五一樓市：北京冷清 鄭州有人裹被子連夜排隊

3月17日開啟的北京新一輪樓市調控成為真正的"加強版":政策出台之密集、出手部門之多、反應之迅速、所涉領域之廣前所未有。在「限購」「限貸」「限價」「限售」並用的「四限時代」下，北京的「五一」樓市迎來最冷清的一個假期。

業內專家分析，北京此輪調控既消近愁，又解遠慮，疏堵結合，穩定了房價預期，讓剛需人群遠離"恐慌式"購房。

北京二手房量價齊跌 一半業主下調掛牌價

據偉業我愛我家集團市場研究院統計，4月份，北京全市二手住宅共完成網簽16902套，環比3月份的25952套減少35%，同比2016年4月的26374套減少36%；成交均價為59564元/平方米，與3月份相比，成交均價整體下降了6.8%，其中，成交均價跌幅最大的三個區域分別為：順義區、房山區和大興區，跌幅分別為：19.34%，13.86%和9.13%。

在交易量下滑的同時，4月份，北京二手房價開始出現了下跌，這是2015年8月至今，北京二手房價的首次回落。

據統計數據顯示，4月份，北京全市二手住宅的掛牌均價為63741元/平方米，環比3月份下跌6%。從各區縣掛牌價的環比漲跌幅來看，4月北京絕大部分區縣的二手房掛牌均價都在下跌，回落幅度最大的三個區域分別為：平谷區、延慶縣和順義區，跌幅分別為：10.81%，8.08%和7.75%。

分戶型來看，1居室的成交均價為67326元/平方米，環比上升1.66%，兩居室的成交均價為57596元/平方米，環比下降9.49%，三居室的成交均價58899元/平方米，環比下降8.75%，四居及以上的成交均價為64081元/平方米，環比上升14.09%。

數據表明，目前願意出售房屋的賣家明顯增多，而諮詢購房事宜、有意購買二手房的客戶明顯減少。 >>北京樓市行情正在發生逆轉！部分二手房降10% 個別降價400萬

更重要的是，大部分業主下調了掛牌價格。據鏈家研究院數據顯示，調控后降價業主佔比開始超過漲價業主佔比，尤其是在4月份第二周，降價業主佔比上升至66.9%，是自2016年以來的最高水平，較調控前大幅增加近50個百分點。

另據偉業我愛我家市場研究院統計，4月份，北京全市二手房掛牌價下調的房源比例達50.46%，佔比超過一半。

學區房不再一天一價 多校划片比例進一步擴大

11平方米平房過道叫賣150萬元，不惜"假離婚"也要擠進東、西城倒騰學區房……焦慮的家長們，既是學區房價格節節攀升的受害者，又是重要推手。 >>國外的學區房什麼樣 美國沒天價、法國看街區

" 今年春節過後二手房再度火爆，'學區房'被瘋炒是原因之一。"西城區一位中介門店負責人直言，"學區房"價格水漲船高，家長們望子成龍盼"學區房"的心情就更迫切，投機客也越把"學區房"當成肥肉"瘋炒"。

這一輪調控，學區房首當其衝。四部門對"過道學區房"聯合說不、平房納入限購等政策封堵了炒房的空子;而教育部門發布的"各中國小不得與房地產商合作辦學"、"今年多校划片的參與學校和比例都將增加"等內容，則劍指學區房被炒的根源，通過增加優質教育資源，扭轉人們對學區房的過度期待。

" 現在的學區房已不再是一天一個價，業主著急賣時，價格還能商量。"上述中介門店負責人說。

4月底，北京市城六區陸續發布了2017年義務教育階段入學工作意見。各區政策亮點不同，但逐步推進「多校划片」已成為共識，西城還增加了小升初「全區派位入學」模式，而朝陽、海淀和丰台區則出台了更加嚴格的居住地址登記政策，以緩解「學區房」的過度炒作。對於非京籍兒童少年，家長在京務工及繳納社保情況則十分重要。 >>買了學區房也不保證上名校！2017北京城六區升學政策盤點

商業銀行收緊房貸：首套房基準利率，二套上浮20%

從5月2日起，包括幾大國有商業銀行及部分股份制商業銀行在內的北京主要商業銀行將收緊房貸政策，首套房將執行基準利率，也就是4.9%的年利率，二套房的貸款利率則將在基準利率基礎上上浮20%，也就是執行5.88%的年利率。

此前，據融360的數據監測，4月份北京地區首套房利率平均折扣為9.27折，平均利率為4.54%。在監測的北京地區30家銀行中，有26家銀行的首付為3.5成，貸款利率最低的是平安銀行的8.5折優惠利率。首套房首付主流為3.5成。4月份江蘇銀行、天津銀行將優惠利率調整至9.5折。二套房方面，主流首付是6成，與3月份持平，最高的是花旗銀行的7成。二套房貸款利率穩定在基準利率上浮10%水平。

從全國情況看，根據融360的數據監測，4月份全國首套房貸款平均利率為4.52%，大概相當於基準利率的92折。環比3月上升0.67%。同比去年4月的4.49%，上升0.67%。4月份二套房平均貸款利率為5.39%，也就是基準利率的1.1倍。 >>銀監會：嚴禁銀行資金違規流入房地產領域 部分銀行收縮房地產貸款業務

截至4月25日，在全國533家銀行中首套首付2成的有123家銀行，佔比23.08%，較上月減少16家;首付2.5成的有1家銀行;首付3成的有369家銀行，佔比69.23%；首付3.5成的銀行有27家；暫停房貸業務的有12家銀行。

分析認為，目前，一線城市、二線城市相繼出台的限貸、限購政策多數已落地，政策的調控作用已初顯成效。全國首套平均利率上升明顯，從1月份以來，已連續4個月上升。

一線城市現觀望情緒 二三線樓市依舊火熱

在"限購""限貸""限價""限售"並用的"四限時代"下，"五一"樓市或迎來最冷清的一個假期。小長假前兩日，北京商品房住宅簽約84套，與2016年"五一"假期的807套成交量相比出現了明顯下滑。

除北京及周邊，廈門樓市也出現了觀望態勢。廈門市國土資源與房產管理局數據顯示，4月29日當天，小長假首日，廈門首次出現二手房0成交的記錄。

與北京等一線城市不同的是，鄭州樓市再現"熟悉"的光景。有媒體報道稱，"五一"開盤的排隊認籌隊伍十分壯觀，其中有裹著被子的，有現場泡速食麵充饑的，晝夜守候。

數據顯示，4月29日，鄭州二七區某樓盤開盤，共計房源476套，去化475套，去化率為99.8%。新區同日開盤的兩個樓盤，去化率分別為87%和94%。新鄉平陽新區樓盤去化90%。

值得一提的是，4月30日開盤的鄭東某項目，推出高層洋房668套，截至當日9點30分，去化率達100%。滎陽市同日開盤的某項目也再次出現開盤即清盤的現象。 >>2016年樓市火爆是銀行惹的禍? 數據還原真相

對此，有業內人士指出，在鄭州部分區域限購之下，未限購區域迎來了類似於2016年9月的瘋狂市場行情。從目前來看，鄭州郊縣迎來整體限購的可能性加大，郊縣限購正呼之欲出。

去年9月底以來，已有55個城市出台了160餘次房地產相關政策，房地產調控高壓不減。其中，隨著近期濟南和西安的加入，已有包括成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州等18個城市啟動暫時凍結交易的房地產"限售"措施。