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2021/12/25
文/謝逸楓
2017年首月，京滬房價這漲漲漲節奏，真讓市場著實興奮不起，因為連續多輪調控之後，房價一直堅挺不降。老謝去年底就告誡準備與計劃買房的人，該出手時就出手。不要等什麼砸售樓部、按揭斷供、退房、調控降房價、暴跌抄底、房企與二手房公司破產、銀行倒閉、房貸首付與利率上調、停貸與放緩貸款、房地產崩盤、房企轉行、救市時才買房，否則就太遲了。因為這些僅僅為個部區域現象的個案情形，不足以影響房地產市場的大局。
就算在成交慘淡的一月份，大家也不要忽略一線城市，尤其是北京樓市的成交情況。2017年首月，北京商品住宅供應1349套，環比減少73%；成交3963套，環比減少42%；在去除自住房數據之後，成交均價41370元/㎡，環比下跌1.81%。克而瑞北京數據顯示，1月北京有9個區成交均價有所下跌，7個區成交均價上漲，其中大興成交均價首次超過5萬，昌平成交均價首次上4萬/㎡。
從環線成交來看，5-6環成交價格逆勢上揚，高達49771萬/㎡，上漲了近千元。具體原因則是，1月份成交水平較高的蘋果園6號（均價5.35萬、成交362套）、泰禾中央廣場（均價5.35萬、成交324套）、象林郡（均價7萬、成交126套）、天悅西山（均價4.9萬、成交187套）等項目都在這一環區域內，造成了5-6環成交均價大幅上漲的局面。
按照北京住建委數據顯示，2017年1月北京市新建商品住宅（不含保障房）共網簽2999套，相較去年12月環比下降36.8%，較去年1月同比下降32.8%；1月北京市新建商品住宅（不含保障房）的成交均價為38006元/平方米，較去年12月同比下降6.6%。1月北京新建純商品住宅簽約2477套，環比2016年12月3250套的純商品住宅簽約量下滑了23.8%。量價下降，主要原因是新房供應下降與春節放假及傳統淡季、限價限售限簽限購限貸的政策影響，重要的是網簽滯后性，成交數據無法體現、區域與產品結構性因素。
北京早已經迎來存量房時代。數據顯示，1月北京全市二手住宅共簽約12860套，環比2016年12月18079套的二手住宅成交量下滑了28.9%，創下了過去13個月的最低值。1月北京二手房成交均價60438元/㎡，環比增長1.02%，同比增長37.81%。體量較大的二手住宅方面，今年1月成交12860套，創下了過去13個月的最低值。即使是同樣包含春節的去年2月，交易量也突破1.5萬套。預計2017年北京二手房市場成交量將在單月2萬套以內徘徊。
按照CREIS數據顯示，2016年2月至今，上海房價一直呈現上漲趨勢。2017年1月上海二手房均價52640 元/m2，去年12月二手房均價 52142 元/m2，環比上月上漲 0.96% ，同比去年同期上漲 43.57%。靜安區房價最高，平均單價為80520，同比上漲23.95%。盧灣區排名第二，房價為80490，同比漲幅30.63%，黃埔區則位列第三，房價為73.248，同比漲幅28.07%。另外值得注意的是寶山區房價為4萬多，但漲幅驚人，同比上漲47.73。同時奉賢區、普陀區房價上漲也不可小視，奉賢區同比上漲42.19。普陀區同比上漲41.94%。
上海浦東當前待售樓盤60個，在售樓盤71 個，2016年12月新房均價58302 元/m2，2017年1月新房均價58576 元/m2，環比上月增長上漲0.47%。浦東2016年12月二手房均價52173 元/m2，2017年1月二手房均價52533 元/m2，環比上月上漲0.69%，同比去年同期上漲49.03%。上海房價在過去十年裡一直是上升狀態，剛開始上升幅度不大，後幾年上升幅度明顯增大，過去十年裡上海房價從未降過。
CREIS數據顯示，2015年上海市商品房累計成交了2157.82萬平方米，相比2014年上漲49.17%，成交面積創下了六年新高。與行情火爆的2009年相比，僅相差6.06%。2015年上海市商品房成交均價為29034元/平方米，同比上漲19.41%。統計，2016年度上海新房市場商品住宅共計成交10.84萬套，與去年相比下跌9.83%，全年成交面積為1382.89萬平，同比去年下行7.07%；年度成交均價為38369元/平，與去年相比上浮18.85%。2016年與2015年相比，呈現量跌價漲的態勢。
作為北京、上海，經濟與供需及資金三個因素非常有利的背景下，政策短期內無法撫平供需波動，解決貨幣與房貸超發、流動性過剩、人民幣貶值、銀行存款負利率、財富保值增值、投資渠道狹窄、資源集中、地價上漲、人口增長等一系列問題，房價自然會單邊上漲。儘管一時壓制住房價上漲幅度，漲幅變小收窄到回落下調，一旦供應不跟不上需求增長，房價未來還是要上漲的。
