2016年北上深買房記：在價格最高的市場「買白菜」

打拚在深圳 買房是個「小目標」

鱗次櫛比的高樓、行色匆匆的上班族、高速運轉的城市……深圳，這座「創新之城」就像一塊巨大的磁石，吸引著全國各地無數為追逐夢想而奮鬥的年輕人。而這一年深圳房價的快速上漲，讓很多人的人生「小目標」成了「在深圳買套房」。

今年30歲的陸瑤在2016年加入了深圳買房大軍。其實他家在內蒙古赤峰市有兩套房，但大學畢業后他並不打算回赤峰。輾轉成都、廣州后，陸瑤於2015年入職深圳一家知名互聯網企業，並決定留在深圳。做了這個決定后，買房成了他心頭的一件大事。

2015年，正是深圳房價本輪快速上漲的起點。深圳市規劃和國土資源委員會(以下簡稱「深圳規土委」)數據顯示，2014年11月，深圳新建商品住宅成交均價為26538元/平方米，環比上漲19.54%。而此前的一年多里，深圳新房成交均價一直穩定在22000元/平方米左右。隨後深圳新房每平方米成交均價於2015年6月突破3萬元，2015年11月邁上4萬元。

高速上漲的房價，讓陸瑤這個深圳新人感到恐慌與不解。「我感覺在深圳年收入100萬元與在廣州年收入60萬元、在成都年收入30萬元的生活水平差不多。我想不通，深圳人的競爭力到底有沒有這麼強，可以支撐得起這麼高的房價。我很怕高位接盤，但也怕越來越買不起。」

陸瑤公司所在的南山區是深圳房價最高的區域，為了便利上班，他把買房的目標定在了南山。2016年3月，拿到深圳戶口的陸瑤終於擁有了買房資格，然而彼時400萬元的預算在南山只能買一個70平方米以內的兩居室。「我的收入水平在深圳也不低了，而且父母還能提供一些支持，即便這樣，我依然覺得買房很難、壓力很大。」

對於樓盤銷售人員來說，深圳樓市的火爆卻是他們的「好日子」。從事地產銷售已5年的「90后」陳瑩用「痛並快樂著」來描述這段時光。她說：「天天忙於接待客戶和做成交(材料)的細節工作。雖然體力上很辛苦，但心裡不覺得辛苦。因為只要房子賣出去了，公司是不會少我的傭金的。」

同樣從事地產銷售的董興，2015年10月被公司調到南山負責前海片區一個樓盤的銷售。來到前海后，他的身份不僅是賣方代表，同時還是一名購房者。為了便於上班，並且看好前海片區未來的長遠發展，他以8.2萬元/平方米的價格在前海路上入手了一套小戶型住宅。

這已經是董興第五次買房了。此前他先後在羅湖、福田、龍華買過房子，如今他手上持有兩套房子，一套在南山前海，一套在龍華。

對於陳瑩來說，董興的經歷是她所羨慕的。「我們這個工作，在如今這個房價下，靠工資根本賺不出買房的錢。這個行業里有錢的，都是之前買過房，一套套換出來的。」陳瑩說，「這一兩年，從事我們這個行業的人，心裡其實很痛苦。前幾年，湊點錢還是買得起房子。2011年剛入行時，我在龍崗布吉賣房，首付只要30萬到50萬元，當時單價一萬多，現在已經四五萬了。」

董興也說：「目前的工資收入其實只夠在深圳支付日常生活開銷，積蓄還是靠自己炒房積攢下來的。」他慶幸當初自己有勇氣邁出買房那一步。

杜妍2014年11月和男友一起以3.1萬元/平方米的價格，在龍崗星河WORLD銀湖谷買了套89平方米的四居室。當時首付100萬元，一半來自兩人工作以來的存款，一半是向親戚朋友借的，月供還要9150元。那時兩人覺得壓力很大，不僅要還月供，還得還欠親戚朋友的錢。而如今，這套房子的價格已經漲到了每平方米約7萬元。同時，兩人的稅前年收入也已漲到了約70萬元，手頭上終於有點寬鬆感了。

