【不動產】共有產權房來了

繼自住房、限價房、經適房等各種保障房之後，共有產權住房來了。8月3日，《北京市共有產權住房管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)和《北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則(試行)》雙雙公開徵求意見。

《辦法》提出，「共有產權住房」對「新北京人」分配不少於30%。各區人民政府根據共有產權住房需求等情況合理安排共有產權住房用地，其中，滿足在本區工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少於30%。

業內人士表示，其實北京的政策，類似租住並舉、錯峰出行，可以分流購房人群，抑制買房需求，抑制投機，促進公平。

共有產權房不是新鮮事物

共有產權房不是一個新概念，2014年4月住建部發布《共有產權住房、推進廉租房和公租房並軌運行的通知》，提出在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石作為共有產權住房試點城市。

住建部當時的定義是：共有產權房是一些地方通過讓渡部分土地出讓金、稅費減免等方式，來降低商品房建造成本，使中低收入住房困難家庭買得起房。

效果如何，今年兩會期間，時任住建部部長陳政高接受媒體採訪時表示，北京、上海兩地的做法值得其他城市學習。北京建設了自住房，提供了6萬套;上海推出共有產權房，現在提供了8.9萬套。

何謂共有產權房? 顧名思義，就是政府與購房人共同擁有住房的產權。簡單來說，就是一套房子，政府和購房人各持有一定比例的產權，那麼購房人在購買時就可以支付較少的房款，買下一套自住的房屋。這樣對於中低收入家庭來說，就可以以低於市價的便宜價格買到屬於自己的住房。

共有產權住房政策通過實行政府與購房人按份共有產權方式，政府將其持有的部分產權的使用權讓渡給首次購房人，進一步降低了房屋出售價格，充分減輕購房負擔，最大限度支持夾心層首次購房需求，滿足無房家庭住房剛需。

北京市住建委相關負責人表示，共有產權住房將有利於建立「購租並舉」住房制度，滿足無房家庭住房剛需，也能進一步平抑房地產價格。

誰能申請共有產權住房

想要申購共有產權住房，申請家庭首先要符合住房限購條件，並不限制是否具備北京戶籍。

《辦法》明確，共有產權住房的供應對象為符合北京市住房限購條件且家庭成員名下均無住房家庭。其中，單身家庭申請購買的，申請人應當年滿30周歲。一個家庭只能購買一套共有產權住房。已簽訂住房購買合同、徵收(拆遷)安置房補償協議、有住房轉出記錄等情況的申請家庭不得購買共有產權住房。

促進職住平衡、精準分配，房源優先配售給項目所在區戶籍和在項目所在區工作的北京市其他區戶籍無房家庭，以及符合北京市住房限購條件的、在項目所在區有穩定工作的非本市戶籍無房家庭。

對於「名下無房」的界定，範圍相對較廣：申請家庭有住房轉出記錄的不得申購;已簽訂住房購買合同、徵收(拆遷)安置房補償協議的不得申購;有住房家庭夫妻離異后單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年的不得申購;申請家庭有違法建設行為，申請時未將違法建築物、構築物或設施等拆除的不得申購。

這樣一來，如果之前有過房屋買賣記錄，那麼就基本無緣共有產權住房。

虛假申購10年禁止申請保障房

具體如何實施呢?《辦法》提出，新房新辦法、老房老辦法，以銷售為時間節點。各區的房源，都要有30%划給新北京人。在重點功能區、產業園區範圍內還將有人才共有產權房項目。

從申請開始，共有產權住房將進入嚴格的分配程序。當有項目發布后，有意向的購房人可以通過網路進行申購，住建將聯合公安、地稅等部門進行聯網審核;審核通過後，開發商就將按照職住平衡、家庭人口等因素進行優先次序分組，進行搖號;之後，按照搖號順序進行選房。

如果申請家庭放棄選定住房或選定住房后未簽訂購房合同，累計兩次及以上的，3年內不得再次申購共有產權住房。

此外，對於虛假申購和違規使用行為，禁止10年內再次申請本市各類保障性住房和政策性住房。申請家庭成員在本市信用信息管理系統中有違法違規或嚴重失信行為的，將限制購買共有產權住房。

共有產權住房能租售嗎

既然房子產權是共有的，所以出租出售都不是個人說了算。

「賣」的問題上，有5年的大限。《辦法》提出，持有不滿5年的只能代持機構回購。持有滿5年的，同等價格下代持機構優先買;也可以按原有比例賣給有共有產權住房購買條件的家庭;還可以轉成商品房銷售給代持機構分成;滿5年後也可以買了政府份額后變成商品房。

出租方面，共有產權住房可以出租，但租金收益要按照最初的份額獲取。比如購房人的產權份額是60%，月租金3000元，那麼購房人每月可得的租金則為1800元，剩下1200元則要交給代持機構。

出租得指定平台，中介不能代理共有產權房的出租出售。

共有產權住房會讓北京房價下降嗎

共有產權住房會讓北京房價下降嗎?對此，社科院城市與競爭力研究中心研究員鄒琳華表示，北京市的共有產權住房並不是新鮮事物，它其實就是以前的「自住型商品房」，只是進一步規範了5年後上市的退出機制。從「自住型商品房」幾年來的實踐經驗來看，它並不能降低或穩定房價。

業內人士指出，共有產權房在目前來看，就是僧多粥少的局面，無論從數量上還是從性質上，歸根結底它還是保障性住房，對商品房市場產生的影響微乎其微。

北京市房協秘書長陳志表示，北京的共有產權住房，應該是長效機制的重要組成部分之一，從使用人角度上看，有同質同權的創新;共有產權住房還有助於進一步平抑房地產價格以及解決北京交通擁堵的大城市病。同時，各區的房源都要有30%划給新北京人，擴大了保障範圍，可以幫助更多的人實現住有所居。

共有產權房或在全國推廣

當前的住房保障制度之下，低收入居民的住房問題一般可以交由廉租房和公租房解決，而高收入居民能夠負擔商品房房價。大量的夾心層既無法負擔房價，又無資格申請公租房。這些居民不僅需要居住權，也需要置業權，甚至也想要享受資產價格波動的可能好處(並願意承擔一定風險)。

本質上，這些中等收入的居民，是需要一種能夠低成本取得住房產權的辦法，共有產權房提供了這樣一種辦法。

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