按照房價走勢判斷的經濟、政策、供需、資金四個重要指標看，經濟是底部探底過程，需要持續發力。政策是短期調整市場行為，保增長、防風險。而供需是非市場行為決定，是計劃決定的，資金是不可能出現問題的，否則會出現大危機。按照經濟、政策、供需、資金、庫存去化周期、人口增長、住宅用地與新房供應及房子生產周期看，北京、上海的房子供應已經遠遠跟不上人口增長的住房需求速度，有資格有條件有經濟有能力買房人，早買肯定比晚買好。
例如以歐陽捷的上海個案分析看，一是上海住房供應有沒有餘量？上海商品住宅自2006年以來的10年時間，累計批准上市182.8萬套商品住宅，累計銷售178.5萬套，余量僅4.3萬套，其中還包括別墅和商辦類公寓。按照年均銷售17.8萬套計算，僅夠3個月銷售的量。（按照正常樓市去化周期在12個月的標準，這個數字意味著什麼，不用說很清楚了）。二是上海為什麼不能多蓋點房子？
因為上海土地供應不足，上海近十年成交住宅用地規劃可建住宅面積1.42億平米，平均每年1420萬平米，按照年銷售17.8萬套，套均80平米，剛好需要1420萬平米。顯而易見，可建的基本上都賣了，當然供不應求。（指標用一塊少一塊，政府當然不捨得放）。三是上海有多少住房需求？上海每年新婚11萬對，離婚7萬對，再婚3.8萬對，需要住房至少10餘萬套吧？
上海2000-2010年年均新增常住人口就達到64.2萬人，近4年年均新增30.7萬人，僅這部分人就需要住房10萬套/年，兩項相加就要20多萬套，還不算改善性需求和投資性需求。之所以只賣了17.8萬套，是因為供應不足、房價太高，還有限購。四是上海房價一直在漲嗎？上海房價一直是震蕩上行，2014年12月均價達到2.7萬元/平米，比前年12月的2.1萬元/平米上漲了28.5%。房價上行的關鍵要素之一還是地價推動，上海近兩年的樓面地價均在1萬元/平米以上，相比2013年的6643元/平米上漲了54%。
五是上海地價為什麼那麼高？上海缺少建設用地。上海市要控制開發強度，土地受到控制，2020年要守住3185平方公里的建設用地紅線，現在已經用了3124平方公里，余量只有61平方公里，這是上海市建成區面積的上限。上海2003-2007年住宅平均供地1797萬平米/年，2008-2015年住宅平均供地732萬平米/年，減少了一大半，即便是未來5年按照732萬平米/年繼續出讓，也只能出讓36.6平方公里，剩餘部分用於道路、工業、商業等余量甚少。
達到61平方公里的上限，上海就不再有新增土地供應，只能靠城市更新也就是拆遷改造獲得新的土地供應，顯然土地成本還會更高。六是上海真的沒有土地嗎？其實不是，上海農用地佔上海市城市總面積的49.8%，總播種面積也有3589平方公里（2014年），農用地大家都懂得，土地紅線。當然，這也與政府希望提高市中心區的土地產出效率、降低經濟活動信息交流的邊際成本、緩解大城市病有關，郊區土地就受到了控制。
上海市真的需要這樣多的農用地嗎？其實，上海控制建成區的根本目標還是控制超大城市的人口規模，通過提高房價和企業生產成本的擠出效應，達到減緩人口流入的目標。（北京的朋友有沒有覺得很親切？）上海也確實向著這個目標邁進，上海在2000年至2010年，常住人口凈增長年均64.2萬人，2011-2014年年均增長了30.7萬人，下降明顯，其中2014年僅新增10.5萬人。上海依然要繼續貫徹控制住房供應的政策，因此，上海在限購、首付比例等方面都沒有放鬆，也不會放鬆，直到上海人口增長完全受控。
七是未來上海房價走勢。因為控制，所以房價會繼續上漲，2016年1月份上海商品住宅銷售2.1萬套，創下歷史最高紀錄，房價也同樣創了1月新高。因此，我們看到許多上海開發項目要麼售罄、要麼封盤，我相信，3月份政府會有新一波政策出來，上海有一些新盤也會趁機漲價推出。（說真的，上海主要領導應該也不希望漲成這樣），到2016年3月25日，上海就出了調控新政策。
八是豪宅也漲嗎？2015年上海推出31塊地王，或者是樓面地價高於3.4萬元/平米，或者是溢價率高於46%，這些地王項目只能做豪宅，豪宅一方面拉升了房價，另一方面擠佔了普通商品房供應，間接推高了房價。2015年上海1000萬元以上豪宅銷售7982套，比過去幾年都翻了一倍不止，平均單價達到6.7萬元/平米，而2014年底還只是6.1萬元/平米，豪宅價格也是直線上漲的。未來，上海住房供不應求與房價上漲仍然是主旋律，短期我們還看不到房價的頂。
最後再說一句，有人擔心上海的房價泡沫會破，是泡沫當然會破，只是不是現在。其實，上海房價高是相對收入而言，上海的房價不是高了，而是上海人民的收入低了。如果上海人均可支配收入增長速度超過房價的時候，而不是相反，泡沫是不是就消失了呢？這在上海歷史上不是沒有發生過。如果剔除2009年和2015年的房價、人均收入漲幅，其餘8年房價年平均漲幅為6.43%，略低於人均可支配收入漲幅6.63%，我們還認為這是泡沫嗎？
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