但錯過買房機會的人並不少。陳瑩在售樓過程中遇到過不少後悔當初沒買房的客人。「我接待過一個客戶，2008年來深圳，當時每月有兩萬塊的收入，算是很高了。他看過一個樓盤，單價10400元/平方米，但沒買，現在已經七八萬了，想買都買不起了。」

世聯行2016年3月發布的數據顯示，深圳首套房購房門檻已提升至290萬元，追平香港，超越北京、上海。這意味著，年輕人在深圳要想有一個自己的家，首付款需近100萬元，月供過萬元。而2012年至2014年，深圳首套房購房門檻分別是151萬元、165萬元、209萬元。

雖然買房對陳瑩來說越發遙遠，但樓市好的時候，常常開單還是讓她覺得很興奮，感覺未來有希望。然而，今年3月25日，深圳發布樓市新政，非戶籍居民購房在深社保繳納年限由一年升至三年。收緊調控后，那種常常開單的好日子就到頭了。

「『3·25』后，樓市冷下來了，客戶心理發生了一些變化，客戶量明顯減少，銷售進入了瓶頸期。公司回籠不了資金，就要求我們加班，每天要打幾百個電話，經常晚上九十點才能下班，還說賣不出去就罰款。挺煎熬的一段時期，對一線銷售人員簡直是身心上的折磨。」陳瑩說，「痛被拉長了，快樂也沒有了。」

那時在看房的陸瑤，眼見政府出手調控樓市，感覺房價會有所鬆動，所以沒急著出手，密切地觀察著房價的變化。然而，雖然成交量下來了，但房價並沒有隨之下降。

深圳規土委數據顯示，2016年5月深圳新房每平方米成交均價攀上5萬元，緊接著6月又突破了6萬元大關。

新房價格再創新高，使得購房者又不淡定了，成交有所回暖。但10月4日，深圳再次收緊調控，非深戶籍居民購房社保繳納年限由三年升至五年，且將在深無房但有貸款記錄者的首付比例提至五成。

在董興看來，10月新政比3月政策的影響更加立竿見影，「銀行在房地產產業鏈條中扮演槓桿作用，收緊銀根對房地產行業的影響遠大於壓縮需求。」

事實上，從數據上也可以看到10月新政的威力，一直居高不下的深圳房價終於開始鬆動下滑。國家統計局數據顯示，10月份深圳新建商品住宅價格環比下降0.5%。深圳規土委數據顯示，11月深圳新房成交量環比下降超三成，新房成交均價為54986元/平方米，環比下降1.12%。當月，二手住宅成交量也環比下滑一成。來自深圳中原研究中心的數據顯示，11月深圳二手住宅成交均價為54670元/平方米，環比下跌3.7%。

董興告訴記者，他在前海路上買的那套房子，房價已從當時的8.2萬元/平方米降到了如今的7.2萬元/平方米。「前海路上的二手樓基本都降了，現在這邊的均價是7.7萬元/平方米，以前是8.5萬元/平方米。」從事地產銷售多年的他，也沒預料到房價會突然下跌這麼多。

一直在南山看二手房的陸瑤直言自己運氣好，慶幸沒有在10月新政前出手。實際上，陸瑤的母親今年「十一」期間專門飛來深圳，希望趕緊幫兒子把買房的事解決了，好了了一樁心事。「但飛機剛落地，新政就出來了。我們感覺房價要鬆動，就沒出手。」陸瑤說，「現在房價在跌，幸好我當時沒買，不然好幾十萬沒了。」

陸瑤在看的南山幾個樓盤的二手房，「10·4」新政后普遍跌了8%至10%，「跟去年12月份的價格差不多了，但也有樓盤沒跌的。」他看中英達裕龍園一套72平方米的兩居室，之前業主叫價480萬元，新政后降到了420萬元。陸瑤的心理價位是400萬元，他想等到業主降到這個價位就成交，但業主以420萬元的價格把房子賣給了其他買家。「我現在只能再看小區里其他同戶型的房子。感覺房價也跌不了多少，跌個10%左右就立刻有人接手了。」

與其他一線城市相比，深圳確實存在人口密度高、住房自有率低、適齡購房人群佔比高等推動房價上漲的長期因素。但在董興看來，這一輪房價在短期內快速上漲，實際上是源自購房者的跟風心理，「大家都不買的時候，房價上不去，但只要房價稍微上去一點點，買的人就多起來了，然後進一步帶動價格上漲。」

