說說（鄭州）土地「那些事兒」

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城市是一個幾百萬人一起孤獨地生活的地方。——佚名

2017.7.04 第82期

鄭州這幾年合作開發「越來越多。內容枯燥玄，但，（自）媒體、開發商可有關看。

僧多粥少，競價輪番。您說的是土地招拍掛市場。

今兒，說說土地的「那些事」。

先看兩則例子：

1、某公司以自有土地及房屋出資（按賬面凈值作價），成立新公司（房地產開發公司），需要繳納哪些稅費？

2.、以買賣公司股權方式轉讓土地能節省稅費嗎?

3、房地產公司股權內部轉讓要交稅嗎？

4、股權轉讓和土地轉讓有區別嗎？

5、以股權轉讓名義轉讓房地產要繳納土地增值稅嗎？

大家想一想，近年來，鄭州合作開發的情況是不是越來越多了？大部分是一方提供「錢、人、模式、品牌」，另一方提供「地」。

當然，一方提供的「錢、人、模式、品牌」是不是真的就是「錢、人、模式、品牌」，這裡不做論述；另一方提供的「地」是不是真的就是「真正的地」，這裡也不多論述。

這裡問一下，為啥那麼多自持「錢、人、模式、品牌」的地產商不去招拍掛市場拿地，而要和另一方「合作」呢？

去二道販子那裡零售拿貨難道還要比直接去廠里直接批發拿貨還便宜？這不符合小賣鋪生意經吧？搞過個體還是公司的都懂。

有人會說招拍掛競爭激烈啊。也是，現在土地市場金貴，每一次招拍掛都是引來十數甚至數十地產商競爭，而問題是，這相對「光天化日」「光明正大」，難道比單獨私下裡「偷偷摸摸」尋找一家「地主」還要難？

明槍易躲，暗箭難防？

其實，對於大多數地產商來說，成本是一主要關心問題。時間成本、經濟成本、人力成本、稅費成本，等等。

既然條條大路通羅馬，這也就不足為奇了。

問題是，顧客就是上帝，可上帝啊，你是做公交、捷運，還是步行而來？有木有半價，有木有逃票？

有觀點指出：以土地和房屋出資需要繳納增值稅。按銷售不動產和轉讓無形資產繳納增值稅。辦理產權變更手續需要繳納印花稅。權屬變更需要繳納契稅。股權出售需要繳納企業所得稅和印花稅。被合併企業的虧損不得在合併企業結轉彌補。同時，具有合理的商業目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。企業重組后的連續12個月內不改變重組資產原來的實質性經營活動。

現在想一下，鄭州房地產市場是否出現上述的地產併購、合併還是合作開發了呢？

眾所周知，土地因其不可再生性，價格不斷攀升。轉讓國有土地使用權，應到國有部門屬下的土地交易中心辦理交易，再在其土地部門辦理土地權屬變更登記。中間涉及土地轉讓的稅費，轉讓金大約每平方米土地30多元；契稅，成交價的3%，以及其餘零星費用。土地成交價往往金額巨大，隨之交易稅費一般亦為數不低。

問題就來了，不排除有些地產商為省稅費，有的土地交易雙方不願進入土地交易中心進行交易，而是採取轉讓原土地權利人（公司）股權的方式，到工商局辦理股東及法人代表變更登記，通過取得公司100%股權的方式獲得土地使用權。

舉個例子，M地產商將他於3年前以100萬/畝價格取得的一塊土地轉讓給R地產商，兩人經協商談妥，M以500萬/畝的市場公允價格將這塊百畝居住用途的國有土地使用權轉讓給R。如以轉讓土地使用權方式交易，則轉讓金（費）可達數億，契稅也可達數千萬元。該地登記的土地使用權人為R公司。實際上的做法卻是，雖新成立的公司專為取得土地註冊成立，併到工商局辦理了貿易公司股東變更、章程變更、法人代表變更等手續，雖實際獲得土地。但在法律上，不能視為發生土地使用權轉讓。

