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深圳商務公寓和「類住宅」,未來走向何方?

深圳商務公寓和「類住宅」,未來走向何方?

 深圳商務公寓的歷史和現狀

  上世紀90年代,受東南沿海樓市泡沫,貨幣緊縮,東南亞金融危機衝擊,深圳樓市極度疲軟、大量積壓。除採取外銷、特區外購房入戶,開發商將擱置已久的爛尾樓包裝成「酒店式公寓」銷售。沒想到,這個「去庫存」、「化爛尾」的方法,效果還真不錯,並在京滬如法炮製,這就是商務公寓和「類住宅」的起源。本世紀以來,頭幾年樓市不溫不火,隨著深港一體化,特別是港澳「自由行」,以及深圳金融、互聯網等現代服務業發展,港澳、內地來深短暫商旅、創業人群越來越多,客觀上對商務公寓有需求,促進商旅和房地產發展,也需要開發商務公寓。

  但是,2000年-2010年,深圳商務公寓年均銷售規模在10-15萬平米,不足商品住宅的4%。2011年限購啟動,商務公寓成為資金的一個「出口」,樓市投 資開始成為資金大規模介入的優選;2013年以來,深圳房價出現快速上漲,低總價、精 裝修、不限購、不限貸等幾大優勢下,商務公寓成為投 資客、外地客青睞的對象,成交量從2005-2012年的10萬平米左右上升到了40-70萬平米,與商品住房成交的比例上升至10%,商務公寓也開始偏離原來的定位,成為投 資性不動產的一類。

 深圳的商務公寓不是「類住宅」

  值得注意的是,商務公寓不是「類住宅」。北京、上海沒有商務公寓,所謂的商住房、商辦類、辦公式公寓、公寓式酒店、Loft、SOHO公寓等等,都是「類住宅」。相應地,北京和上海打擊的也是「類住宅」,且從銷售對象、貸款限制、面積規定、規劃設計等角度,徹底杜絕了轉為住宅的可能,也讓之前的流轉模式瞬間「冰凍」。那麼,北京、上海為什麼要打擊「類住宅」呢?一則,控制人口。2016年,北京和上海「類住宅」銷售均價分別為29770元和25700元,僅相當於同期商品住房均價的72%和56%。低價格、不限購,外地人「紮根」帝都和魔都,購買「類住宅」是最佳選擇。

  二則,防止實體經濟房地產化。規劃用途本來是商業、辦公,結果「落地」后全部變成住宅了。開發商一賣了之,套利走人,也不長期租賃經營了,實體經濟面臨「房地產化」;三則,為預防「大城市病」。外圍商辦全部成為住宅,而商辦本身並不配教育、醫療等公共服務設施,且生活出行需求在工商業區域內解決,並與工業生產混同,造成城市病有增無減;四則,消防安全隱患突出。生活在工業、商業區域內,安全問題一定會有。比如,一般Loft挑高4.5米,後期開發商修改圖紙、變更設計,驗收后一套上下分割成幾間面積在30-50平米的房子,悄悄裝上廚衛管道。不說別的,亂打電線、超負荷用電、樓道和電梯擁擠,安全問題太大了,不杜絕才怪。

  深圳商辦空間亟待向住宅轉變

  近期,深圳發布了《關於進一步加強商業辦公研發用房建築設計管理工作的通知》,抑制商業辦公和研發用房違規改建為「類住宅」,手段就是要求在建設、設計、審查、施工等方面要滿足規劃設計要求,杜絕隨後改為「類住宅」的可能。相比京滬,深圳的政策並不算太嚴厲:一方面,京滬意在控制人口,深圳不但不控制人口,還積極貫徹國家城鎮化要求,大力引進人口和人才。2016年,深圳入戶人口增加了60萬,這是深圳歷史上最大規模的人口導入。目前,深圳戶籍人口相比2010年增加了100萬。預計在「十三五」末,深圳戶籍人口將從2016年的400萬增加至500萬。

  入戶人口多了,特別是引進人才多了,住房「剛需」必然會增加,這是未來要釋放的需求。目前,深圳商品房平均套型面積只有89平米,未來還有改善型需求。要解決他們的住房需求,單靠商品住房是不夠的。其次,近年來單獨二胎、全面二胎放開后,今年釋放了大量幼稚園入學需求,未來還將釋放國小、中學入學需求,包括婦幼保健、兒童醫院、學生體檢和入職體檢等等,都會有明顯的增加。2016年,深圳產次是兩次(包括二胎,引產也算一個產次)的產婦比2015年增加了31.59%,而2016年10月到12月的年底生育高峰,產次是兩次的產婦與2015年同期相比增加68.41%。因此,深圳比哪個城市的二胎率都高。近期,筆者身邊的朋友,有的遇到了小孩無法入幼稚園的問題,甚至轄區內的私立幼稚園,早在4月初,學位已被強佔一空。

  遷入人口疊加二胎新增人口,未來對住房及公共配套的需求將會翻倍增長。特區內,已沒有空間提供住房和公共服務(要注意,教育、醫療要獨立供地),只能向特區外開發密度不高的區域轉移。龍華、坪山,作為2016年國家新批複的行政區,作為深圳的副中心,一旦成為一級行政區,其職能就要等比例配置,為了區域形象、繁榮市場、招商引資,商業辦公自然少不了。可現在,由於產業升級、互聯網衝擊,加上商業辦公講究積聚效應,也就是大家扎堆兒往一起湊(比如特區內幾個中心區)。由此,特區內原有商業辦公中心、幾大總部基地足夠了。加上,現在創業空間需求小,甚至一個格子就夠了,國家也允許住宅裡面辦公,工業和商辦空間需求會明顯下降。