一直以來，樓市調控的主要目的就是打擊投機需求，但在投資渠道有限的情況下，不少資金還是流進了樓市。

10月調控新政出台前，在董興負責的一個南山的住宅項目，有一個物流公司老闆用公司多名員工的購房名額一口氣買了十幾套房子。「10·4」新政后，陳瑩所在的一個南山的商務公寓項目，也有一個企業老闆一次性全額付款約4000萬元買下了6套房子。

董興和陳瑩告訴記者，南山項目吸引的都是有實力的買家，首次置業的剛需客戶一般都去龍崗、坪山等價格略低一些的區域。

陳瑩說，現在能在南山買房的要麼是企業主，要麼是改善型換房客戶，「以前便宜的時候買過房子，現在賣了，手上有幾百萬現金，但也不敢亂花，肯定還是拿來買房。」「沒買過房的年輕人，如果是工薪階層，靠父母一次性拿出很多錢，也只能在(原)關外買套小兩房。」

然而，即便是龍崗和坪山，每平方米均價也要三四萬元。董興說，現在深圳沒有所謂的房價低洼區，「前海、后海等區域貴還可以，但應該在龍崗、坪山等地方給剛需留點空間。」

深圳市住房和建設局副局長洪海靈表示，近年來深圳居住成本不斷增加，住房供需矛盾日益突出。面對高房價，深圳各企事業單位引進和留住人才的困難和壓力與日俱增。

深圳規土委房地產業處處長苗晶也認為，深圳房價的過快上漲不利於人才集聚，會影響深圳產業結構升級和城市競爭力的提升，對深圳經濟社會發展帶來了不利影響。

一些企業家對房價過快上漲表現出擔憂情緒。一位深圳科技企業董事長說：「從企業能承擔的成本角度考慮，我們給員工漲工資能漲15%，但房價一年裡漲了太多，這會讓員工很難在深圳立足，導致我們招攬人才變得越來越困難，沒了人才，企業以後就沒有發展的後勁。」

深圳2016年9月正式發布了《關於完善人才住房制度的若干措施》，提出「十三五」期間，深圳將新籌集建設保障性住房和人才住房40萬套，其中人才住房將不少於30萬套。深圳市政府希望通過對商品房市場進行調控和整頓，以及打造人才住房與保障性住房雙軌并行的公共住房保障體系形成「兩條腿」走路的方式，進一步穩定房地產市場。

如今，強力調控下，深圳樓市已經走緩，量價齊跌。但顯然，回到過去2萬多元均價的時代已毫無指望。

陸瑤希望能在年內把買房的事辦完。雖然首付百餘萬元后，月供還需要1.5萬元，但他說，「就當強制儲蓄吧，不然也就花掉了。」

雖然杜妍和男友已經有了一套房子，並且收入還算可觀，但他們仍不敢亂花錢。為了將來能把在農村的雙方父母接到深圳，原本計劃結婚買鑽戒、買車的開支，杜妍決定都省下來，用來在龍崗買第二套房。

如果想在並不特別偏遠的地段買房，300萬元已經是上海的「起步價」。價值數百萬元甚至上千萬元的房產交易如同買賣白菜、為了買房不惜上演「假離婚」、一則謠言就能引發房價瘋狂上漲……2016年的上海樓市，如同上演了一幕幕令人啼笑皆非的悲喜劇。

2016年春節后的第二個周末，年前剛買了婚房的王小歐夫婦來到上海市閔行區房地產交易中心辦房產證。「早上9點來的，排隊已經200多號人了，交易中心的工作人員直接勸我們明天早點來。」

不僅僅在閔行，上海各區的房地產交易中心門口都擠滿了等待房屋產權過戶的人群。早晨7點趕來排隊的黃先生拿到的號是「3288」，該號顯示前面還有282個人在等候過戶。黃先生告訴記者，「年後上海二手房價上漲非常兇猛，房東頻繁跳價。我買的是內環一套老公房，春節前報價500萬元，在與購房者的商談中，房主四次提價，節后漲價近100萬元。我還算運氣好，不少換房的朋友還遭遇二手房業主毀約的情況。」

