十萬火急，加拿大版「次貸危機」終於要爆發了嗎？

加拿大房地產市場的反向標杆，也就是做空加拿大房地產的地標式公司。 加拿大最大的非銀行房貸機構HCG（Home Capital Group）陷入擠兌風暴，股價暴跌，超過70%的存款在一周內被擠兌一空，市場恐慌情緒蔓延。

這可不是一支普通的股票！這幾年裡，投資界對於Home Capital這個名字，無人不知。美國和國外的大批對沖基金更是將其作為做空加拿大房地產的最佳標的資產，2015年以來就緊緊咬住不放。

股票下跌只是表象，這家按揭公司擁有home trust 儲蓄服務，由於主流銀行存款利率極低，而這類按揭公司則以高息吸引投資者。目前該公司遭到凈提取，大批儲蓄客戶要求提取在這家公司的GIC，使得存款額自從三月至今被擠提三分之一！

這些與美國次貸風暴的導火索幾乎如出一轍，信貸市場崩盤一定是從最弱的環節開始，逐步傳染開來，首先爆破的，肯定不會是大銀行！

去年八月，為了給房地產市場降溫，不列顛哥倫比亞省開始向海外買家徵收15%的房產轉讓稅。但根據大溫地產局的統計，今年4月，大溫哥華區域局(Metro Vancouver)房屋平均價格同比增長11.4%，至941100加元，該區域也是加拿大最貴的房地產市場。

從下圖來看，這波房價反彈來勢洶洶。藍色線代表獨棟房屋價格走勢，這類房屋的價格已經接近去年高點；紅色線代表的連棟房屋和綠色線代表的公寓，價格均創下歷史新高。

換句話說，15%的外國人房產稅僅僅抑制了房產轉讓的速度。而在賣家們等待更多激進買家出現時，已經有新一批買家湧現，這些人可不在乎15%的房產稅。

大溫地產局主席Jill Oudil在報告中表示，在公寓和城市住房市場，需求已經連續幾個月增長，但供給並沒能跟上需求的步伐，「這種失衡正在刺激價格上漲。」

Oudil還認為，儘管從數據來看，房地產市場交易量下跌了26%，但如今仍然是賣方市場，買家經常收到同一個物業的多重報價。

再來看看加拿大家庭貸款的狀況，不難發現，加拿大家庭貸款占可支配個人收入的比例已經遠超美國在2008年前後的頂點，這個比例還在不斷上揚。值得注意的是，這個國家的家庭貸款很大一部分是抵押貸款。

上周三，加拿大最大的非銀行房貸供應商Home Capital Group遭遇流動性危機，股價暴跌，疑似引發了一場「加拿大版的次貸危機」。

引發這場危機的原因在於樓市泡沫背景下，儲戶們對該公司的前景失去信心。從3月28日至4月24日，資金從該公司的高利儲蓄賬戶存款賬戶中持續流出，總共減少了5.91億美元。

有分析人士表示，如果沒有渥太華健康醫療養老計劃（HOOPP）願意提供20億加元的緊急貸款支持，Home Capital Group此刻已然遭遇破產的命運，而其或還將創下加拿大近代史上最大規模的一次銀行投資機構擠兌事件。

禍不單行，危機已蔓延至另一家非銀行房貸公司。本周一，另一家非銀行房貸公司Canada's Equitable Group表示，該公司的存款餘額已經出現了「快速但可控」地下降，管理層也作出回應，稱銀行撤資行為正在發生。

著名的大空頭Marc Cohodes以擅長於發現泡沫，並趕在泡沫爆裂之前部署倉位進行下注而著稱。2008年做空雷曼兄弟就是他的經典之作。

從2015年起Marc Cohodes就開始做空加拿大房地產市場，押注溫哥華、多倫多和卡加利的樓市存在泡沫。他的具體方法就是做空Home Capital Group的股價。現在，Home Capital Group股價暴跌似乎印證了他的說法。

在危機爆發之前，加拿大房地產價格已持續多月大幅上漲。加拿大央行行長波洛茲曾表示，多倫多的房價上漲與收入增長和人口統計等需求指標「脫節」，而這種情況是不可持續的。加拿大皇家銀行近期的研究報告則向人們發出警告，大多倫多地區在去年第四季度的住房負擔能力已處於上世紀80年代中期以來第二差的水平。

最為可怕的是，取得住房抵押貸款的人群中有不少低收入者。在加拿大，發放給低收入人群的高風險抵押貸款佔到總量的18%，兩年來增長了38％。多倫多同期增長53％，達到49％。其次是溫哥華，過去兩年增長了25％，達到39％。這兩個城市的移動速度遠遠高於全國平均水平，目前這些城市正處於高風險水平。

