樓市發燒，長沙限購限貸限價限簽齊上陣 | 分析

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3月18日中午，長沙南城某樓盤擁擠的開盤現場，一個來自婁底的張姓購房者，突然被置業顧問告知已失去在長沙的買房資格。

繼3月17日北京、廣州、石家莊、鄭州相繼出台樓市新政之後，3月18日，長沙市人民政府辦公廳印發《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》主要內容包括四大方面：實行區域性住房限購、實施差別化住房信貸政策、加強房地產市場監管和加大普通商品住房有效供應。限購限貸政策自通知發布之日起執行。

這是繼去年11月25日「長七條」出台以來，長沙市對房地產市場管控的升級版。據不完全統計，自2月28日以來，已經至少16個城市啟動或者升級了限購限貸措施。

「本次調控，基於長沙房地產市場供求關係緊張和房價上漲壓力大這個大背景。」湘經聯執行會長兼秘書長、遠見·嘉華項目總經理李傑認為，開發商要適應房地產市場及房價平穩健康發展的新常態，而前期已購房但尚未簽約及辦結貸款的客戶可能會受到較大影響；政策限外不限內，對新近入長的外地人員，他們中很多是剛性需求，對他們的購買需求產生了阻滯，或有誤傷。

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01

非本市戶籍限購1套

實行區域性住房限購。長沙限購區域為芙蓉區、天心區、嶽麓區、開福區、雨花區、望城區、長沙縣（限長沙經開區、星沙區域）。

《通知》提出，暫停對在限購區域內已擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭出售新建商品住房。

《通知》要求，對在限購區域內無住房的非本市戶籍家庭：湖南省外戶籍家庭憑在長沙市連續繳納12個月以上個人所得稅或社會保險證明限購1套新建商品住房；屬於省、市、區引進人才和公務工作調動的湖南省外戶籍家庭憑有關部門證明限購1套新建商品住房；長沙市外湖南省內戶籍家庭限購1套新建商品住房。

稅務部門、人力資源社會保障部門分別負責嚴格審核納稅證明、社會保險證明。補繳、補辦個人所得稅納稅或社會保險繳納的證明不予認可。

貸款未還清2套房首付比例

不低於45%

實施差別化住房信貸政策。《通知》明確，對在限購區域內購買商品住房申請商業性個人住房貸款的購房家庭：購買首套商品住房首付比例不低於30%；擁有1套住房且相應貸款已結清的戶籍家庭購買第2套商品住房，首付比例不低於35%；擁有1套住房且相應貸款未結清的戶籍家庭購買第2套商品住房，首付比例不低於45%；暫停發放第3套及以上住房的商業貸款。

對在限購區域內購買商品住房申請住房公積金貸款的購房家庭：購買首套住房首付比例不低於20%；擁有1套住房且相應貸款已結清的戶籍家庭購買家庭第2套住房首付比例不低於35%；暫停發放家庭第3套及以上住房公積金貸款。

《通知》還要求繼續開展房地產市場秩序專項整治，依法打擊哄抬房價、捂盤惜售、違規銷售、中介違規等行為。

另外，國土資源部門要加強閑置土地清理，盤活各類存量土地，分類引導，有序供地。相關職能部門要加快房地產項目報建審批，加快項目建設進度，儘快形成市場有效供給。

03

即日起至3月20日暫停網簽

國家統計局3月18日發布了2月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據，北京、廣州、長沙、鄭州四城2月二手房環比漲幅紛紛擴大。長沙2月新建商品住宅價格環比增長0.8%，二手住宅價格環比增長1.2%。

瀟湘晨報記者注意到，3月16日至3月17日，長沙13個樓盤新獲批預售許可證，可見為了平抑價格上漲趨勢，長沙正在加大普通商品住房有效供應。

另外，記者還獲悉，為貫徹落實長沙限購令，長沙市內六區及長沙縣即日起至3月20日暫停網簽。目前所有樓盤的網簽均已被鎖定。

據長沙市住建委的消息，限購限貸之後，長沙限價和限簽也將仍然繼續。新政后的網簽流程政府還在研究，暫時沒有正式發布，3月20號后公布。另外，近期遷戶口，公安部門不會受理，只受理特殊人才引入等遷入長沙。

市民吐槽：首付湊不齊了

長沙新政規定，購買首套商品住房首付比例不低於30%。前一套貸款未結清的戶籍家庭購買第2套商品住房，首付比例不低於45%。

「昨天下午還在找人湊首付，下午到晚上就看到好幾個城市限購。心想著長沙也快了，能不能趕上政策前買到。現在好了，今天政策來了，買不起了。」長沙限購令出台後，正準備買首套房的90后女青年李萍如此吐槽。

另一位準備買二套房的市民則調侃，「本來還在考慮如果買二套房會不會貸款壓力太大影響我平時生活品質，現在好了，不用煩惱了，首付湊不齊了！」

開發商苦惱：

長沙限購令出台的當天，長沙有樓盤正在開盤。長沙的中建嘉和城18日上午開盤，人氣火爆，但「10:10分開始，12點就結束了。不知道啥情況。銷控表全剪掉了。」

有知情人士透露，「政策一出，政府動作迅速，網簽立即被關閉，因為新政限外，可能是擔心購房者要求賠償，所以沒賣了。」

另外，許多樓盤的營銷負責人現在苦惱的是，因為之前銷售行情好，政府又限制價格過高樓盤的網簽，「之前每天簽5戶，最近每天只能簽2戶，新政一出來現在已經認購的還有上百戶尚未網簽，不知如何是好？」