新房則更為緊俏，由於樓市瀰漫著恐慌式情緒。年初的上海，只要有樓盤開，幾乎就是「日光碟」，一個小時內就賣掉數百套的情況比比皆是。實際上，「有錢買不到新房」的現象從春節前夕就已顯現。

剛工作兩年的張勇原來並沒有買房的打算，可是今年上海房價的飆漲讓他坐不住了。從1月起開始看房的他，赫然發現上海幾乎所有的樓盤都「封盤」待漲了。多個樓盤售樓處幾乎統一口徑：「已經沒房可賣了，等春節之後吧，不過年後的開盤時間也說不準。但單價肯定要漲2000至5000元以上。」

春節后第二周，上海僅有5個樓盤開盤。上海嘉定一個「剛需盤」，居然再次出現裹被子排隊的現象。

「今年年初的情況是有錢買不到新房。」好容易等到3月，張勇年前在閔行區看中的一個樓盤從春節前的2.9萬元／平方米，躥升至3.5萬元／平方米。「我只能放棄了。轉而買更加遠郊的嘉定馬陸鎮的一個樓盤。雖然品質差了一些，地段遠了一些，但是總價能控制在300萬元內。可是要買這個房子也很不容易，我也是通過各種關係託人才買到的。」

中原地產監測數據顯示，3月上海住宅(含一、二手房)成交均價為33065元/平方米，而2015年12月，上海二手房成交均價僅為26530元/平方米。

房價的快速上漲讓不少剛需因為買房而「壓力山大」。在上海一家國企工作的李先生在4月份向單位提出辭呈。「剛剛貸款買了房，我的收入還不起房貸。」

2016年初，像李先生這樣的新上海人突然發現，想在上海有個自己的「窩」比以前難了很多。

急於買房而又為湊不夠首付發愁的小黃今年2月突然發現，除銀行貸款資金外，房屋首付也可以尋求中介或者互聯網公司的「幫助」。2015年以來，搜房網等互聯網公司推出了高成本的互聯網金融產品——「首付貸」，在無抵押的情況下，「首付貸」最高可貸到房屋總價的20%。而購房者的首付貸款則被包裝成年化收益率8%至12%的P2P產品，對外發售。

記者調查發現，與往年樓市反彈有所不同的是，今年上海房價暴漲、地王頻出，與金融槓桿的撬動關聯密切。不少投資客在首付貸「場外配資」的支持下進入了房地產市場，用很小的資金撬動巨大的槓桿，促使「恐慌性」購房與「日光碟」現象頻現。

「年初在松江開了一個盤，天剛蒙蒙亮就已經人頭攢動、人山人海了。一開門，等待在場外的人幾乎是湧入現場，就怕晚了好房子搶不到。最終我們果然是因為去晚了與這個項目失之交臂。」

上海白領何氏夫婦至今仍為這次失誤後悔不迭。因為自上海「3·25新政」出台後，他們一夜之間喪失了買房資格。

3月25日，上海提高了二套房首付比例，還通過限制外來人口買房等措施提高了購房門檻。非滬籍的何先生目前的社保繳納年限只有兩年多，而新政規定非上海市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限，為自購房之日前連續繳納滿五年及以上。幾乎與此同時，全國也開始了清查和叫停「首付貸」及其變種產品行動。

「政策太突然了，很多人為了換房先賣了自住房，現在沒法置換了，只能再等三年才能有資格買房。這次新政改變了太多人的命運。」何先生說。

據同策諮詢研究部調查顯示，7%的外來人口的剛需和置換需求因此受限。上海房價漲幅由此開始放緩。

事實證明，在融資高槓桿背景下，「3·25新政」後上海樓市表面的波瀾不驚是何等的脆弱。8月，一則「上海9月購房信貸新政」的謠言竟讓上海樓市再生波瀾。

「首套房認房又認貸」、「名下有一套房，首付七成，利率最多1.1倍」、「離婚不足一年的購房者，限購及貸款政策按照離婚前的家庭情況處理」……8月下旬，滬上知名論壇「籬笆網」出現了這樣的消息。