Marc Cohodes提醒人們：記住，千萬別被什麼房價永遠會漲的鼓吹之詞所騙。

儘管Home Capital Group出現了流動性危機，Mawer資產管理公司CEOJim Hall仍然認為，加拿大金融市場發生系統性危機的概率不大。

Hall表示，在2016年底，Home Capital Group的資產為205億加元，擁有住房貸款150億加元，僅佔加拿大1.45萬億加元抵押貸款市場的1%。由於加拿大擁有世界上最穩定的金融系統，在各公司與銀行之間築起了多道防火牆，該公司的「流動性危機」發酵成系統性危機的概率不大。

Hall的信心不是毫無依據的。加拿大的金融體系十分穩健。從2008年到2016年，該國幾乎沒有發生過銀行破產的事情，這在世界範圍內都是罕見的。即便在次貸危機狂卷的2008年，加拿大的銀行系統也只損失了19.5億美元。

Hall表示：「在加拿大，就算某一家銀行因為人們對它失去信心而陷入流動性問題，它也可以被另一家銀行，另一家金融機構或最終貸款人成功挽救。這隻會是一個局部性危機。」

信貸擴張周期進入尾聲，去槓桿將是新趨勢

如果說地產價格是船，那麼信貸市場則是水，水能載舟亦能覆舟，關鍵看信貸周期朝著哪個方向走。目前看來，加拿大的信貸寬鬆階段已經結束，從2016年十月開始，加拿大政府就針對銀行和大型金融機構進行房屋貸款的壓力測試，揭開收緊信貸的序幕。

從政府的角度看，2009年以來，經濟步履蹣跚，低利息政策刺激實體經濟效果不佳，但是針對房地產的效果彰顯，加拿大這幾年的GDP增長，房地產貢獻不菲。

但是，作為加拿大央行，在政策執行方面，除了關注GDP增長，同時也要關注就業市場和通脹水平。去年第四季度，加拿大GDP增長已經達到2.5%的水平時，加拿大央行卻一再推諉，對於加息隻字不提。看著行長波洛茲談及2.5%的GDP增長靚麗數據時，不僅沒有笑容，反而憂慮重重，讓人感覺行長大人認為加拿大正在經歷衰退！

這背後的原因就是波洛茲深深的意識到，加拿大的經濟增長是房地產信貸周期所推動的，缺乏實體經濟的基本面驅動。

因此，在央行無力加息的情況下，收緊信貸似乎成為唯一的選擇。

在股票市場上極少人在裸泳，90%的人都是真金白銀的投資，不足10%的人用一倍的槓桿，誰用三倍的槓桿無異於自尋沒趣。

股神巴菲特曾經說過，退潮的時候，你才知道誰在裸泳。可是，在房地產市場上，裸泳者遍地開花，有90%的人都是用三倍以上的槓桿，平均房價150萬為例，多少人可以放50萬的首期呢？只有不足10%的人沒有槓桿。

在一個去槓桿的階段，如何立於不敗之地呢？安省新推出的打壓房價的政策，特別是租金控制措施推出后，發展商開發公寓的意願大幅下降，使得現有的公寓具有非常好的保值效果。

在股市經歷波動時，說白了，誰的槓桿小就能看到明天。房地產市場中，比起大幅上漲的獨立屋，公寓投資屬於槓桿最小的。不僅槓桿小，而且公寓出租還有穩定的租金現金流。

股票市場上，即使世道不好的時候，選擇做空帶有分紅現金流的股票是不明智的選擇。那麼，房地產市場上帶有租金現金流的公寓無疑是同樣的道理。

信貸退潮時，不僅高槓桿的地產投資者被尷尬的晾在裸泳的海灘，同樣會出現一些裸泳的發展商，在一個信貸收緊的去槓桿階段，樓花之類的地產投資需要格外小心甄別。開發項目將面臨資金鏈問題，再加上租金控制使得開發商意願下降，一些工程的交付將成為問題。

最後，如果還想繼續投資房地產的朋友，可以選擇美國的地產基金。經歷了上一次美國地產崩盤后，美國的房地產正在欣欣向榮的發展，無論從新屋開工率，還是經濟增長看，美國地產市場風頭正勁。

這兩天美國針對加拿大軟木出口徵收24%的懲罰性關稅，大型加拿大木材出口公司的股票不跌反而大漲！原因何在，就是看好美國房地產的大好勢頭，以及對加拿大木材的剛性需求。投資美國地產基金，不僅可以對沖加拿大地產投資的風險，而且標的資產以美元計價，今年以來美元兌加元匯率飆升，投資者可以獲得資本升值和匯率紅利，可謂是一舉兩得的好辦法！

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