但在實際銷售過程中會有各類違規的做法，典型的就是亂收取費用，同時不計入銷售合同中。」嚴躍進說。

  嚴躍進常年觀察各地樓市動態，他總結，開發商近期違規銷售的動作又開始增加，各類規避政策監管的做法又出現了，據媒體報道，有些地方還出現了號頭費，即正常買房買不到，通過中介支付高額號頭費才能買到房。

  「之前還存在過開發商以員工名義低價認購房產，過一陣子再高價銷售的情況。」北京市京師律師事務所房地產交易法律事務部主任王琮瑋告訴法治周末記者。

  北京市房地產法學會副會長趙秀池對法治周末記者說，房價備案制是一種行政手段，在新房出售環節對開發商的定價會有作用，但二手房房價才是市場情況的真實反映，當新房與二手房房價差別過大，就會導致上有政策下有對策。

  是否合法要看購房資金來源

  那麼，開發商通過股東、員工或其他跟其有利益相關的個人或企業，先低價購房再通過二手房市場高價出售的行為是否合法合規？

  王琮瑋告訴記者，討論這個問題要從幾個方面來看：第一是購房主體，第二是購房資金的來源。

  「第一，法律規定，合同主體必須至少有兩方主體，只要不是開發商自己買了以後自己賣就行，法律也並不禁止開發商的股東或員工購買公司開發的房屋。」王琮瑋說。

  不過趙秀池認為，北京的樓市新政對「用開發商利益相關的企業低價購高價賣」這一行為會有所抑制，因為新政規定，企業購買的住宅需要持有3年才能進行出售。

  王琮瑋分析道，如果股東或員工等購房資金是自有資金，那麼很難講這種行為是違法違規的。

  「但如果員工或股東購房的資金來源是開發商，由開發商付錢，讓員工或股東購房后再高價賣，這種情況政府部門是可以對開發商進行行政處罰的。」王琮瑋說。

  王琮瑋作此分析的理由有兩個，第一，雖然形式上是股東或員工個人買房再轉賣，但如果短期內在未取得房產證的情況下就再次上市，違反了「房屋沒有產權證不能交易」的規定；第二，這種行為實質上就是變相提高房價，因為購房資金來自開發商，轉讓房產的收益也來歸開發商所有。

  在接受法治周末記者採訪時，王琮瑋還提到了一種情況，即虛構合同套取銀行資金。「簡單而言，就是開發商虛構購房合同，員工或股東並沒有支付首付，合同的簽訂就是為了套現。這種行為的認定比較明確，開發商構成騙取貸款罪。」

  如果開發商的股東或員工大量購房后再出售，購房者購買類似的房產是否存在風險？

  北京來碩律師事務所主任李文謙告訴記者，購買這種房屋主要的風險存在二手房本身是否有產權登記，是否存在抵押或優先購買權。

  王琮瑋也提醒，如果房屋未取得房產證，按法律規定，是不能進行交易的。但實踐中一些開發商會存在不規範的地方，幫助購房者改底單。

  王琮瑋舉了個例子，假設A在開發商B處買了一套房，在尚未拿到房產證時轉手給了C，那麼就需要開發商B把A的網簽從住建部門撤銷，然後給C做網簽。

  「需要注意的是，在沒有房產證的情況下直接交易，是不受法律保護的，合同的效力也存在問題。」王琮瑋說。

  李文謙律師還表示，如果開發商在售樓處出售其股東或員工已購的房屋，那麼進行二手房撮合交易的主體必須取得相應的營業資質，並配備合法的房地產經紀人才能從事簽訂合同、協助辦理過戶、貸款、納稅、領證等一系列手續。