儘管8月25日上海市住建委就對謠言進行了澄清，但「上海房地產觀察」等一批微信公眾號仍大量報道傳播上述謠言信息，進一步擴大了謠言傳播面，此後大量網民在社交平台、微博論壇群發、轉載，以訛傳訛。一幕幕搶房「鬧劇」不斷上演：買房者紛紛假離婚，民政局被擠爆，個別區縣的離婚率一度直線上升；每日新房成交量屢超1000套……

中原地產監測數據顯示，8月上海住宅(含一、二手房)成交均價達到了42384元/平方米，一舉突破4萬大關，環比上漲高達13.6%。

后經警方查證，這些謠言竟是幾名房產中介以及一名業主，為提升業績、賣出房屋等心理惡意編造並傳播的。

10月，上海再次出台調控樓市「滬六條」。樓市調控新政最終在11月28日「靴子落地」，上海樓市正式開啟了「認房又認貸」模式。

多輪調控之後，11月，上海商品住宅網簽量環比下降三成，同比下降六成，為2015年3月以來最低。同時，中原地產監測數據顯示，11月上海住宅(含一、二手房)成交均價為46423元/平方米，環比上漲5.9%，房價環比漲幅出現了回落態勢。

「本來看好了浦東一套高端住宅，想把老市區的房子賣掉改善一下，結果原來有六七家想買我房子的人都不見了。而且，對我來說，再買就算二套房，不僅首付三成變成七成，連公積金貸款利率都加了10%，更別說商業貸款利率了。我的換房計劃只能延後了。」準備置換唯一住房的周先生犯了難。

「對我來說，房價的漲跌並不重要，因為漲的話，我的房子也漲，反之亦然。而樓市冷卻有利於房地產長期健康發展。」對於未來，周先生還是充滿了希望。

房價「兇猛」 居京城大不易

「都說買房要深思熟慮，可市場不會給你一點思考時間。」回憶2016年的購房之旅，北京的孫浩感覺竟然是「瘋狂」加上「竊喜」。

28歲的孫浩在北京的一家事業單位工作。2013年夏天，在父母的幫助下，他以230萬元的價格購買了朝陽區北苑家園一套70平方米的一居室。孫浩那時候就覺得北京的房價已經到了一個高點，不過，當他今年2月決定賣掉這套房產換一套大房子時，這個小區同戶型的房子已經漲到了380萬元。

春節過後，北京二手房市場回暖比氣溫升得還快。孫浩第一次感到了樓市的「兇猛」。春節后首周，北京二手房網簽量高達6084套，為2010年以來最高值，簽約均價環比增長達到1.5%，朝陽區不動產登記事務中心的「黃牛號」炒到1500元……

「先等等，沒準房價還能降。」上半年孫浩還在猶豫和抉擇中觀望，不過，下半年孫浩真的坐不住了。北京的房價好像已經「失控」。中介機構的統計數據顯示，9月初北京平均每套住宅的價格已經超過了500萬元，四環以內新建商品住宅的單套成交價已經超過了1000萬元。

8月底，孫浩看上朝陽區北苑華貿城一套loft，一周時間坐地飛漲40萬元，突如其來的市場變化一下打亂了孫浩原本定於今年底換房的計劃。「再不買可能真買不起了。」

從9月3日到9日，一周時間內，孫浩完成了看房、訂房、賣房，在南三環外的政怡家園購買了一套100平方米的兩居室，訂房時的交易價格是500萬元。

「都說買房要深思熟慮，可市場不會給你一點思考時間。」孫浩說。

這是大多數北京二手房購房者在今年的共同感受。房產中介我愛我家的數據顯示，北京市場今年的交易節奏明顯加快，客戶的購房決策周期縮短。9月每位客戶的平均看房次數為2.79次，自7月以來連續回落，且回落幅度加大。這被很多業內人士認為是市場「恐慌期」的到來。

「當時，北京二手房交易迅速進入『買方市場』，買房者想砍價幾乎是不可能的，很多賣房者看房價上漲太快，都臨時下架了房源，整個二手房市場優質房源少之又少，買房真成了像買菜一樣。」 鏈家地產二手房中介劉強坦言。