需要指出的是，如土地權利人內部發生變化，只需要到工商局部門辦變更登記即可；如名稱、住所、法人代表變化，按《土地登記規則》，應到國土部門辦理變更登記，但這不屬於土地使用權轉讓，無需繳交轉讓金、契稅等稅費。但受讓土地后，R雖然實際擁有了可供開發的土地，但是當R進行房地產開發時，卻只能將原地價作為土地成本計入產品，與實際取得土地的成本數億相比，不能計入成本的差額達高達數億元。若又按土地增值稅稅率計算，R將至少繳納土地增值稅成千上億元。還有企業所得應納稅。加起來，須納稅高達數億元！

但是，值得提醒的是，以買賣公司股權方式轉讓土地使用權，實際上並不能節省稅費。建議還是依照正當程序和途徑，到土地交易中心辦理土地使用權轉讓，並按照實際成交價申報稅、費，以免因小失大。

事實上，在實際操作中，並不是所有的合作開發的地產商這樣玩。

另一方面，房地產公司股權內部轉讓，涉及土地增值稅；如果是自然人股東轉讓股權，涉及個人所得稅；如果是法人股東轉讓股權，同時要確認轉讓收入，可能涉及年終彙算所得稅。其他還有印花稅等等。

這裡還說土地，還說土地的擁有和轉讓、接收方的股權轉讓。

股權轉讓與土地轉讓的根本區別在於，股權轉讓是虛擬資本的轉讓，不能認定為任何特定實體資產的轉讓，股東取得股權，意味著取得了對公司一定程度的財產支配參與權與收益分配權，而不是某個特定財產的擁有權，只有在公司財產分割時才能確認具體財產的權益。即使在極端的情況下（如公司僅有土地或設備），也不能理解為特定財產的轉讓。

如果還不明白，在直接點，股權轉讓與土地使用權轉讓特質的不同，二者在實際操作中存在著一系列差異。

看看鄭州一些合作開發公司，其中的情況可以知曉。

在土地使用權轉讓中，轉讓的標的是土地使用權，轉讓的主體是土地使用權人，一是土地使用權發生了轉移，是在原來合法使用基礎上的再次轉移；二是土地使用權轉移行為存在於兩個民事主體——土地使用權人之間，即轉讓方、受讓方必須在同一時點同時存在。在這種方式下，轉讓雙方直接以合同方式約定土地使用權買斷性轉移的權利和義務，轉移後轉讓方不再享有土地使用權。

而股權轉讓，分為股東之間的轉讓和向股東以外的人轉讓。在股權轉讓中，轉讓標的是股東登記依法所享有的公司股份，股東權利和股東責任，而不僅僅是公司出資人的出資額，更不是他曾擁有的包括土地使用權在內的公司某項現實財產。

明白了吧？

此外，土地使用權轉讓受《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《土地管理法實施條例》等一系列與土地使用權轉讓有關的法律法規調整。這些法律法規明確規定了土地使用權轉讓的概念、轉讓方式及轉讓條件。股權轉讓則適用《公司法》、《證券法》等一系列有關法規調整。

不同的。

雖然都是合作開發，都是「用了你的地開發」，實質性不一樣。

其他的不說了，省略。

不過，有一點，不管購房還是賣房，都和錢分不開。

那就多說幾句。土地使用權轉讓時，發生的稅費有營業稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等等等，等等。而股權轉讓時，主要涉及企業所得稅或個人所得稅等。

總之，土地使用權轉讓和股權轉讓分屬兩個不同的範疇。不能因為股權轉讓中的實體資產轉讓內涵而認定規避了有關稅費。任何稅費的徵收，都是對特定的交易而言。那麼，股權交易逃避了有關土地稅費，規避了增值稅、營業稅等稅收？

當然，以土地使用權轉讓的形式實施土地開發利用，和以公司股權轉讓的重組方式實現土地開發利用，都是合法的方式。

但，有關人士指出，而當前，以股權轉讓實施房地產開發的現象十分普遍，也的確存在著開發商惡意串通，規避法律、牟取非法利益的問題。

怎麼辦呢？這就要求完善土地市場交易規則，完善相關稅收政策，進一步規範國有土地使用權的轉讓活動的同時，業主們，也睜大眼睛吧。

為了業主和開發商之間的秘密，拉鉤！