據了解，目前政府已經明確，3月18號（含）前已經網簽的，按照老政策執行；3月18號（含）沒有網簽的，按照新政策執行。

新政

解讀

新政是嚴厲還是溫柔？

北京新政實施認房又認貸，二套房首付比例提至60%，廣州市實施單身限購一套，非本市戶籍家庭社保延長了2年。鄭州宣布補繳社保不再有效。石家莊規定，非本市戶籍居民家庭限購1套房。

「貸款已還清二套房首付比例35%，比起其他的城市算很溫柔了。」有業內人士表示，長沙限購令對於長沙本地戶口是沒有限制的，限制的是市州客戶和外省客戶，也對沒有長沙市戶籍的改善置業群體設置了一定門檻。

認為長沙限購令不溫柔的業內人士則表示，新政限外，長沙的購房群體中省內市州的佔了很大比例，而且限貸是本市和非本市以家庭為單位都是一樣的，所以不可謂不嚴厲。

0731地產研究院認為，長沙市外居民只有在長沙無房的才能在長沙購房，且限購一套；長沙本地有錢人可以任性（無需貸款），想怎麼買怎麼買；外地有錢人可以任意買二手房（無需貸款）；商業貸款與公積金貸款比例均上調；貸款買房只能2次，不提供第3套及以上住房的貸款。

將緩解市場恐慌情緒

近期，長沙房地產市場多個樓盤開盤現場出現「搶房潮」，「一房難求」現象，一些購房者因擔心買不到房出現恐慌心理。

3月8日，南昌發布樓市限購新政。限購后第一周，南昌新房成交環比下降近五成，成交價格進一步下跌7.4%。

克而瑞長沙機構認為，長沙樓市的搶房熱浪或將降溫，長沙房價進入基本企穩期，量跌價穩將成為年度樓市常態。3月市場或將達到高點，以後剛需置業者可更從容選房，品質品牌產品或更受寵。

0731地產研究院表示，本次政策限購又限貸，在長沙目前的政策力度下，在緩解市場恐慌情緒、穩定市場、平抑房價上可以起到立竿見影的效果。非急迫性的、支付能力較弱的購房需求將被延遲，樓市交易量將會下降。

平抑房價還是靠增加供給

泰禹國際總經理朱中宇分析，長沙要建設國家中心城市，此次限購是最好的契機：長沙每年入戶的外來人口太少，遠低於武漢、鄭州和合肥，入戶長沙，一可以解決限制外來戶口的購房問題，二為建設國家中心城市添磚加瓦。

朱中宇認為，限購政策出台，最實際的影響是現階段因網簽的原因，導致很多項目已售的房源未能網簽，而已售房源中，外地戶口在長購房的比例不小，政府需拿出具體細則，以減少矛盾發生。

碧桂園集團湖南區域總裁助理藍維維表示，越是限制購買，市場越是擔心買不到。限購的出發點是好的，但效果有待觀察。保持價格的平穩健康還有很多辦法，比如增加供貨，加快審批，供大於求的商品就不會價格快速上漲。

「長沙以前可以保持低速增長也是因為供求關係，現在是周邊同等城市的壓力傳導到長沙，屬於補漲，至少和全國同步，不限制也不可能領漲全國。真正平抑房價還是靠增加供貨。」藍維維說。

利好商業地產和二手房市場

有市場人士認為，長沙限購令利好寫字樓及商鋪銷售。資深業內人士江偉華指出，長沙限購新政看似溫柔，其實是「綿里藏針」，除了貫徹中央精神外，最大的殺手鐧是在加強市場監管，採取嚴格控制預售審批，嚴格網簽備案等行政手段，對漲價項目進行控制預售，從源頭上進行了限購。

「新政的出台，主要控制新建商品房，對二手房交易卻是一個發展契機，同時會引流投資資金進入到非住宅市場，有助於解決商業地產的去庫存壓力。」江偉華說。

「限購后長沙新建商品房下月環比應該有所下降，二手房價格會略有漲幅。」湖南省房地產業協會專家委員樂兵表示，湖南三、四線城市暫不會出台限購，去化量會增加。

克而瑞長沙機構也認為，積壓的商辦物業特別是社區商業銷售或迎來利好。

【回溯】

長沙上一次限購在6年前

2010年，長沙市場小戶型投資出現了一定過熱現象。2011年3月4日，長沙市政府出台了溫柔版限購令，對90平方米以下的商品房實施限購。

彼時，調控直指90㎡（含）及其以下套型，旨在「打響剛需保衛戰」，打擊投機性購房，對長沙市場上門檻較低，投資過熱的小戶型產品降溫，擠出投資性的資金。

2014年七八月份，長沙市正式解除樓市限購令。

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