不僅是二手房市場「買房如買菜」，新房市場的情況更加火爆。由於北京土地市場此前的供應有限，新房入市屈指可數，「日光碟」重現。

今年8月的一個周六，北京西六環邊上電建·金地華宸的售樓處外一大早就密密麻麻聚攏來400多名購房者，等待著開發商叫號進售樓處選房，而可供售賣的房子只有150多套。在當天的「選房大戰」中，不少人不到一分鐘的時間就拍板定下了總價在七八百萬的房子。

「捷運房、學區房等帶著些投資屬性的房源異常搶手，有的客戶甚至反向抵押了自己現在的房子，也要交個首付佔個『坑』。」劉強說。

「面對這樣的情形，曾經觀望、期待樓市尤其是房價能夠回調的購房者逐漸失去耐心與理性，恐慌房價仍會持續上漲的購房者再次湧入市場，加上股票等投資渠道收益降低，不少資金轉場推波助瀾，多方因素結合帶來了三季度北京樓市的再度爆發。」偉業我愛我家集團副總裁胡景暉說。

隨著房價持續走高，社會資本潮水般湧向房地產領域，部分公司甚至為了扭虧保殼選擇賣房套現，僅僅兩套北京重點國小的學區房就可以讓一家上市公司扭虧，這樣的「奇談」多少讓人笑不出來。

樓市虛火越燒越旺，箭在弦上的調控政策終於在「金九」和「銀十」相交之際「突襲」京城。9月30日晚，「京八條」發布，居民家庭購買首套房和二套房的首付款比例分別提高到35%和50%。貸款比例的提高抑制了很多投資者的炒作，也讓一些尚未購房的剛需購房者對房價平穩甚至下跌充滿了期待。

「政策出台前，都是我們給賣方打電話，約看房時間，有時候看的太頻繁，賣方客戶都煩了，政策出台後，是賣房的給我們打電話，問『之前看房的覺得怎麼樣啊，有想買的意願么？』反差很大。」劉強對記者說。

據偉業我愛我家市場研究院數據統計，10月全月網簽從9月的3萬餘套跌至2萬套左右。「除了網簽數據，北京二手市場的實際交易量也在下滑。」胡景暉說，甚至有一些9月份已經簽署了買賣合同的客戶出現違約，取消購房計劃。

新房市場同樣「由熱轉冷」。在位於北京市海淀區的如園項目，銷售負責人在為下一步的銷售策略費盡心思。「國慶節前，每天能有三四十組客戶上門，每月能賣出近20套房子。而進入10月份以來，每天看房者都寥寥無幾。是否需要下調價格，我們還要再觀望一段時間。」

北京市住建委的數據也顯示，10月，新建商品住房均價3.82萬元，環比9月均價3.85萬元略有下降，成交數量則大幅下降了1/4左右。

「儘管業主的掛牌價格並沒有出現明顯下調，但交易量的持續下降遲早會帶來價格的下降。」經紀人代先生說。

不過，據亞豪君岳會統計數據顯示，截至12月18日，12月北京商品住宅共實現成交3728套，成交面積45.47萬平方米，相比上月同期均減少2%。與11月和10月分別環比下跌30%、32%相比，12月商品住宅成交的環比跌幅明顯收窄。

經歷2個月嚴厲調控后，北京樓市銷量開始企穩。

換房成功的孫浩現在回看當初的決定，對自己的果斷讚不絕口。「你看，這剛12月，我在南三環買房的那個小區，同戶型的又漲了將近100萬元，均價已經到了6萬元，如果耗到今年底才買，只能是悔不當初。」

10月初才開始著手買房的「北漂」陳翔遠沒有孫浩幸運。來自浙江嘉興的陳翔三年來一直租住在玉泉路一套離單位較近的一居室里。「下半年單位里的人都在聊買房的事情，大家建議我趁著調控趕緊看看房。」

不久前，陳翔收拾好出租房裡的所有家當，搬進了位於石景山區老山附近一棟建造於上世紀90年代的一居室里。他為這個40平方米的一居室花費250萬元。搬入當天，他才從一位鄰居那裡聽說，今年三四月份時，250萬元夠在這棟樓里買下一個小三居。