資金面趨緊 房地產降溫

樓市資金面開始趨緊。據相關統計，4月全國首套房平均貸款利率為4.52%，環比上升0.67%，自1月以來已連續4個月上升，房貸優惠利率折扣調減。4月份，全國35個城市533家銀行中，有122家銀行首套房利率折扣調減，佔比22.89%。春節后樓市上升的「領頭羊」北京、廣州，「五一」后已將首套房貸最低利率上調至基準利率，北京二套房貸則執行基準利率上浮20%。

除利率提升外，資金進入樓市的體量也開始被限制，這主要是基於居民槓桿率快速攀升的擔憂。此外，影子融資(如同業和理財)快速擴張，往往以非標融資的形式助推樓市繁榮和泡沫化。

房地產整體槓桿率飛速攀升，這是2016年以來熱點城市地產繁榮、房價暴漲、資產泡沫不斷膨脹的重要原因。因此，今年新增房貸額度會壓縮。根據海通證券測算，今年居民房貸投放量在4萬億元左右，要比2016年下降50%。

2016年，居民房貸佔新增貸款的比例從2015年的30%提升到45%，9家上市銀行居民房貸佔新增貸款的比例達到59%，四大國有銀行全部超過60%，其中農行佔比高達78.6%。2016年中期業績會上，各上市銀行紛紛表態，將低風險的居民房貸作為未來業務拓展的方向。今年一季度，新增居民中長期貸款(1.46萬億元)同比增長32.7%，占同期商品房銷售額的比例為60%，再創歷史新高。

近期，人民銀行和銀監會相繼表態，要合理控制房地產融資業務增速。同時，3月份以來，50多個城市出台或強化了以限購、限貸、限價、限售為主要內容的緊縮性調控政策。預計二季度以後，居民房貸投放規模、節奏都會放緩。更為重要的是，金融機構「去槓桿」進程已開啟，對樓市資金面的影響很大。過去短短一個月時間內，銀監會發布多項政策規範，強化現有銀行監管政策，並針對銀行間同業業務和理財等業務監管，出台了更具操作性和明確的細則。

在負債端，監管新規將同業和理財納入流動性風險管理，並嚴格貫徹同業負債不高於總負債三分之一的規定；在資產端，堅持「穿透式監管」，控制同業和理財多層嵌套和加槓桿，並藉助券商資管、基金子公司等通道，繞開監管為地產項目和融資平台違規輸血。同時，結合近期對銀行全面落實MPA考核，要求對同業和理財對接的資產足額計提資本和撥備。因此，同業和理財規模必然會下降。

規模緊縮疊加春節后貨幣市場利率中樞抬升，銀行融資成本開始全面走高。據瑞銀證券統計，2016年以來，10年期國債和3A級企業債收益率分別上升80和160個基點。而且，當前40%的新增信貸定價，要間接掛鉤貨幣市場利率和國債利率，而非基準貸款利率(2009年這一比例僅為19%)。儘管居民房貸安全邊際較高，但收益率較低，融資成本抬升必然拉高房貸利率。這是今年以來，首套房貸款利率連續4個月上升的原因。

同時，金融機構「去槓桿」也將影響房地產開發項目融資。去年以來的樓市調控，無論對於開發商拿地，還是項目開發、投資購房，國家及地方文件都規定，不得利用非標準化的場外融資，如資管計劃配資、私募融資、首付貸或P2P融資等渠道。但是，銀行突破這一限制的做法，就是將拿地、開發項目和大宗物業投資包裝成非銀行金融機構的資產，從而去掉地產馬甲，然後藉助通道對接同業和理財等非標融資。筆者所在的深圳，房價高企的背景下，周期長、風險大、拆遷成本高的舊改項目，很多吸納私募資金分散風險，而私募資金往往來源於銀行理財或同業資金。

此輪金融監管，除了「去槓桿」、縮減銀行資產負債表、非標融資接受負債約束、非標資產納入資本金約束外，還要打擊各類通道(比如券商資管、基金子公司)，這對於近年來高價拿地、參與房地產開發、大宗物業投資背後的槓桿資金衝擊非常大。無論是融資規模還是融資成本，都將開啟緊縮進程。

資金面或將進入新一輪緊縮期，無論廣義貨幣(M2)還是信貸投放，其增速都開始下降。M2增速已從2014年的14%回落到目前的10.5%，居民房貸餘額增速也開始回落。同時，春節后的新一輪樓市調控全面「落地」，調控不僅覆蓋一二三四線城市，且限制性措施的力度達到歷史之最，限制範圍也從住宅擴展到「類住宅」，中心城區擴展到外圍，並且啟動此前從未有過的「限售」。資金面緊縮的配合下，此輪調控將凍結一大批需求，樓市或將結束2014年以來的上升期。

剛剛過去的4月份，熱點樓市量價齊跌。根據中指院統計，4月份一線城市新房成交面積環比和同比分別下降30.5%和34.6%；二線城市成交面積環比和同比分別下降16.02%和35.45%。以北京為例，在40天內發布了13項調控政策，5月更是將首套房和二套房貸利率分別上調至基準利率和基準利率的1.2倍。4月份，更代表市場的二手房成交觸頂回落，當月北京二手住房成交16902套，環比和同比分別下降35%和36%。北京樓市走向具有極強的代表意義，近期熱點城市相繼跟進北京調控，預示著熱點樓市未來或將觸頂回落。