  同時,近年來外圍也規劃開發了很多商業辦公,但是招商非常不理想,除了一樓餐飲和兒童娛樂,樓上電影院,其他都開不起來。筆者調研發現,有的綜合體還沒竣工,就知道無法招商了。與其閑置,不如把它盤活為住宅。事實上,近年來深圳商務公寓異軍突起,成交量翻倍增長,其實是住宅供應不足、價格太高,龐大的住房需求倒逼下,市場自發改變土地用途,見縫插針地供應居住屬性的商務公寓。這樣,既沒有違反和突破規劃,又能滿足市場的需求。

  坪山信號:商辦調整為商務公寓的時機已到來

  5月12日,坪山在線(政府官方微信)發布了題為《拔高「坪山標準」,建設高品質中心城區》的文 章,其中講到「從規劃層面把已有、已批的商務公寓納入普通住宅體系,先行先試統籌配備公共基礎設施。」筆者認為,這是一個比較重要的信號。對於坪山這樣的區域,離主城區太遠,離東莞惠州比較近,開發密度較低,發展商業辦公確實勉為其難,還因為大量空置,浪費土地資源。商業辦公規劃改為商務公寓,配備相應的公共設施,確實是比較好的選擇。

  另外,坪山山水資源、旅遊資源豐富,有潛力成為深圳宜居宜業的區域。而且,人口集聚了,生活消費會上來,公共配套分攤成本會下降,同時消費服務業也會集聚,同樣也有商業辦公需求,這也能為區域經濟做出巨大的貢獻。同時,如果人口願意在這裡居住,也不影響其產業的發展,比如坪山的新能源、文化創意、醫藥等規劃的重點發展產業,只要居住環境和公共配套有優勢,就會有人才願意來。這樣,其環境好、配套好、房價低的優勢會吸引更多的人遷入,這是房地產、資源環境、經濟發展相得益彰的體現。當然,軌道交通大發展以後,更加拉近了特區內外的心理距離、實際距離,也為疏導住房需求到城市外圍提供了基礎條件。

  5月16日,坪山政府在線發文,收回了12日發布的文 章。同時,區政府明確提醒網友們,要正確理解商務公寓用地和規劃政策:1、關於商務公寓配套問題,深圳市人民政府發布的《深圳市城市規劃標準與準則》已有明確規定。商務公寓不是住宅,規劃上是不配備學位的;1、坪山在商務公寓的市場管理上,完全按照全市的統一政策執行。在此類項目的銷售監管上,均要求開發商:1.在售樓處顯要位置張貼告示,告知置業者公寓是不提供學位的;2.開發商需與購房者簽訂《客戶告知書》,作為購房合同附件之一,讓置業者確認所購買物業是不帶學位的。

  筆者認為,5月12日坪山在線的文 章,由於媒體將其解讀為商務公寓可以轉為住宅,甚至進一步引申為「類住宅」可以轉為住宅,曲解了政府的意圖,因此及時撤回,並重申了商務公寓規劃和配套原則,這本身沒有問題。這裡,需要講清楚的是,商務公寓不同於「類住宅」。類住宅,比如廠房改公寓、商業辦公隨意打隔斷改為住宅等,都是違法建築,都是隨意更改建築設計和圖紙的違法建築,存在嚴重的消防安全、建築安全隱患,是必須要打擊的對象,也不適合投 資。試想,本來規劃住100戶人家,結果裝進4000戶,下樓擠得要死,衛生差的要死,晚上吵得要死,牆皮沒幾天就掉了,二房東天天帶人看房,周邊機器轟鳴,這樣的房子值得投 資嗎?

  投 資選擇:商務公寓而不是「類住宅」

  但商務公寓不同,其不僅是合法的建築類型,也有明確的建築規範。筆者認為,商業和辦公改商務公寓,從規劃上有一套完整的程序,必須要按照規劃審批程序、建築規範來,不能隨意解讀後,開發商就開始改了,中介就開始代理了,媒體就開始寫軟文了,購房者就開始買了,甚至工業廠房也雞犬升天了。另外,深圳產業轉型和升級特別快,傳統產業可能從興到衰,只有20年的周期,但用地周期多數在40-50年,確實也需要根據產業周期來調整用地。目前,商務公寓異軍突起,坪山新區從規劃上來完善和探索,無疑是一個信號,也是一條可行的路徑。

  當然,為了避免商務公寓成為投 資投機、資金惡炒的對象,可以針對商務公寓出台一些政策,比如商務公寓納入住宅限購,限售(獲得產權后一定年限不得出售),限貸(甚至可以取消槓桿),限制價格漲幅等等。同時,也不是所有的商務公寓都要配套住宅的公共服務。對於年輕人、周轉的買房需求等,可以不配公共服務。當然,這樣的商務公寓價格也低廉,更迎合市場的需求。總之,順應因人口和需求的變化,適時合規合法地改變土地和建築物的用途,增加居住屬性的住房供應,既有效利用土地和空間,又滿足「房子是用來住的」的本來屬性。

  小野 | 編輯

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